Eigennutzung oder Vermietung der Immobilie – Wofür sollten Sie sich entscheiden?
Der deutsche Immobilienmarkt hat die Pandemie nahezu unbeschadet überstanden. Preise und Mieten steigen weiter. Gleichzeitig bleiben die Zinsen für eine Baufinanzierung durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) unvermindert extrem günstig. Wenn Sie daher überlegen, sich Immobilieneigentum zu zulegen, stellt sich als eine der wichtigsten Fragen, die nach der Eigennutzung oder Vermietung der Immobilie. Beide Varianten bringen sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Welche das im Einzelnen sind, lesen Sie im folgenden Beitrag.
Wie stehen Banken bei der Finanzierung zur Eigennutzung und Vermietung
Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass Sie bei Ihrer Bank – oder überhaupt bei Kreditinstituten – günstigere Konditionen für Ihre Baufinanzierung erhalten, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten. Die Bank schätzt das Zahlungsausfall-Risiko geringer ein und honoriert dies durch entsprechende Vereinbarungen. Haben Sie die Frage nach der Eigennutzung oder Vermietung der Immobilie eindeutig mit erklärter Selbstnutzung beantwortet, können Sie überdies von den sehr günstigen Förderkrediten der KfW-Bank profitieren. KfW-Gelder können Sie bei Bedarf zudem für eventuelle Sanierungsmaßnahem an der Immobilie verwenden. Unter finanzierungstechnischen Aspekten ist es daher zunächst günstiger, die Immobilie selber zu nutzen statt zu vermieten.
Welche Vor- und Nachteile haben Sie, wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen
Wenn Sie eine Immobilie selber bewohnen, ersparen Sie sich die Miete. Statt einer Mietzahlung werden Sie eine monatliche Kreditrate an die Bank zahlen.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sie können Umbauten und Modernisierungen nach Ihrem persönlichen Geschmack veranlassen. | Sie sparen bei einer Eigennutzung statt einer Vermietung Ihrer Immobilie keine Steuern. Das meint: Sie können die Zinsen Ihres Immobilienkredits nicht steuerlich absetzen. |
| Ein gewichtiges Argument, das für die Eigennutzung statt Vermietung der Immobilie spricht, ist die Sicherheit vor Mieterhöhungen oder vor der Befürchtung, eines Tages vom Vermieter die Kündigung zu erhalten. | Sämtliche Neben- und Betriebskosten müssen Sie selbst tragen, respektive zusammen mit der Eigentümergemeinschaft. |
| Auch bei einer plötzlichen Änderung Ihrer Lebensumstände kann die sich die Eigennutzung mehr als eine Vermietung Ihrer Immobilie nachteilig auswirken: Das gilt beispielsweise für eine Scheidung oder einen beruflichen Standortwechsel. Was soll mit der Immobilie zukünftig geschehen? |
Welche Vor- und Nachteile ergeben sich, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sie sparen Steuern, weil Sie zum einen Ihre Kreditzinsen, zum anderen aber auch einen Teil der Anschaffungs- sowie der fortlaufenden Renovierungs- und Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen können. | Sie müssen, wenn Sie Ihre Immobilie nicht selber nutzen, sondern vermieten, immer mit einem Mietausfallrisiko rechnen. Sei es durch säumige oder "verschwundene" Mieter, sei es durch Leerstände. Sie sollten daher im Vorfeld sicherstellen, dass Sie Ihre Kreditraten auch bei fehlenden Mieteinahmen tragen können. |
| Die Mieteinnahmen, die Sie erzielen, wenn Sie statt der Eigennutzung eine Vermietung der Immobilie bevorzugen, können Sie als zusätzliches Einkommen zur Bedienung Ihres Baukredits verwenden. | Wie eingangs erwähnt, kalkulieren auch die Banken dieses Mietausfallrisiko schon bei der Vergabe des Baukredits ein. Sie erhalten daher bei einer beabsichtigten Vermietung der Immobilie schlechtere Konditionen. |
| Das Einkommen aus den Mieterlösen kann überdies für die private Altersvorsorge verwendet werden. | Finanziell zu Buche schlägt bei einem Votum gegen die Eigennutzung und für die Vermietung der Immobilie besonders auch der Posten "Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen". Sie müssen ein hinreichendes Polster für diese Ausgaben bilden - was wiederum die Mieteinnahmen schmälert. |
| Den Löwenanteil der anfallenden Neben- und Betriebskosten dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen. Dies gilt, mit Einschränkungen, auch für Modernisierungskosten. | |
| Mit der Entscheidung gegen eine Eigennutzung und für eine Vermietung der Immobilie erhalten Sie sich größtmögliche Flexibilität bei eventuell wechselnden Lebenssituationen. Das Objekt kann problemlos und wie gewohnt weiter vermietet werden. |
Können Sie Ihre Immobilie erst vermieten und später selber nutzen?
Wenn Sie Ihre Immobilie zunächst für eine Vermietung erworben haben, sich aber einige Zeit später doch für eine Eigennutzung entscheiden, dann ist das überhaupt kein Problem. Sie können Ihrem Mieter fristgemäß mit der Begründung auf Eigenbedarf kündigen und anschließend selber einziehen. Wichtig ist nur, dass Sie dabei bedenken, dass Sie Ihre steuerlichen Vergünstigungen aus dem Mietverhältnis verlieren. Umgekehrt funktioniert eine solche Nutzungsänderung übrigens auch: Sie können Ihre bislang eigengenutzte Immobilie später auch vermieten.
Was wollen Sie mit einer Immobilie erreichen?
Auf die Frage, ob die Eigennutzung oder die Vermietung einer Immobilie sinnvoller ist, gibt es keine allgemeingültige, richtige oder falsche Antwort. Es kommt im Einzelfall immer auf die individuelle, aktuelle Lebenssituation und zukünftige Perspektiven an. In der derzeitigen Niedrigzinslage, die aller Voraussicht nach noch einige Zeit anhalten wird, spricht jedoch einiges dafür, dass ein Kapitalinvest in eine Immobilie per se eine gute Entscheidung ist. Achten Sie dabei auf eine attraktive, aber nicht überteuerte, Lage und einen guten Zuschnitt der Immobilie. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise enorm gestiegen, was wiederum für eine Kapitalanlage sprechen würde. Allerdings erhalten Immobilienkäufer, die selbst bewohnt werden soll, bessere Konditionen bei den Banken. Auch die KfW fördert die Eigennutzung durch zinsgünstige Finanzierungen. Hier sollte man für sich selber ausrechnen, welche Variante sinnvoller ist.
Ich heiße Martina Lange und schreibe mit Vorliebe journalistische Texte rund um die Themen Finanzen und Medizin. Außerdem liebe ich es, Fachartikel jeglicher Art zu schreiben. Ich finde mich in beinahe jedes Thema ein und freue mich immer, wenn ich nach der Fertigstellung eines Textes über noch mehr Wissen verfüge. Als freiberufliche Autorin schreibe ich leidenschaftlich gern für creditSUN.
