Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen oder gelten hier Ausnahmen?
Um gerade sozial und finanziell schwache Menschen vor zu hohen Mieten zu schützen, haben der Bund und die Länder als wirksames Instrument die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Die klare Regelung gilt seit dem Jahr 2015 und verbietet den Vermietern allzu drastische Mietforderungen. Allerdings haben manche Vermieter eine Lücke im Gesetz gefunden, sodass vermehrt zeitlich befristete möblierte Wohnungen auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Bei dieser Konstellation greift die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen nicht. Erfahren Sie in diesem Artikel, wo trotzdem Grenzen bei möblierten Wohnungen sind.
Mietpreisbremse soll Ungerechtigkeit ausgleichen
Um potenzielle Mieterinnen und Mieter – vor allem auf den knappen Wohnungsmärkten mancher Großstädte – vor Mietwucher und Abzocke zu bewahren, wurde das Instrument der Mietpreisbremse eingeführt. Diese Bestimmung bezüglich der Höhen von Mieten betrifft ausschließlich die Wiedervermietung. Das bedeutet ganz konkret: Endet ein Mietvertrag durch die Kündigung des Vermieters oder Mieters, dürfen Vermieter, die die Wohnung neu vermieten, nur Mieten vereinbaren, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt sind.
Möblierte Wohnungen als echter Trend
Zahlreiche unabhängige Studien belegen, dass immer mehr möblierte Wohnungen vermietet werden. Möblierung bedeutet in diesem Zusammenhang nicht das häufige Ausstattungsmerkmal der Einbauküche. Es bedeutet, dass die Immobilie wohnbereit vermietet wird. Schlaf- und Wohnzimmer als Mindeststandard bieten das entsprechende Mobiliar. Potenzielle Mieterinnen und Mieter schätzen diese Art von Mietwohnung zunehmend und die Eigentümer der Wohnungen folgen dieser Nachfrage: Besonders in Großstädten, wo die Nachfrage nach Wohnraum enorm groß ist, werden vermehrt heute verstärkt bereits möblierte Wohnungen angeboten.
Zahlreiche Typen von Mietern profitieren durch möblierte Wohnungen besonders:
- Wochenendpendler
- Studierende und Auszubildende
- Berufsstarter
- Projekt- und Saisonarbeiter
- sozial oder finanziell schlecht gestellte Personen
- Geflüchtete
Sie alle begründen die hohe und steigende Nachfrage nach den bereits möblierten Wohnungen.
13 Prozent aller Wohnungen werden möbliert vermietet
Eine der zahlreichen Statistiken, die diese Nachfrage aussagekräftig und durch solide Daten gestützt dokumentieren, stammt aus einer Sonderauswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Auftrag des Bundesbauministeriums. Wie die FAZ berichtete, sind es rund 13 Prozent aller Wohnungen, die heute möbliert vermietet werden. Der Anteil von möblierten Immobilien ist in den Großstädten deutlich höher. Fast jede dritte Wohnung, die beispielsweise in den Landehauptstädten Stuttgart und München vermietet wird, ist möbliert. Und – so führt das Blatt weiter aus – diese möblierten Wohnungen sind meist teurer als vergleichbare Immobilien, die eben nicht möbliert sind.1
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Grundsätzlich existiert die Mietpreisbremse auch dann, wenn Wohnungen möbliert vermietet werden. Durch gewissen Einfallsreichtum haben potenzielle Vermieter allerdings Methoden entdeckt, wie die Mietpreisbremse durch möblierte Wohnungen umgangen werden kann.
Das Prinzip ist stets das Gleiche: Eigentümer von Wohnungen nutzen es als geldwerten Vorteil, dass bei einer möblierten Wohnung ein sogenannter Möblierungszuschlag erhoben und der eigentlichen Miete aufgeschlagen werden darf. So generieren sie sich trotz der Mietpreisbremse das entsprechende Mieteinkommen. Allerdings darf der Möblierungszuschlag von den Vermietern nicht willkürlich gewählt werden. Die Höhe des Zuschlages, der erhoben werden darf, hängt vom Zeitwert der Möbel ab. Grundsätzlich gilt jedoch: Der Vermieter hat die gesetzliche Verpflichtung sich an die Mietpreisbremse zu halten.
