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Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf benötigen Sie? – Damit sollten Sie rechnen!

Eigenkapital beim Hauskauf

Umso mehr Eigenkapital beim Hauskauf vorhanden ist, umso weniger benötigen Sie als Kreditsumme. Früher waren 20 bis 30 Prozent Eigenkapital beim Immobilienkauf eine deutliche Empfehlung, jedoch hat diese inzwischen nicht mehr überall Bestand. Besonders in den Niedrigzinsphasen können Sie ohne Eigenkapital beim Hauskauf erfolgreich sein. Es lassen sich sogar die zusätzlichen Kosten wie z.B. die Maklerprovisionen über einen Kredit finanzieren. Nachfolgend erfahren Sie, mit welchem Betrag Sie rechnen müssen, welche Auswirkungen Ihr Eigenkapital beim Immobilienkauf hat und warum eine Vollfinanzierung durchaus sinnvoll sein kann.

Was versteht man unter Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung?

Benötigen Sie zum Erwerb eines Hauses eine Finanzierung durch ein Bankdarlehen, gehört der finanziell zu erbringende Eigenanteil zu einem wesentlichen Punkt. Unter dem Begriff „Eigenkapital“ laufen sämtliche, Ihrer kurzfristig verfügbaren Vermögenswerte wie z.B.:

  • Aktien und Investmentfonds
  • Bausparguthaben (zuteilungsreif)
  • festverzinsliche Wertpapiere
  • Girokonto-Guthaben
  • Rückkaufwert Ihrer Lebensversicherung
  • Sparguthaben
  • weitere Vermögenswerte (Riester-Rentenbeiträge nach 2010, Bargeld, etc.)

Andere Vermögenswerte oder Sicherheiten können hilfreich sein

Zur Erzielung bestmöglicher Konditionen innerhalb der Finanzierung durch die Bank, können Ihnen auch noch andere Vermögenswerte ein lohnenswerter Helfer sein. So wird z. B. ebenfalls ein Grundstück als Eigenkapital angesehen. Mit einkalkulierbar sind zudem Vermögenswerte, die liquide sind oder über die Sie erst in der Zukunft verfügen können. Folgende Aufstellung zeigt Ihnen Sicherheits- und Vermögensgegenstände, welche den Banken als weitere Sicherheit angeboten werden können:

  • anstehende Vorauserbschaften oder Schenkungen
  • Arbeitgeber-, Verwandten- oder Privatdarlehen
  • Bausparverträge mit späterer Zuteilungsreife
  • durchsetzbare oder fällige finanzielle Ansprüche gegen Dritte
  • öffentliche Zuschüsse beispielsweise in Form eines staatlich geförderten Darlehens durch die KfW
  • weitere liquidierbare Anteile und Kapitalanlagen wie Genossenschaft, Unternehmen, usw.
  • weitere nicht belastbare Immobilienobjekte oder ein Grundstück als Eigenkapital
  • wertvolle Sachwerte wie Automobile, Gold, Kunst, Sammlungen, etc.)

Die Ausbesserung von Ihrem Eigenkapital beim Immobilienkauf mittels Eigenleistungen

Sollten Sie mit Bauleistungen vertraut sein oder verfügen Sie über handwerkliches Geschick und möchten einige Baumaßnahmen selber übernehmen? Dann können diese Eigenleistungen von Ihrem Darlehensgeber als Eigenkapital beim Hauskauf berücksichtigt werden. In Fachkreisen nennt sich diese anzurechnende Eigenleistung auch „Muskelhypothek„.

Das Eigenkapital beim Immobilienkauf durch diese leichten selbst erledigten Arbeiten, erhöhen:

  • Bodenbeläge anlegen oder erneuern
  • Garten anlegen
  • Malerarbeiten
  • Tapezieren
  • Terrassenbau
  • Türen erneuern oder einbauen
  • Wärmedämmungen am Dach und im Innenausbau

Zwar lassen sich durch diese Art der Arbeiten schnell mal einige Tausend Euro einsparen, jedoch dürfen Sie diese innerhalb von Ihrem Eigenkapital beim Hauskauf nicht zu hoch bewerten. Bankhäuser bzw. allgemeine Kreditgeber haben in diesen Punkten einen äußerst kritischen Blick. Banken prüfen ganz penibel sowohl die praktische als auch die realistische Umsetzbarkeit. In der Regel wirken sich Eigenleistungen für das Eigenkapital beim Immobilienkauf, nur zu rund fünf bis zehn Prozent auf den gesamten Kaufpreis aus. Selbstverständlich nimmt da beispielsweise ein Grundstück als Eigenkapital einen wesentlich höheren Wert ein. Sollten Sie aber von Ihrem Hauptberuf her Handwerker sein, besteht Hoffnung auf 15 Prozent Anrechnung der Eigenleistung.

