Hauskauf mit Erbpachtgrundstück – Erbpacht statt Grundstückskauf?
Anstelle eines Grundstückskaufs gibt es eine Alternative, von der sowohl der Eigentümer, als auch der potenzielle Käufer profitieren – das Erbpachtgrundstück. Auf diese Weise kann der, der an den Eigentümer des Grundstücks den Erbbauzins zahlt, dieses bebauen. Grundstücke mit einer Erbpacht werden regelmäßig von Gemeinden, Kirchen oder anderen öffentlichen Trägern vergeben. Bloß rund ein Fünftel dieser Grundstücke stammt von gewerblichen oder privaten Anbietern. Was Sie dazu wissen sollten und welche Vor- und Nachteile die Erbpacht bringt, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was ist die Erbpacht?
Zunächst bedarf es eines Vertrags zwischen dem Erbbauverpflichteten, der regelmäßig der Eigentümer des Grundstücks ist, und dem Erbbauberechtigten, der das Grundstück bebauen möchte. Dieser Vertrag über das Erbpachtgrundstück wird meist mit einer Laufzeit von 99 Jahren geschlossen und wird erst durch die notarielle Beurkundung wirksam. Anschließend ist er sowohl im Grundbuch, als auch im Erbbaugrundbuch einzutragen. Das Erbbaugrundbuch entspricht im Aufbau dem normalen Grundbuch. Es wird eine Grunderwerbssteuer, sowie eine Grundsteuer fällig.
Erbbauzins ist monatlich zu entrichten
Der Erbbauzins ist monatlich zu entrichten und beläuft sich auf ungefähr 4-6% des Wertes des Grundstücks. Familien mit vielen Kindern haben manchmal das Glück, dass sie von öffentlichen Trägern wie Kirchen das Erbpachtgrundstück zu einem besonders günstigen Zins erhalten können. Dieser beträgt dann oft nur 2-3% des Grundstückswerts. Der Erbpachtzins kann erhöht werden, allerdings ist dies höchstens alle drei Jahre möglich. Weiterhin ist der Zins nicht an den Index des statistischen Bundesamtes gekoppelt und wird auch nicht an den örtlichen Mietspiegel angepasst.
Der Erbbauberechtigte kommt in den Genuss der meisten Rechte des Grundstückseigentümers. Das Land darf mit einem Haus bebaut werden, das später vermietet, verkauft oder vererbt werden kann. Der Vertrag ist grundsätzlich nicht kündbar. Etwas anders gilt nur, wenn der Erbbauberechtigte etwa einen Vertragsverstoß begeht. Dies kann dann der Fall sein, wenn er den Erbpachtzins über einen ausgedehnten Zeitraum nicht zahlt, das Gebäude und Grundstück nicht pflegt oder auf eine andere Weise gebraucht, als dies im Vertrag vereinbart wurde.
Was passiert nach Ablauf der Laufzeit?
Nach 99 Jahren bzw. nach der vereinbarten Laufzeit läuft der Vertrag aus. Zu diesem Zeitpunkt fallen sowohl das Grundstück, als auch seine Bebauung dem Eigentümer zu. Dem Besitzer des Hauses steht dann eine entsprechende Entschädigung zu, die sich meist auf zwei Drittel des Wertes der Bebauung beläuft. Wünschen dies beide Parteien, ist eine Verlängerung des Vertrags möglich. Gewerblichen und privaten Anbietern wird nachgesagt, dass diese regelmäßig nicht verlängern, da sich die Marktlage geändert hat und sie durch den Abschluss eines neuen Vertrags einen höheren Zins einholen können. Kirchen und Gemeinden hingegen stimmen oft einer Vertragsverlängerung zu.
Welche Vor- und Nachteile bringt das Erbpachtgrundstück mit sich?
Der Erbbauverpflichtete kann durch die Erbpacht sein Grundstück wirtschaftlich nutzen, ohne es zu verlieren. Er erhält einen regelmäßigen und verlässlichen Ertrag in Form von monatlichen Zahlungen, mit denen er für eine lange Zeit rechnen und kalkulieren kann.
