Denkmalgeschütztes Haus kaufen – Vor- und Nachteile bei der Kaufentscheidung berücksichtigen

Ein denkmalgeschütztes Haus steht unter Auflagen, die von der Stadt, der Gemeinde oder von überregionalen Behörden erlassen werden. Diese Auflagen können Sanierungen vorschreiben, die dem Erhalt der Bausubstanz dienen. Veränderungen sind häufig nicht oder nur in engem Rahmen möglich. Der größte Vorteil ist hierbei sicherlich, dass solche Immobilien in der Regel deutlich günstiger zu erwerben sind. Möchten Sie also eine Immobilie unter Denkmalschutz kaufen, ist es wichtig, sich vorab über alle Vorgaben zu informieren.

Auflagen für ein denkmalgeschütztes Haus vor dem Kauf beachten

Eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, kann einen großen Reiz haben. Oft haben die Häuser eine faszinierende Architektur. Einige Immobilien sind hervorragend erhalten, bei anderen sind Investitionen erforderlich. Vor dem Kauf gilt es für Sie zu beachten, dass ein denkmalgeschütztes Haus nach dem Übergang ins Eigentum nahezu immer mit Auflagen bedacht ist. Diese haben das Ziel, die Immobilie in ihrem originalen Zustand für die Nachwelt zu erhalten. Diese primär für Architekturfans schöne Idee kann für den Eigentümer zum Problem werden: Die behördlichen Vorgaben können nicht nur sehr kostenintensiv sein: Sie können ein denkmalgeschütztes Haus mitunter nicht so nutzen, wie Sie es sich vorgestellt haben. Wenn Sie sich dieser Dinge vorab bewusst sind, kann der Kauf mittel- und langfristig eine ausgezeichnete Investition sein.

Was genau ist eine Immobilie unter Denkmalschutz?

Ein denkmalgeschütztes Haus kann verschiedene Merkmale haben, die diesen besonderen Status rechtfertigen. Es kann sehr alt sein oder einen besonderen Baustil aufweisen. So stehen etwa Häuser unter Denkmalschutz, die ein Alter von mehreren hundert Jahren haben. Einige Fachwerkbauten gehören beispielsweise dazu. Auch Villen und Herrenhäuser, aber auch ungenutzte Immobilien, die im Besitz von Adligen waren, können unter Denkmalschutz stehen. Die Kriterien für den Schutz erlassen die Behörden. Nicht nur Wohnhäuser, sondern auch Fabrikgebäude oder ganze Wohnsiedlungen mit besonderer Architektur können denkmalgeschützt sein. Hier sind eine spezielle ehemalige Nutzung oder ein bestimmter Baustil für die Ausweisung des Denkmalschutzes wesentlich. Für Sie ist es wichtig zu wissen, dass diese Auflagen mitunter zu einem Problem werden können. Aus diesem Grund sollten Sie die Richtlinien vor Ihrer endgültigen Kaufentscheidung genau überprüfen. Unliebsame Überraschungen kosten häufig viel Geld.

Einschränkungen für Besitzer von denkmalgeschützten Häusern

Vor dem Kauf einer Immobilie, die von den Behörden unter Denkmalschutz gestellt wurde, sollten Sie beachten, dass Sie die Auflagen in aller Regel nicht ändern oder aufweichen können. Sie sind daran gebunden. Für den Fall, dass Sie die Auflagen nicht erfüllen oder sich widersetzen, können Strafen fällig werden. Haben Sie unter anderem Veränderungen vorgenommen, die nicht genehmigt wurden, ist ein Rückbau erforderlich. Dies kann die Fassade ebenso betreffen wie Veränderungen im Innenraum. Als Besitzer eines denkmalgeschützten Hauses bleiben Sie auch dann unter Aufsicht der Behörden, wenn Sie privat in der Immobilie wohnen. Sie müssen Besichtigungen zulassen. Dies gilt vorrangig dann, wenn Sie eine Modernisierung oder einen Umbau vorgenommen haben. Anders als in klassischen auflagefreien Immobilien sind auch viele kleinere Arbeiten mit den Behörden abzustimmen.

Geringer Kaufpreis – hohe Kosten für die Modernisierung

Ein denkmalgeschütztes Haus können Sie häufig sehr preiswert erwerben. Dies ist dann bedeutungsvoll, wenn sich die Immobilie in einem Zustand befindet, der dringend einer Sanierung bedarf. Nach dem Kauf müssen Sie mit Auflagen rechnen, die in den Gesamtkosten den Preis für ein klassisches Haus übersteigen können. Somit ist es notwendig, dass Sie vor dem Kauf und im Kontext der Finanzierung mit den Gesamtkosten kalkulieren. In diesen sind neben dem Kaufpreis auch die Renovierungs- und Sanierungskosten enthalten. Weitere Punkte, die Sie beachten sollten, liegen in der oftmals schlechten Energieeffizienz des Gebäudes. Eine Dämmung ist nur eingeschränkt möglich, da die Fassade in der Regel erhalten werden muss. Dies kommt aber auf den Einzelfall an. Die Einschränkungen beim Umbau sind ebenfalls erwähnenswert.

Gibt es Vorteile beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie?

Ein wesentlicher Vorteil, der sich für Sie mit dem Kauf eines denkmalgeschützten Hauses ergibt, ist die Steuerabschreibung. Voraussetzung ist, dass Sie Modernisierungen oder Sanierungen an dem Gebäude vornehmen. Von den Kosten können Sie jährlich neun Prozent von der Steuer absetzen. Dieser Vorteil gilt für einen Zeitraum von zehn Jahren. Auf diese Weise ist es für Sie möglich, bis zu 90 Prozent der Kosten steuerlich geltend zu machen. Beachten Sie, dass Sie die Kosten selbst nicht erstattet bekommen. Sie zahlen für den Betrag keine Steuern. Dies kann abhängig von Ihrem Einkommen bis zu 42 Prozent ausmachen, denn dies ist der Höchststeuersatz in Deutschland. Voraussetzung für die Steuerabschreibung ist, dass Sie Ihr denkmalgeschütztes Haus selbst bewohnen.