Instandhaltungsrücklage für Wohnungseigentümer: Wie viel Geld sollten Sie ansparen?
Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum sind wichtige Punkte, mit denen Sie sich als zukünftiger bzw. aktueller Eigentümer einer Wohnung beschäftigen müssen. Die Instandhaltungsrücklage, die in monatlichen Raten angespart wird, schützt Sie vor unvorhergesehenen finanziellen Überraschungen. Das gemeinschaftlich angespartes Geldpolster wird für Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie verwendet. Anders als bei einem Hauseigentümer ist diese Rücklage für die Instandhaltung bei Wohnungseigentümer verpflichtend. Was Sie darüber wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was versteht man unter der Instandhaltungsrücklage für Wohnungseigentümer?
Gemäß den rechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist es notwendig, Rückstellungen für die langfristige Erhaltung der Marktwerte von Eigentumswohnungen zu leisten.1 Mit dem finanziellen Puffer ist es möglich, laufende Leistungen der Instandhaltung sowie einmalige Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum zu decken. Stehen kostenintensive Reparaturen bzw. Sanierungen an einem Wohnobjekt an, bedeutet dies eine hohe – teils unvorhergesehene – finanzielle Belastung für die Eigentümer. Können Eigentümer den anfallenden Betrag in Form einer sog. Sonderumlage nicht schultern, kommt es zu Zahlungsausfällen – und Streit zwischen den Parteien.
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Pflicht, eine zinsgünstige Anlageform für das angesparte Geld, das sich auf einem gesonderten Rücklagenkonto befindet, zu wählen. Das Konto läuft auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wichtig ist es, darauf zu achten, dass die finanziellen Mittel jederzeit zugänglich sind und zweckgebunden verwendet werden. Liquiditätsengpässe mit der Instandhaltungsrücklage zu überbrücken, ist nur durch Beschluss der Eigentümer zulässig – vorausgesetzt, es liegt eine zeitliche und betragsmäßige Begrenzung auf 3 Monate sowie 3 Monatshausgeldbeträge vor.
Wie wird die Instandhaltungsrücklage berechnet?
Für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage stehen mehrere Modelle zur Verfügung. Es gibt keine einheitliche gesetzliche Regelung. Entscheidend für die Zugrundelegung eines Berechnungsmodells sind im Wesentlichen das Alter, der Zustand, die Ausstattung und die Größe des Objektes. Es ist so zu planen, dass ein größerer Bedarf an finanziellen Mitteln frühzeitig antizipiert wird. Üblich ist eine mittelfristige Perspektive. Die letztendliche Entscheidung über die Höhe der monatlichen Rate obliegt der Eigentümergemeinschaft.
Eine bewährte Methode zur Berechnung ist die Anwendung der Petersschen Formel.2 Sie besagt, dass die Herstellungskosten eines Wohnobjektes pro Quadratmeter mit dem Faktor 1,5 multipliziert werden. Der sich daraus ergebende Wert wird durch den Faktor 80 Jahre geteilt. Im Ergebnis erhalten Sie die jährlichen Instandhaltungskosten pro Quadratmeter. Davon anteilig entsprechen 70 Prozent den Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum. Ihre monatliche Rate ergibt sich durch die Umlegung auf die Wohnfläche Ihrer Wohnung: jährliche Instandhaltungskosten multipliziert mit dem Faktor 70 geteilt durch 100.
Können sich Wohnungseigentümer nicht auf eine gemeinsame, angemessene Instandhaltungsrücklage einigen, ist es zweckmäßig, einen unabhängigen Experten mit der Ermittlung zu beauftragen. Er berücksichtigt den aktuellen baulichen Zustand der Immobilie sowie sämtliche Faktoren, die für eine ordnungsgemäße Berechnung bzw. Antizipation von Kosten notwendig sind.
Die tatsächlich erfolgten Zahlungen sämtlicher Wohnungseigentümer für Rückstellungen zur Instandsetzung und Instandhaltung stellen wie die Vorschüsse auf das Hausgeld eine Einnahme dar. In der jährlichen Abrechnung muss die Instandhaltungsrücklage als solche ausgewiesen werden, d. h. sie darf weder als Ausgabe noch unter sonstige Kosten gebucht werden. Somit haben Wohnungseigentümer Klarheit darüber, welche Beträge tatsächlich bezahlt wurden.
Für was wird die Rücklage verwendet?
Als Wohnungseigentümer können Sie sicher sein, dass die angesparten Gelder des sog. Erneuerungsfonds nach § 21 WEG zweckgebunden zur Erhaltung der Immobilie verwendet wird, an der Sie einen Anteil haben. Typische große Anwendungsfälle für die Verwendung der Instandhaltungsrücklage sind die Beseitigung von Sturmschäden, eine grundlegende Sanierung des Daches oder die Erneuerung einer in die Jahre gekommenen Heizungsanlage. Zu den laufenden Instandhaltungsmaßnahmen gehören Wartungs- und Malerarbeiten sowie kleinere Schönheitsreparaturen durch diverse Handwerker.
Besonderheit beim Verkauf der Eigentumswohnung
Die Instandhaltungsrücklage ist nicht Teil des Verwaltungsvermögens. Sie haben keinerlei Verfügungsbefugnis über die Instandhaltungsrückstellung. Konkret bedeutet dies für Sie: Verkaufen Sie Ihre Immobilie, haben Sie keinen Anspruch auf Auszahlung. Im Umkehrschluss bedeutet dies: Erwerben Sie eine Eigentumswohnung ist die anteilige Instandhaltungsrückstellung Teil des Kaufpreises. Sie können diese vom zu versteuernden Betrag abziehen und müssen keine Grunderwerbssteuer bezahlen.
Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage
Erfüllen Sie bestimmte Bedingungen, können Sie die Instandhaltungsrücklage steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Dies ist der Fall, wenn Sie Ihre Wohnung vermietet haben oder die Rückstellung für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen verwendet wurde. Planen Sie den Erwerb einer Eigentumswohnung, müssen Sie die anfallenden Kosten für die Instandhaltungsrücklage berücksichtigen. Als zukünftiger Wohnungseigentümer sind Sie verpflichtet, den finanziellen Puffer für anfallende Kosten am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Im Falle eines Verkaufes Ihrer Eigentumsimmobilie haben Sie keinen Anspruch auf Auszahlung.
Berücksichtigen Sie vor dem Wohnungskauf die Kosten für die Instandhaltungsrücklage
Wenn Sie sich dafür entschieden haben, eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie sich auch mit den Kosten für die Instandhaltung auseinandersetzen. Anders als bei Hausbesitzern müssen Wohnungseigentümer monatliche Kosten einkalkulieren, die für Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen der Immobilie verwendet wird. Informieren Sie sich daher schon vorher über das monatliche Hausgeld und die Rücklage für die Instandhaltung. Wenn Sie sich eine Wohnung kaufen wollen, sollten Sie unbedingt ihre monatliche Kreditrate, ihr monatliches Hausgeld und die monatlichen Instandhaltungsrücklage berücksichtigen.
Ich heiße Martina Lange und schreibe mit Vorliebe journalistische Texte rund um die Themen Finanzen und Medizin. Außerdem liebe ich es, Fachartikel jeglicher Art zu schreiben. Ich finde mich in beinahe jedes Thema ein und freue mich immer, wenn ich nach der Fertigstellung eines Textes über noch mehr Wissen verfüge. Als freiberufliche Autorin schreibe ich leidenschaftlich gern für creditSUN.