Für den Erbbauberechtigten erübrigt sich ein Kauf eines Grundstücks, der oft mit hohen Preisen und der Aufnahme eines Kredits einherginge. Allerdings können niedrige Kreditzinsen ein Sparpotenzial eröffnen, das auf diese Weise verloren geht.
Das Erbpachtgrundstück kommt aber allerdings auch mit Nachteilen: Jede Änderung des Grundstücks muss zunächst mit dem Eigentümer geklärt werden. Insofern besteht eine Ähnlichkeit mit der Miete. Weiterhin kann der Eigentümer des Grundstücks zwar Zahlungen für einen langen Zeitraum (in der Regel 99 Jahre) einstreichen, diese enden dann aber, was sich meist auf die Erben auswirkt. Zum Ende des Vertrags verliert auch der Erbbauberechtigte das Haus, in das er Geld, Zeit und Mühe investiert hat. Zwar erhält er hierfür eine Entschädigung; diese fällt aber praktisch immer geringer aus als die Ausgaben, die er ursprünglich hatte.
Das Erbpachtgrundstück und seine Finanzierung
Zunächst erscheint die Zahlung des monatlichen Zinses für das Erbpachtgrundstück günstiger als der hohe Kaufpreis dessen. Allerdings kann die Pacht – je nach Vereinbarung im Vertrag – regelmäßig erhöht werden. Dies bedeutet, dass mit dem anfänglichen Zins gerade nicht kalkuliert werden kann.
Bei einem Hauskauf auf Kredit hingegen enden die Zahlungen irgendwann. Dies muss bei der Rechnung berücksichtigt werden und senkt im Endeffekt die finanzielle Belastung, die sich monatlich umrechnen lässt.
Einige Banken verlangen bezüglich des Bauvorhabens und seiner Finanzierung Sicherheiten. Oft wird auch erwartet, dass der Vertrag über das Erbpachtgrundstück so lange läuft wie der Kredit, oder aber diesen um 20 Jahre oder mehr überdauert.
Kann der Bauherr die Zahlungen an das Kreditinstitut nicht mehr leisten, wird die Zwangsvollstreckung vollzogen. Diese betrifft nicht nur das Haus, sondern auch das Grundstück – auch wenn dieses nicht im Eigentum des Bauherrn steht. Dies geschieht letztlich zum Nachteil des Grundstücksbesitzers.
Was geschieht bei einem Heimfall?
Der Heimfall tritt dann ein, wenn der Besitzer das Erbpachtgrundstück zurückerhält. Die Vertragsparteien müssen schon bei Abschluss des Vertrags genau vereinbaren, in welchen Fällen dieser geschieht und welche Konsequenzen er mit sich bringt.
Ist ein Immobilienkauf mit Erbpacht sinnvoll?
Einen Hauskauf mit Erbpachtgrundstück kann sinnvoll sein, wenn Sie sich die Kosten für einen Grundstückkauf ersparen wollen. Das ermöglicht Menschen mit einem niedrigen Gehalt sich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen. Die Immobilienfinanzierung würde sich hier nur auf den Kaufpreis der Immobilie ohne Grundstück beziehen. Zwar zahlen Sie eine monatliche Gebühr für das Erbpachtgrundstück, diese ist allerdings überschaubar. Allerdings sind Sie als Hauseigentümer bei der Gestaltung des Grundstücks eingeschränkt. Jede Änderung müssen Sie absprechen, ansonsten kann Ihnen die Kündigung drohen. Auch eine höhere Pacht ist möglich, je nach Vertragsvereinbarung. Sie sollten sich daher gut überlegen, ob für Sie diese Art des Immobilienkaufs in Frage kommt.
Ich heiße Martina Lange und schreibe mit Vorliebe journalistische Texte rund um die Themen Finanzen und Medizin. Außerdem liebe ich es, Fachartikel jeglicher Art zu schreiben. Ich finde mich in beinahe jedes Thema ein und freue mich immer, wenn ich nach der Fertigstellung eines Textes über noch mehr Wissen verfüge. Als freiberufliche Autorin schreibe ich leidenschaftlich gern für creditSUN.
