Welche Häuser müssen bis 2030 saniert werden?

Als ich diesen Artikel 2024 zum ersten Mal geschrieben habe, war ich unsicher bei der Frage: Welche Häuser müssen bis 2030 saniert werden und was gilt eigentlich konkret? Ich habe mich dazu lange belesen und anschließend mit meinen Kollegen aus der Baufinanzierungsabteilung gesprochen. Was sie mir erklärt haben, hat mich überrascht und es weicht deutlich von dem ab, was viele andere Artikel zu diesem Thema behaupten.

Die Kurzzusammenfassung: Viele Schlagzeilen rund um die Sanierungspflicht 2030 sind irreführend. Eine automatische Pflicht, das eigene Wohnhaus bis 2030 energetisch zu sanieren, gibt es in Deutschland aktuell nicht. Was es gibt, sind konkrete Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und ein Immobilienmarkt, der bereits heute auf Energieeffizienz reagiert.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Eine pauschale EU-Pflicht, jedes Wohnhaus auf Energieklasse E zu bringen, gibt es nicht – dieser Plan wurde im Trilog entschärft
• Es gibt aber bereits heute konkrete GEG-Pflichten: beim Eigentümerwechsel, bei der 10-Prozent-Regel und beim Heizungsalter
• Konstanttemperaturkessel (alte Standard-Gas- und Ölheizungen) müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden – Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen
• Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) muss bis Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden – danach können neue Pflichten kommen
• Der Immobilienmarkt reagiert bereits: Schlechte Energieklassen drücken den Verkaufspreis
• Unsere Baufinanzierungsexperten empfehlen: Nicht auf Pflichten warten – wer jetzt saniert, profitiert von besseren Förderbedingungen

Was steckt hinter der „Sanierungspflicht 2030“?

Der Begriff „Sanierungspflicht 2030“ geistert seit Jahren durch die Medien. Der Ursprung dessen ist die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024), die im Mai 2024 in Kraft getreten ist. Sie verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten, bis zum 29. Mai 2026 einen nationalen Renovierungsplan vorzulegen und diesen dann schrittweise umzusetzen.

Das klingt zwar nach viel, aber die Richtlinie schreibt für Wohngebäude keine gebäudespezifischen Sanierungspflichten vor. Stattdessen gibt sie ein gesamtwirtschaftliches Ziel vor: Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten deutschen Wohngebäudebestands soll bis 2030 um mindestens 16 Prozent sinken, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent.

Wie Deutschland dieses Ziel erreicht, bleibt weitgehend dem Gesetzgeber überlassen. Eine Pflicht, das eigene Haus auf eine bestimmte Energieeffizienzklasse zu bringen, gibt es für Wohngebäude aktuell nicht und es ist offen, ob und wann sie kommt.

Für Nichtwohngebäude sieht das jedoch anders aus. Hier gibt die EPBD konkrete Vorgaben: 16 Prozent der Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse müssen bis 2030 saniert werden, bis 2033 sogar 26 Prozent. Wer also Gewerbeimmobilien besitzt, sollte das ernst nehmen.

GEG-Sanierungspflicht: Was bereits heute gilt

Während eine EU-weite Einzelgebäude-Pflicht ausbleibt, gibt es im Gebäudeenergiegesetz (GEG) bereits heute konkrete Pflichten. Diese sind besonders für jene relevant, die ein Haus kaufen oder erben.

Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel

Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag drei Dinge sicherstellen (§ 47, § 69, § 72 GEG):

• Dachdämmung nachrüsten wenn sie fehlt,
• ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen und
• bestimmte alte Heizkessel austauschen.
  

Ausnahme: Wer das Ein- oder Zweifamilienhaus bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist (bis zum nächsten Eigentümerwechsel) davon befreit.

Sanierungspflicht durch die 10-Prozent-Regel

Wer mehr als 10 % eines Außenbauteils erneuert – Fassade, Dach, Fenster – muss dieses Bauteil auf GEG-Standard bringen. Das überrascht viele, die eigentlich nur eine kleine Reparatur planten.

Austauschpflicht für alte Heizungen

Hier ist eine wichtige Unterscheidung nötig: Die Pflicht nach § 72 GEG betrifft ausschließlich Konstanttemperaturkessel. Dazu gehören alte, ineffiziente Standard-Gas- oder Ölheizungen, die über 30 Jahre alt sind. Moderne Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind  davon ausgenommen. Wer also einen Brennwertkessel hat, muss nicht nach 30 Jahren zwingend tauschen. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro.