Was hat sich mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie geändert?

Am 21. März 2016 wurde die EU-Richtlinie zu Wohnimmobilienkrediten eingeführt. Sinn und Zweck der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist es, Hausbauer und Immobilienkäufer vor finanzieller Überlastung zu schützen und Zwangsversteigerungen zu verhindern. Kreditnehmer sollen in der Lage sein, ihre Kreditraten auf lange Sicht vertragsgemäß bedienen zu können, und besser vor Überschuldung geschützt werden. Kommt die Bank ihrer Pflicht, die Kreditwürdigkeit des Antragstellers gründlich zu prüfen, nicht nach, kann der Kreditvertrag seitens des Kreditnehmers sogar fristlos gekündigt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in diesem Fall nicht verlangen.

Tatsächlich zeigt das neue Gesetz bereits jetzt Auswirkungen. So ist die Anzahl von an Privatkunden vergebenen Immobilienkrediten im ersten Halbjahr 2016 bei den Sparkassen um knapp 9% gesunken (Quelle: https://blog.dsgv.de/ , Beitrag „Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Sparkassen sehen Handlungsbedarf“ vom 19.10.2016). Ebenso spürbar sind die Folgen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bei den Genossenschaftsbanken.

Was hat sich durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie geändert und welche Voraussetzungen müssen Kreditnehmer jetzt erfüllen?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie bezieht sich auf Baudarlehen, Immobilienkredite, Anschlussfinanzierungen sowie Kredite für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Darin wird geregelt, dass Banken ihre Kunden besser darüber aufklären müssen, welche Leistungen, Pflichten und Risiken mit der Baufinanzierung bzw. dem Immobiliendarlehen genau verbunden sind und welche Kosten der Kreditnehmer zu tragen hat. All diese Punkte werden im sogenannten „ESIS-Merkblatt“ (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) festgehalten. Nach Unterzeichnung des Vertrages erhalten Kreditnehmer das ESIS-Merkblatt ausgehändigt. Damit soll vermieden werden, dass sich Kunden mit einer fünf- oder sechsstelligen Finanzierungssumme belasten, ohne eine umfangreiche Beratung erhalten zu haben.

Darüber hinaus schreibt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie vor, dass Kreditnehmer gründlicher auf Ihre Kreditwürdigkeit hin geprüft werden müssen. Zwar wird gesetzlich keine exakte Vorgehensweise vorgegeben, wie die Kreditwürdigkeit genau ermittelt werden soll. Laut §505a BGB muss allerdings sichergestellt sein, dass der Kreditnehmer mit hoher Wahrscheinlichkeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. So heißt es unter anderem: „Der Darlehensgeber darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass (…) es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen (…) vertragsgemäß nachkommen wird.“ Das heißt im Klartext: Wenn ein Kreditnehmer seine Kreditraten laut Bonitätsprüfung mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit nicht bezahlen kann, darf die Bank auch kein Darlehen gewähren. Die Bank muss im Rahmen der Kreditprüfung anhand verschiedener Faktoren prognostizieren, wie sich die Einkommenssituation des Antragstellers wahrscheinlich entwickeln wird und ob dieser auch in einigen Jahren noch in der Lage sein wird, seine Raten regelmäßig zu begleichen. Banken sind bei der Vergabe von Immobilienkrediten deutlich vorsichtiger geworden. Das ist auch plausibel, denn im Falle einer falschen oder nicht ausreichenden Beratung haftet die finanzierende Bank.

Wie viel die finanzierte Immobilie wert ist und mit welcher Wahrscheinlichkeit die Immobilie bei einem Zahlungsausfall schnell veräußert werden kann, spielt bei der Entscheidung, ob ein Antragsteller einen Kredit bekommt oder nicht, keine so große Rolle mehr wie vor der Richtlinie. Stattdessen muss die Bank genau prüfen, wie es um die Zahlungsfähigkeit steht, und wie hoch das Risiko ist, dass sich die aktuelle Einnahmen-Ausgaben-Struktur möglicherweise zukünftig verschlechtert. Ist beispielsweise anhand eines befristeten Arbeitsvertrages absehbar, dass die Einkommensstruktur innerhalb der nächsten 5 – 10 Jahre nicht auf demselben Niveau bleibt, muss dieses Risiko in die Kreditentscheidung einbezogen werden. Während Kreditinstitute die Kreditentscheidung und die Höhe des Darlehens vor Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in erster Linie vom Wert der Immobilie abhängig gemacht haben und das Einkommen ein zweitrangiger Faktor war, ist das Einkommen bzw. die Bonität jetzt mindestens genauso relevant geworden. Personen, die nur wenig verdienen, haben daher deutlich schlechtere Chancen auf einen Immobilienkredit als vor Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Junge Familien, in denen nur ein Elternteil berufstätig ist und nur schlecht oder durchschnittlich gut verdient, sowie ältere Leute mit einer niedrigen Rente sind deutlich benachteiligt.

