Zusatzvertrag im Mietvertrag – So umgehen Vermieter die Mietpreisbremse

Wenn Sie einen Mietvertrag unterschreiben, geht es in der Regel um eine klare Sache: die Anmietung von Wohnraum. In der Praxis kommt es jedoch immer häufiger vor, dass Vermieter zusätzlich verlangen, einen Keller, einen Stellplatz oder einen Garten separat anzumieten. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten stehen viele Mieter unter Druck und stimmen solchen Regelungen zu, ohne sie genauer zu prüfen.

Problematisch wird es dann, wenn diese Zusatzvereinbarungen zwingende Voraussetzung für den Mietvertrag sind. In solchen Fällen kann der Verdacht bestehen, dass Vermieter versuchen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Wichtig zu wissen: Mietvertrag und Zusatzvereinbarungen müssen rechtlich voneinander getrennt sein.

Zusatzverträge für Keller oder Gartennutzung

Grundsätzlich sind Zusatzverträge für Keller, Garten, Stellplatz oder Garage erlaubt. Vermieter dürfen solche Flächen gesondert vermieten und dafür auch ein zusätzliches Entgelt verlangen.

Allerdings gilt eine klare Grenze:
Diese Zusatzverträge dürfen keine Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrags sein.

In der Praxis sieht es oft so aus:

• Die Wohnung wird zu einer Miete angeboten, die innerhalb der Mietpreisbremse liegt.
• Gleichzeitig wird der Abschluss eines zusätzlichen Vertrags für Keller, Garten oder Stellplatz verlangt.
• Die Zusatzmiete erhöht die Gesamtkosten deutlich.

So kann die gesetzlich begrenzte Wohnungsmiete formal eingehalten, aber faktisch umgangen werden.

Gerade weil der Wohnungsmarkt vielerorts sehr angespannt ist, fühlen sich Mieter oft gezwungen, solche Bedingungen zu akzeptieren. Rechtlich ist dieses Vorgehen jedoch nicht immer zulässig.

Was ist dabei zu beachten?

Damit Zusatzvertrag rechtlich wirksam sind, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Unabhängigkeit der Verträge

• Der Mietvertrag für die Wohnung und der Zusatzvertrag müssen rechtlich getrennt sein.
• Der Mietvertrag darf nicht vom Zusatzvertrag abhängig gemacht werden.
• Sie müssen die Wohnung theoretisch auch ohne Keller, Garten oder Stellplatz anmieten können.

2. Separate Vermietbarkeit

• Der Vermieter muss die Zusatzfläche grundsätzlich auch an eine andere Person vermieten können.
• Ein Keller, Stellplatz oder Garten darf also nicht untrennbar mit der Wohnung verbunden sein.

3. Eigene Vertragsbedingungen

Ein zulässiger Zusatzvertrag hat:

• eine eigene Laufzeit,
• eine eigene Kündigungsfrist,
• und einen eigenständigen Mietpreis.

Sind alle Regelungen identisch mit dem Wohnungsmietvertrag, kann das ein Hinweis darauf sein, dass es sich faktisch um einen Teil des Hauptmietvertrags handelt.

4. Keine verdeckte Mieterhöhung

Wenn Zusatzverträgenur dazu dienen, die Wohnungsmiete künstlich niedrig erscheinen zu lassen, kann dies als Umgehung der Mietpreisbremse gewertet werden.

Lassen sich Zusatzverträge kündigen?

Ob und wie sich Zusatzvereinbarungen kündigen lassen, hängt vom Einzelfall ab.

Grundsätzlich gilt:

• Eigenständige Zusatzverträge können separat gekündigt werden, wenn dies vertraglich vorgesehen ist.
• Die Kündigung des Zusatzvertrags darf nicht automatisch zur Kündigung des Mietvertrags führen.

Problematische Fälle

Unwirksam können Zusatzverträge sein, wenn:

• sie faktisch Bestandteil des Mietvertrags sind,
• sie zwingend abgeschlossen werden mussten,
• sie keine eigene Kündigungsregelung enthalten.

In solchen Fällen kann es möglich sein, die Zusatzverträge rechtlich anzufechten oder für unwirksam erklären zu lassen. Eine rechtliche Beratung ist hier sinnvoll.