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Immobilienverrentung als Alternative zum Verkauf der Immobilie im Alter?

Immobilienverrentung

Nicht erst seit der Finanzkrise gilt die eigene selbst genutzte Immobilie als die klassische Altersvorsorge und stellt für viele Anleger die sicherste und beste Kapitalanlage da. Auch der Immobilienboom hat dazu beigetragen. Die umgekehrte Hypothek oder auch Umkehrhypothek ist eine Art der Immobilienverrentung. Sie wird daher auch Immobilienrente genannt. Allerdings haben viele Eigentümer im Alter das Problem, dass die eigene Immobilie zwar mietfrei bewohnt werden kann, jedoch keine zusätzliche Liquidität in Form von Barerträgen einbringt. Die Lösung kann eine Immobilien-Verrentung mit einer Immo-Rente sein. So können Sie weiter mietfrei wohnen, bekommen aber zusätzlich eine Leibrente.

Was ist eine Immobilienverrentung?

Bei der Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer einer Immobilie sein Haus oder seine Eigentumswohnung an einen Investor, der als Käufer auftritt. Dieser verpflichtet sich bei Übertragung des Eigentums jedoch, dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht im gekauften Objekt einzuräumen. Das Wohnen muss außerdem für den Verkäufer, den früheren Eigentümer, absolut mietfrei sein. Somit ändert sich für ihn im Prinzip nur, dass er nicht mehr Eigentümer der Immobilie ist.

Statt einer Kaufpreiszahlung in einer Summe schließen beide Parteien einen Kreditvertrag. Dem Käufer dient die Immobilie als Sicherheit, der Verkäufer erhält eine monatliche Rente. Diese Leibrente bedeutet für den Verkäufer den Vorteil einer zusätzlichen Liquidität, ohne dass er auf den Vorteil des mietfreien Wohnens verzichten muss. Der Käufer verpflichtet sich, die Immo-Rente so lange zu zahlen, solange der Verkäufer lebt.

Voraussetzungen für eine Immobilienrente

Damit Senioren überhaupt ihr Haus verrenten können, sollte die Immobilie bereits voll finanziert und abbezahlt worden sein. Wenn über die Immobilie z.B. noch ein Immobilienkredit laufen würde, müsste der Investor sowohl den Kreditvertrag ablösen als auch zusätzlich für die Immobilienrente aufkommen. Das wird in der Regel für den Käufer wenig attraktiv sein. Außerdem sollte das Haus sich in einem guten Zustand befinden und noch einen hohen Marktwert besitzen. Erst dann wird es für den Investor attraktiv, in diese Immobilie zu investieren.

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei der Immobilien-Verrentung?

Für den Eigentümer einer Immobilie, die er selbst mietfrei bewohnt, hat die Immobilien-Verrentung den großen Vorteil, dass er beim Verkauf seines Hauses oder seiner Wohnung weiter mietfrei in der vertrauten Umgebung wohnen kann. Bei einem Verkauf an einen Käufer müsste er ausziehen und den Kaufpreis unter Umständen vollständig für die Anmietung einer neuen Wohnung oder eines neuen Hauses ausgeben. Je nach Lebensdauer kann es auch sein, dass das Geld dann nicht bis zum Lebensende für die Miete reicht.

Bei der Immobilienverrentung können Sie garantiert bis zum Lebensende mietfrei wohnen. Sie können aber natürlich nicht die Immobilie an Kinder vererben, weil sie Ihnen schlicht und einfach nicht mehr gehört. Aber gerade für Kinderlose ohne Erben ist das eine sinnvolle Alternative, um das mietfreie Wohnen mit Einkommen zu verbinden. Allerdings muss auch der Wert der Immobilie fair geschätzt werden. Darauf müssen Sie beim Verkauf unbedingt achten. Weil der Verkäufer kein Eigentümer mehr ist, kann er natürlich auch keine Hypothek auf das Haus mehr aufnehmen.

Für wen eignet sich die Immobilienverrentung?

Die Immobilienverrentung eignet sich besonders für Immobilienbesitzer, denen im Alter nach dem Ruhestand die Einnahmen nicht reichen, weil zum Beispiel die Rente zu gering ist. Gerade wenn man das Haus allein nutzt, hat man natürlich auch keine Mieteinnahmen. Außerdem lohnt sich die Immobilien-Verrentung ebenso besonders, wenn Sie noch eine lange Lebenserwartung haben. Dieser Punkt ist aber nur bedingt einzuschätzen. Es kann in der Praxis sein, dass jemand mit 60 sein Haus verkauft und eine Leibrente vereinbart und 110 wird. Dann macht der Investor vermutlich ein „schlechtes“ Geschäft, weil die zu zahlende Rente den ursprünglichen Kaufpreis-Wert der Immobilie übersteigt.

Was sind die Motive der Investoren?

Bei den Investoren, also den Käufern einer Immobilie auf Basis einer Immobilien-Verrentung, ist ein wichtiges Motiv die Spekulation darauf, dass die Zahlung der Immo-Rente niedriger ist, als die Summe, die bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung anfällt. Für den Investor zählt natürlich der Gewinn und hat natürlich nichts zu verschenken. Hier spielt nicht nur der Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle, sondern auch der gesundheitliche Zustand des Immobilienbesitzers.

Zwar wirft die Immobilie zu Lebzeiten des Verkäufers keine Mieteinnahmen ab, im Todesfall fällt jedoch natürlich die Rentenzahlung weg. Ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer frei über die Immobilie verfügen.

Fazit zur Verrentung von Immobilien

Die Immobilien-Verrentung kann dann eine Alternative sein, wenn der Immobilien Eigentümer gern in seiner Wohnung oder seinem Haus bis zum Tod mietfrei wohnen möchte und trotzdem auf zusätzliche Einnahmen angewiesen ist. Außerdem sollte er keine Kinder haben, die das Haus oder die Wohnung erben könnten. Der Investor hat dann einen Vorteil, wenn die Lebenserwartung des Verkäufers mit einer Leibrente geringer ausfällt, als beim Kaufpreis in einer Summe.

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