Die Höhe vom Eigenkapital beim Hauskauf und deren Auswirkung auf den Kredit

Die Unterschiede zwischen einer eigenständigen Vollfinanzierung oder einer Fremdfinanzierung zu 80, 70, 60 und noch weniger Prozent vom Kaufpreis, sind immens. Naturgemäß muss Ihr Kreditgeber eine umso höhere Kreditsumme bewilligen, umso geringer Ihr Eigenkapital beim Hauskauf ist. Des Weiteren zeigen sich massive Unterschiede bei den Konditionen für den Kredit. Bedeutet für Sie, umso weniger Eigenkapital, umso;

  • höher fallen die monatlichen Abtragungen (Raten) aus
  • mehr Zinsen fallen an inkl. Zinsaufschläge
  • höher die ersten Ratenzahlungen
  • weniger Zeit zum Tilgen
  • mehr Sicherheiten müssen erbracht werden (Grundstück als Eigenkapital)

Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sollte es sein?

Auch heute ist noch oft die Rede von der einstigen Faustformel, nämlich dass das Eigenkapital beim Hauskauf mindestens in einer Höhe zwischen 20 und 30 Prozent des kompletten Kaufpreises vorhanden sein sollte. Allerdings kann diese sich kaum mehr noch durchsetzen, wird dem Markt bedacht, welcher stetig härter umkämpft wird. Neueste Anbieter mit neuesten finanziellen Dienstleistungen und noch größerer Flexibilität, sorgen bei potenziellen Hauskäufern für eine umfangreiche Auswahl an Finanzierungsmöglichkeiten, auch ohne sogar ohne das Eigenkapital beim Hauskauf vorhanden sein muss.

Kreditnehmer mit entsprechendem Eigenkapital werden von den Banken belohnt, denn aufgrund eines hohen Anteils an Eigenkapital sinkt das Risiko der Zahlungsausfälle für die Banken. Diese wiederum danken es in Form bestmöglicher Konditionen wie niedrigeren Kreditkosten und lukrativen Zinssätzen.

Sinnvoll oder nicht? Der Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Eine Vielzahl an Banken geben unter gewissen Voraussetzungen ihren Kreditnehmern die Chance, auch ohne Eigenkapital beim Hauskauf erfolgreich zu sein. Diese Variante nennt sich Vollfinanzierung und bedeutet für Sie als Kreditnehmer deutlich mehr an Kreditkosten. Außerdem müssen Sie damit rechnen, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten einfordert oder einen Bürgen für den Kredit. Vorausgesetzt für eine Vollfinanzierung sind in jedem Fall:

  • eine tadellose Schufaauskunft
  • ein sicheres und über den Durchschnitt hinausgehendes Monatseinkommen

Sinn kann eine Vollfinanzierung vor allen Dingen dann machen, wenn es sich um hohe Mieten handelt. Fließt kein Eigenkapital beim Hauskauf, finanzieren Banken den kompletten Kaufpreis. Der Käufer hingegen spart sich weitere hohe Mietzahlungen für das Mietobjekt und kann diese hingegen in die Abtragung inkl. aller Zinszahlungen der Kreditsumme stecken. Die gekaufte Immobilie bleibt zwar bis zur vollständigen Rückzahlung Eigentum des Kreditgebers, am Ende der Kreditlaufzeit jedoch wird der Kreditnehmer Eigentümer. Die Annahmekriterien sind bei einer solchen Vollfinanzierung natürlich entsprechend streng, genau wie auch der Blick auf den Immobilienwert und deren Lage.

Beispiel:

 Hauskauf mit EigenkapitalHauskauf ohne Eigenkapital
Fiktiver Sollzinssatz1,98 % p.a.5,00 % p.a.
Tilgungsrate3,00 %3,00 %
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Eigenkapitalanteil40 % 0 %
Kaufpreis der Immobilie250.000 €250.000 €
Benötigte Kreditsumme 150.000 €250.000 €
Eigenkapital100.000 €0 €
Monatliche Tilgungsrate622,50 €1666,67 €

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Baufinanzierung ohne EK