Tatsächlich gibt es an etlichen Stellen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch Optimierungsbedarf. Negative Prognosen bzgl. der Bonität nehmen großen Einfluss auf die Kreditentscheidung, während positive Prognosen oft vernachlässigt werden. So macht es die Wohnimmobilienrichtlinie Banken besonders schwer, individuelle Gegebenheiten ihrer Mandanten wie beispielsweise ein erwartetes Erbe zu berücksichtigen. Hypothetische Gehaltssteigerungen, die die Einkommenssituation des Kreditnehmers während der Darlehenslaufzeit deutlich verbessern würden, können laut vieler Banken gemäß der Richtlinie keine Berücksichtigung mehr finden. Bei älteren Menschen muss der Bankberater darauf achten, dass das Darlehen bis zum durchschnittlich erwarteten Lebensalter des Kreditnehmers zurückbezahlt sein muss. Szenarien, in denen beispielsweise Erben für die Begleichung der Restschuld aufkommen, werden bei der Kreditentscheidung nicht in Erwägung gezogen. Selbstständige tun sich mit der Einführung der Wohnimmobilienrichtlinie aufgrund ihrer oft stark schwankenden Einkünfte noch deutlich schwerer, ein Immobiliendarlehen zu bekommen. Hauseigentümer, die Ihr Immobiliendarlehen vor Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aufgenommen haben und sich jetzt mit Ablauf der Zinsbindungsfrist um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen, können nicht mehr so leicht die Bank wechseln, um bessere Konditionen zu bekommen, oder werden im schlimmsten Falle sogar von der eigenen Bank abgelehnt, obwohl sie ihr laufendes Darlehen immer planmäßig bedient haben.

Auch folgendes Beispiel veranschaulicht die Problematik recht gut: Ein junges Ehepaar mit gutem Einkommen (zusammen 3.750€ netto monatlich) wollte eine Immobilie erwerben. Die Familie hatte vor, ein Immobiliendarlehen in Höhe von 350.000€ aufzunehmen und 20.000€ Eigenkapital sowie einen Bausparvertrag in die Finanzierung einzubringen. Die Frau befand sich gerade in Elternzeit. Die Bank lehnte den Antrag auf das Immobiliendarlehen jedoch ab. Die Familie konnte die Entscheidung der Bank nicht nachvollziehen. Schließlich hatte der Mann ein festes Angestelltenverhältnis mit überdurchschnittlich hohem Gehalt. Die Bank argumentierte jedoch mit der sehr niedrig prognostizierten Rente des jungen Paares und dem Risiko, dass die Frau nach der Elternzeit nicht mehr in den Beruf einsteigen könne.

Dieses übervorsichtige Verhalten der Banken ist keine Ausnahme. Denn Banken drohen hohe Strafen, wenn Sie die Kreditwürdigkeit Ihrer Mandanten nicht genau genug prüfen und damit gegen §505a BGB verstoßen. So macht sich die Befürchtung breit, dass ganze Bevölkerungsgruppen durch die Richtlinie daran gehindert werden, Wohneigentum zu erwerben. Daher fordern mehrere Bundesländer bereits eine entsprechende Korrektur der Richtlinie. Bundesregierung, Verbraucherschutz und Kreditwirtschaft wollen Vorschläge unterbreiten, Inhalte der Richtlinie klarer zu definieren und besser auf den Kundennutzen auszurichten.

Die Finanzierungsexperten von creditSUN kennen die Probleme, die mit Einführung der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie entstanden sind. Aufgrund unserer langjährigen Expertise und unseren Kooperationen mit allen relevanten Bankpartnern konnten wir die Finanzierungsquote bei unseren Mandanten bisher aber dennoch auf einem konstant hohen Niveau halten.

Planen Sie aktuell die Finanzierung einer neuen Immobilie? Kommen Sie gerne auf uns zu – wir nehmen uns Zeit für eine umfassende Analyse Ihrer finanziellen Situation und zeigen Ihnen verschiedene Finanzierungsalternativen auf.