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Abstandszahlung und Ablöse bei Mietwohnungen – Was ist erlaubt?

Abstandszahlung und Ablöse

Aufgrund der angespannten Situation besonders auf dem Wohnungsmarkt  in Großstädten sind Wohnungssuchende zunehmend mit horrenden Forderungen seitens der Vermieter und/oder Vormieter konfrontiert. Hierbei sind Abstandszahlung und Ablöse nicht das Gleiche. Eine Abstandsforderung an zukünftige Mieter ist nach dem aktuellen Mietrecht unzulässig. Für eine Ablösevereinbarung gelten bestimmte Richtwerte. Problematisch wird es immer hier, wenn der Vermieter oder Vormieter sehr hohe Preise für eine gebrauchte Einbauküche verlangen. Inwiefern es zulässig ist und was Sie als Mieter tun können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was versteht man unter der Abstandszahlung?

Die Abstandszahlung ist als Auszugsprämie zu verstehen. Hierdurch wird allein die Bereitschaft vergütet, die Wohnung zu räumen. Hierzu sind verschiedene Szenarien denkbar. Insbesondere dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Als Gründe kommen infrage:

  • ein angespanntes Verhältnis zum Mieter oder der Hausgemeinschaft bei fehlendem Kündigungsgrund
  • persönliche Interessen des Vermieters wie z.B. Erhöhung der Miete
  • Sanierung oder Abriss der Immobilie

In solchen Fällen kann das Mietverhältnis durch einen Aufhebungsvertrag vorzeitig beendet werden. Die Abschlagszahlung des Vermieters ist Verhandlungssache. In jedem Fall handelt es sich um eine freiwillige Vereinbarung.

Nur weil sich das Wohnobjekt in einer begehrten Wohnlage befindet, ergibt sich hieraus kein Anspruch auf Entschädigung, wenn das Mietverhältnis endet. Weder Vermieter noch Nachmieter sind hier in der Pflicht. Denkbar ist allerdings eine freiwillige Abstandszahlung für den Fall, dass der Mieter die Wohnung früher als erforderlich verlässt.

Unterschied zwischen Abstand und Ablöse

Eine Ablöse hat im Unterschied zur Abstandszahlung nichts mit dem Zeitraum des Mietverhältnisses zu tun. Bei der Ablöse geht es um die Ausstattung der Mietsache. Eine Ablösevereinbarung ist in verschiedenen Konstellationen möglich:

  • zwischen Mieter und Vermieter
  • zwischen Mieter und Nachmieter

Im ersten Fall handelt es sich zumeist um eine generelle Aufwertung des Mietobjekts – etwa durch Außenjalousien, die der Mieter selbst finanziert hat. Relevant sind Anschaffungen der letzten zwanzig Jahre. Hierfür kann der Mieter bei Auszug eine entsprechende Gegenleistung verlangen, da diese Anschaffungen den Wert der Immobilie gesteigert hat.

Weigert sich der Vermieter, die Ablöse zu bezahlen, ist der Mieter berechtigt, die selbst finanzierte Ausstattung wieder zu entfernen. Alternativ ist eine Vereinbarung mit dem Nachmieter/der Nachmieterin möglich, wodurch das Eigentum auf den neuen Mieter übergeht.

Sehr üblich ist die Ablöse für Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche mit Elektrogeräten, wenn die Wohnung ursprünglich ohne Küchenmöbel vermietet wurde. Hier weitere Beispiele:

  • Einbauschränke
  • Regale nach Maß – gerade bei Dachschrägen
  • Polstermöbel nach Maß
  • Möbel auf Balkon oder Terrasse

Allerdings muss die Forderung in einem angemessenen Verhältnis zum Zeitwert stehen.

Wie berechnet sich die Höhe der Ablösesumme?

Nach der gültigen Rechtsauffassung darf die Ablösesumme den Zeitwert der Gegenstände um maximal 50 Prozent überschreiten. In der Praxis jedoch fallen die Forderungen nicht selten weitaus höher aus. Der Deutsche Mieterbund beispielsweise wertet solche überzogenen Preisvorstellungen als versteckte Abstandszahlung.

Wer als Nachmieter erst im Nachhinein entdeckt, dass die Forderung unangemessen war, kann den überzahlten Betrag innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren zurückfordern. So geregelt durch das Wohnungsvermittlungsgesetz. Mit Rechtschutzversicherung im Rücken können in diesem Zusammenhang auch taktische Entscheidungen zeitnah korrigiert werden. Denn zahlungswillige Interessenten sind schnell gefunden.

Ab wann ist die Ablösesumme verbindlich?

Grundsätzlich ist die Ablöse erst dann fällig, wenn das neue Mietverhältnis tatsächlich zustande kommt. Der Kaufvertrag gilt also erst nach Unterzeichnung des Mietvertrages als geschlossen.

Häufig werden bei Neuvermietungen Ablösezahlungen fällig

In vielen Fällen überlassen Vormieter oder Vermieter bestimmte Gegenstände wie z.B. die Einbauküche oder den Kleiderschrank gegen eine Ablöse dem neuen Mieter. Nicht selten kommt es vor, dass die Abnahme eine Bedingung darstellt, um die Wohnung überhaupt anmieten zu können. Allerdings sieht die Rechtsauffassung hier vor, dass die Ablösesumme nicht maximal 50 Prozent des Zeitwertes überschreiten darf. Wichtig dabei ist eine schriftliche Ablösevereinbarung, um bei Unstimmigkeiten immer ein Beweismittel zu haben.

Eine Abstandszahlung hingegen, um den Mieter schneller aus der Wohnung zu bekommen, ist nicht zulässig. Beide Begrifflichkeiten müssen hier klar voneinander getrennt werden.

Ich heiße Martina Lange und schreibe mit Vorliebe journalistische Texte rund um die Themen Finanzen und Medizin. Außerdem liebe ich es, Fachartikel jeglicher Art zu schreiben. Ich finde mich in beinahe jedes Thema ein und freue mich immer, wenn ich nach der Fertigstellung eines Textes über noch mehr Wissen verfüge. Als freiberufliche Autorin schreibe ich leidenschaftlich gern für creditSUN.

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