Altbau oder Neubau: Was ist die bessere Investition für den Immobilienkauf?

In aller Regel steht der Entschluss, eine eigene Immobilie zu kaufen, gleichzeitig für die größte Investition, die im Leben getätigt wird. Eine zentrale Frage, mit der Sie sich vermutlich gleich zu Anfang beschäftigen, ist die, ob Ihr neues Zuhause ein Altbau oder ein Neubau sein soll. Für beide Varianten gibt es viele Vor- und Nachteile. Dazu gehören zweifelsohne die großen finanziellen Differenzen im Preisgefüge des Markts: Altbauten sind fast ausnahmslos preisgünstiger als Neubauten. Aber auch ganz individuelle Aspekte der Lebensplanung können die Entscheidung zwischen Altbau oder Neubau erschweren. Ältere Häuser überzeugen oft mit einer sehr guten Lage, großen Gärten und ihrem besonderen Charme. Lesen Sie in diesem Beitrag, womit Altbauten und Neubauten punkten können – und womit eher nicht.

Wo liegt eigentlich die Grenze zwischen Neu- und Altbau?

Ab wann eine Immobilie als Altbau oder Neubau klassifiziert wird, ist grundsätzlich nicht eindeutig festgelegt oder definiert. Im Allgemeinen gelten Wohngebäude, die in einer Bauweise und mit Materialien errichtet wurden, die heute nicht mehr üblich sind, als Altbau. In Deutschland wird üblicherweise das Ende der Mauerwerkswände und Holzbalkendecken, der Kastenfenster und der Raumhöhen jenseits der drei Meter, als Zäsur betrachtet: Ab 1949 eroberten Betonwände und Isolierglasfenster die Baustellen. Im Mietrecht werden bis heute Immobilien mit einem Baujahr vor 1949 als Altbauten eingestuft.

Nun wird allerdings niemand auf die Idee kommen, eine 60 Jahre alte Immobilie als Neubau zu bezeichnen. Im normalen Sprachgebrauch definiert sich ein Neubau durch den Umstand, dass bislang noch niemand darin gewohnt hat. Für die „Lücke“ zwischen 1949 und ganz neu wird daher oft ein Begriff aus dem Bauwesen gemüht: Bestand oder eben Bestandsimmobilie.

Welche Vorteile bieten neu errichtete Immobilien?

Einer der größten Pluspunkte, die ein Neubau automatisch immer mitbringt, ist die Möglichkeit, dass Sie als Käufer noch ein gewisses Mitspracherecht bei der Aufteilung der Räume, der Auswahl der Materialien für die Fußböden oder bei den Sanitärarmaturen haben. Sie können sich Ihr Heim nach Ihren Wünschen „konzipieren“. Bei der Gegenüberstellung von Altbau und Neubau überzeugt die frisch erbaute Immobilie außerdem durch Komfort und Bausubstanz:

• Neue Immobilien werden energieeffizient gebaut, so dass Sie mit deutlich geringeren Heizkosten kalkulieren können
• Die technische Ausstattung – von der Solaranlage über Smart-Home-Technologie bis zur Ladestation für das E-Auto – garantiert einen alltäglichen Komfort
• Perspektivisch fallen in den nächsten 20 Jahren keine größeren Reparaturen an. Bei Dach und Installationen kann mit 40 Jahren ohne Kosten gerechnet werden.
• Moderne Sicherheitstechnik schützt vor Einbruch und Diebstahl

Diese Aspekte sprechen gegen einen Neubau

Im Vergleich zum Neubau ist der finanzielle Aspekt selbstverständlich das schlagendste Argument: Der Kauf eines Neubaus ist die weitaus kostspieligere Investition. Die energetischen Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEv) erfordern qualitativ einwandfreie Baumaterialien. Gleichzeitig steigen die Kosten der „normalen“ Baustoffe seit Jahren kontinuierlich an. Dazu kommen die weiteren Nachteile:

• Durch Verzögerungen am Bau kann sich der Einzugstermin nach hinten verschieben. In dieser Zeit müssen Sie die Doppelbelastung aus Miete und Darlehnstilgung stemmen.
• Die Lage ist zumeist nicht zentral, da in zentralen Gebieten keine Grundstücke mehr vorhanden sind.
• Die Wertsteigerung einer Immobilie an neuen Standorten ist schwer prognostizierbar.

Vorteile von einem Altbau

Ganz gleich wie praktisch und komfortabel neu erbaute Immobilien auch sein mögen, im puncto Charme und Behaglichkeit hat der Altbau gegenüber dem Neubau die Nase vorn. Wenn Sie Stuck, hohe Decken und Fassaden-Ornamente lieben, ist der Altbau sicherlich (zunächst) erste Wahl. Aber es gibt noch weitere Vorzüge:

• Ein Altbau kann den Neubau oft nicht nur durch seine zentrale Lage, sondern auch durch seine Grundstücksgröße und die größeren Abstände zur Nachbarbebauung ausstechen
• Die Bestandsimmobilie ist deutlich preisgünstiger ist erwerben
• Die Wertentwicklung des Altbaus lässt sich sehr gut abschätzen
• Sie können die Immobilie im fertigen Ist-Zustand inspizieren und sofort einziehen
• Für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen können Sie Förderprogramme und günstige Kredite der KfW-Bank in Anspruch nehmen

Diese Nachteile sollten Sie vor dem Kauf eines Altbaus bedenken

Für die Ewigkeit konnte auch vor hundert Jahren nicht gebaut werden. Deshalb ist die Bausubstanz der möglicherweise größte Schwachpunkt einer älteren Immobilie. Das Risiko von Bau- oder gegebenenfalls auch Bergbauschäden ist bei in die Jahre gekommenen Immobilien immer hoch. Bedenken Sie bitte zudem.

• Dach, Heizungsanlage und Elektroinstallationen entsprechen häufig nicht mehr den heutigen Standards und müssen erneuert werden
• Fehlende Dämmung und weniger effiziente Baustoffe schlagen sich in höheren Energiekosten nieder
• Altbauten, die unter Denkmalschutz stehen, dürfen Sie kaum umbauen