Kurzzeitvermietung als Ausnahmeregelung
Nicht selten – vor allem in den Großstädten beziehungsweise Ballungsräumen – werden gerade die möblierten Wohnungen temporär vermietet. Solche Mietverhältnisse werden beispielsweise von Berufstätigen angefragt, die ein begrenztes Projekt betreuen, oder auch von Studenten, die ein Semester in der betreffenden Stadt verbringen. Manche Mieter solcher Wohnungen schätzen die Kurzzeitvermietung auch deshalb, weil sie so die Zeit überbrücken, bis sie die ideale Wohnung gefunden haben.
Diese vorübergehende, also von vornherein durch den entsprechenden Mietvertrag zeitlich begrenzte Vermietung ist vom Instrument der Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen ausdrücklich ausgenommen. Diese Ausnahmen machen sich die Vermieter von Wohnungen natürlich zunutze. Deshalb ist es bei der Kurzzeitvermietung zu beobachten, dass meist unerfreulich über der Mietpreisbremse vermietet wird und somit Mieteinnahmen deutlich über dem Mietspiegel eingenommen werden können.
Wenig Handhabe potenzieller Mieter
Natürlich stellt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen ein rechtlich bindendes Instrument des Gesetzgebers dar. Tatsächlich jedoch haben die potenziellen Mieterinnen und Mieter dagegen aber kaum eine Chance. Denn natürlich sind es die Vermieter beziehungsweise Eigentümer der Wohnungen, die am längeren Hebel sitzen.
Denn durch die Wohnungsnot, die gerade Großstädte betrifft, sind die Mieter auch bereit, die teilweise enormen Mieten zu bezahlen, um eine Unterkunft zu betrifft. Das Einklagen fairer und rechtskonformer Mieten ist faktisch natürlich nicht möglich. Selbst das Diskutieren der Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen und entsprechende Versuche von Verhandlungen führen in der Regel meist dazu, dass die Wohnung eben dann einem der vielen anderen Bewerber vermietet wird, die bereit sind, den hohen Mietzins von möblierten Wohnungen zu bezahlen.
Außerdem sind die Preise der Vermieter durch die jeweiligen Interessenten auch kaum nachvollziehbar. Denn nicht selten verlangen die Vermieter dieser Wohnungen einen Pauschalpreis. Das bedeutet, dass ein eventueller Zuschlag für die Möblierung weder der Art noch der Höhe nach kontrollierbar wäre. Der entscheidende Vorteil, den die Vermieter von möblierten Wohnungen aus diesen Praktiken ziehen: Die Mieter haben fast keine Möglichkeit, rechtlich gegen diese Praxis der Vermieter effektiv vorzugehen.
Handlungsbedarf für die Politik
Um Mieter vor Wucherpraktiken besser zu schützen, muss das Instrument der Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen überarbeitet werden. Dies fordern Mieterschutzvereinigungen, aber auch das Bundesbauministerium. Dafür gibt es unterschiedliche Ansätze, die Effizienz versprechen.
Das A und O dürfte es sein, dass die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen auch dann gilt, wenn es sich bei einer Vermietung um eine Kurzzeitmiete handeln sollte. Ein weiterer wichtiger Ansatz ist es, dass ein eventuell erhobener Zuschlag für die Möblierung einer Wohnung deutlich im Mietvertrag ausgewiesen sein muss. Erst dann wird ein solcher Zuschlag transparent und kann hinsichtlich seiner juristischen Relevanz korrekt durch den potenziellen Mieter, aber auch eventuell den konsultierten Anwalt eingeordnete werden.
Überteuerte Mieten für möblierte Wohnung durch Gesetzeslücken
Die aktuellen Verhältnisse schützen Mieterinnen und Mieter nicht ausreichend. Auch wenn die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen bereits existiert, sind Lücken vorhanden, die den Vermietern nutzen, um dennoch hohe Einnahmen aus dem Vermieten von möblierten Wohnungen zu erwirtschaften. Dies belastet Mieter. Doch solange die hohe Nachfrage nach den möblierten Wohnungen, auch als Kurzzeitmiete, besteht und es bei den Kurzzeitmieten keine verpflichtende Mietpreisbremse gibt, wird es wohl diese unlauteren Angebote immer häufiger geben. Die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen muss also optimiert werden.
Mein Name ist Bechthold Christiane und schreibe leidenschaftlich Fachartikel. In meiner langen Berufslaufbahn kann ich eine 30-jährige Tätigkeit im Medien-, Kredit und medizinischen Bereich vorweisen. Ich überzeuge mit meiner Zuverlässigkeit und Qualität von journalistischen Fachberichten.
