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Mietkauf von Immobilien – Eine wirkliche Alternative zum klassischen Hauskauf?

Mietkauf von Immobilien

Sie wohnen in einer schönen Mietwohnung, in der Sie sich sehr wohl fühlen? Sie haben schon darüber nachgedacht, das Objekt zu erwerben? Der Eigentümer hat Ihnen jedoch einen Preis genannt, der die eigenen Mittel weit übersteigt? Die Aufnahme eines Immobiliendarlehens kommt für Sie nicht in Betracht. Eine willkommene Alternative für diese Ausgangssituation könnte der Mietkauf von Immobilien sein, wo Sie wie bei einer Vollfinanzierung kein Eigenkapital benötigen.

Was beinhaltet der Mietkauf einer Immobilie?

Ein Mietkauf ist nichts anderes als ein Mietvertrag. Der Vermieter räumt Ihnen als Mieter dabei das Recht ein, die gemietete Sache zu erwerben. Bei einem Mietkauf von Immobilien verhält sich das ebenso. Als Mieter erhalten Sie von dem Vermieter eines Objektes ein Vorzugsrecht, dieses zu kaufen.

Wie funktioniert ein Mietkauf?

Bei einem Mietkauf von Immobilien sind die Rechtsvorschriften verbindlich anzuwenden, die der Gesetzgeber allgemein für Kauf- und Mietverträge geschaffen hat. Neben der Festlegung des Kaufpreises ist noch ein weiterer Punkt zu beachten: Die bereits gezahlten Mieten müssen von dem Kaufpreis abgezogen werden.

Für die Umsetzung dieser Notwendigkeit gibt es zwei Möglichkeiten:

  1. Der Kaufvertrag kann so formuliert sein, dass die Mietzahlungen den Preis für die Immobilie Monat für Monat tilgen.
  2. In dem Vertrag kann aber auch die Regelung getroffen werden, dass zum Ende des Mietverhältnisses nur noch der restliche Betrag zu zahlen ist.

Es gibt beim Mietkauf von Immobilien zwei Varianten: den Mietkauf und den Optionskauf

Beim Mietkauf von Immobilien werden zwei Gestaltungsmöglichkeiten unterschieden:

  1. Die erste Möglichkeit geht von einem klassischen Mietkauf von Immobilien aus. Der Mieter unterzieht sich der Pflicht, das betreffende Objekt zu kaufen. Von einem regulären Immobilienkauf unterscheidet sich diese Variante nur dadurch, dass der vereinbarte Kaufpreis zu einem späteren Zeitpunkt fällig wird.
  2. Die zweite Möglichkeit ist der Optionskauf. Hierbei stehen Ihnen als Mieter zwei Wege offen: Sie können die Option zum Kauf auszuüben oder sie ablehnen. Beim Optionskauf lässt der Vermieter zugunsten des Mieters das Optionsrecht in das Grundbuch eintragen. Dieses Recht verliert erst dann seine Wirkung, wenn der Mieter von dem Mietvertrag zurücktritt. In diesem Fall muss der Mieter allerdings in Kauf nehmen, dass geleistete Sonderzahlungen nicht erstattet werden. Dies bezieht sich auch auf die finanziellen Mittel, die Sie als Mieter für Reparaturen und Instandhaltungen aufgewandt haben.

Die beiden vorgestellten Möglichkeiten unterscheiden sich in erster Linie wegen der Grundbucheintragung. Beim Optionskauf wird das Optionsrecht schon im Vorfeld eingetragen. Dies geschieht beim klassischen Mietkauf erst, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde.

Wann ist ein Mietkauf von Immobilien sinnvoll?

Die Restsumme, die ein interessierter Mieter an den Vermieter zahlen muss, ist bei einem Mietkauf von Immobilien geringer als die Mittel für ein Darlehen, da die gezahlten Mieten als Vorauszahlungen auf die Miete angerechnet werden. Dies ist ein beachtenswerter Aspekt für die Kaufwilligen, die nicht über genügend Eigenkapital verfügen. Der Mietkauf von Immobilien mit Optionsrecht liegt vor allem darin, dass der potenzielle Käufer sich nicht endgültig zum Kauf entscheiden muss. Durch die gezahlten Mieten hat er sich jedoch das Recht erkauft, von dem Vermieter vorrangig berücksichtigt zu werden. Für den Mieter ist dies ein praktischer Vorteil, da er sich noch nicht allzu früh dafür entscheiden muss, ob er das Objekt letztendlich kauft oder nicht.

Welche Vor- und Nachteile ergeben sich bei einem Mietkauf?

Zusammengefasst ergeben sich für einen Mietkauf von Immobilien die folgenden Vorteile:

  • Wegen der angerechneten Mieten muss zum Kaufzeitpunkt kein hohes Eigenkapital vorhanden sein. Dies führt auch dazu, dass kein kostenintensives Immobiliendarlehen aufgenommen werden muss.
  • Die Mietzahlungen sind immer in der gleichen Höhe zu zahlen. Die Zinsentwicklung spielt hierbei keine Rolle.
  • Mieter profitieren eventuell von einem niedrigen Kaufpreis, wenn der Wert der Immobilie im Laufe der Mietzeit steigt.
  • Der Kaufpreis wird nicht in einer Summe fällig.
  • Ein Optionskauf bietet zudem die Möglichkeit, das Objekt schon vor dem Kauf zu „testen“.

Diesen Vorteilen stehen die folgenden Nachteile beim Mietkauf entgegen:

  • Die Mietzahlungen liegen häufig über der ortsüblichen Miete. Besonders dann, wenn die Restkaufpreiszahlung nicht zu hoch ausfallen soll.
  • Tritt der Fall ein, dass noch eine Restkaufpreiszahlung zu leisten ist, muss entweder ein Darlehen aufgenommen oder so viel Eigenkapital aufgebracht werden, dass der Mieter die Summe tilgen kann.
  • Wenn die Immobilienpreise sinken, gerät der Mieter ins Hintertreffen, weil er einen zu hohen Preis gezahlt hat.
  • Auch bei einem Mietkauf muss so viel Eigenkapital vorhanden sein, dass die höheren Mietzahlungen geleistet werden können.

Lohnt sich der Mietkauf von Immobilien für Vermieter?

Für Sie als Vermieter könnte sich ein Mietkauf von Immobilien aus drei Gründen lohnen:

  1. Nach dem deutschen Steuerrecht wird der Verkauf einer Immobilie besteuert, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie ein Zeitraum von unter zehn Jahren liegt. Sie könnten diese sogenannte Spekulationsfrist umgehen, wenn Sie das Objekt zum Mietkauf anbieten. Nach dem Ablauf der Frist erfolgt ein Verkauf, der steuerfrei ist.
  2. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Punkt, den Sie als Vermieter bei dem Mietkauf von Immobilien im Hinterkopf haben sollten. Diese wird fällig, wenn das Immobiliendarlehen noch nicht vollständig getilgt ist; der Darlehensvertrag aber vorzeitig aufgehoben wird.
  3. Als Vermieter erhalten Sie höhere Mietzahlungen.

Wissenswertes zum Mietkauf

Der Mietkauf von Immobilien ist eine interessante Alternative, wenn Sie über wenig Eigenkapital verfügen und das Darlehen zur Finanzierung der Immobilie nur sehr schwer oder gar nicht bekommen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn Sie z.B. eine negative Schufa haben oder sich noch in der Probezeit befinden.  Im Besonderen dürfte dies auf junge Familien mit niedriger Eigenkapitaldecke oder Unternehmer zutreffen, die erst vor kurzem den Schritt in die Selbstständigkeit gewagt haben.

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