Was ist die Nichtabnahmeentschädigung bei der Baufinanzierung? – Strafe für abgelehnte Kredite

Haben Sie schon mal etwas von der Nichtabnahmeentschädigung bei Immobilienkrediten gehört? Sie waren bei Ihrer Hausbank, um einen Sofortkredit zu beantragen. Alle Unterlagen wie z.B. Einkommensnachweise haben Sie auch bereits eingereicht und Ihre Schufa wurde bereits erfolgreich geprüft. Die Konditionen wurden bereits vorab geklärt. Nun finden Sie im Internet durch einen Kreditvergleich einen Kredit mit besseren Konditionen. Können Sie den vereinbarten Kreditvertrag einfach wieder kündigen? Wir verraten es Ihnen in diesem Artikel über die Nichtabnahmeentschädigung.

Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung und wann entsteht sie?

Die Nichtabnahmeentschädigung ist eine Schadenersatzzahlung, die Sie an die Bank leisten müssen, wenn das vereinbarte Darlehen nicht genutzt bzw. gekündigt wird. Sobald Sie einen Darlehensvertrag unterschrieben haben, sind Sie verpflichtet, ein sogenanntes Forward Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt in Anspruch zu nehmen. Falls Sie sich nicht daran halten, fordert die Bank in der Regel diese Strafzahlung. Sie wird für die entstandenen Gebühren und die nicht erhaltenen Zinseinnahmen erhoben. Ähnlich verhält sich diese Entschädigung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie kann es zu einer Nichtabnahmeentschädigung kommen?

Wird ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung beantragt und abgeschlossen, geht dies häufig mit einer langfristigen Vertragsbindung einher. Der Darlehensgeber verpflichtet sich in einem Vertrag dazu, dem Darlehensnehmer zur Finanzierung einer Immobilie Kapital auszuzahlen. Andererseits verpflichtet sich der Darlehensnehmer dazu, dieses Kapital anzunehmen und mit den anfallenden Zinsen in einem vorgegebenen Zeitraum zurückzuzahlen. Nun kann es vorkommen, dass der Darlehensnehmer das Darlehen kündigt, bevor die Sollzinsbindung abgelaufen ist. Er hält sich also nicht an den Vertrag. In diesem Fall ist es dem Darlehensgeber möglich, eine Entschädigung für die entgangenen Zinserträge zurückzufordern. Meistens liegt die Höhe dieser Entschädigung bei etwa zwei Prozent der Nettosumme.

• bei vorzeitiger Darlehenskündigung wird meist eine Nichtabnahmeentschädigung erhoben
• die Höhe dieser liegt in der Regel bei circa zwei Prozent

In der Regel ist die Nichtabnahmeentschädigung bereits Vertragsgegenstand und ist dort als fester Betrag oder Prozentwert abgebildet. Darlehensnehmer können den Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie häufig erst kündigen oder umschulden, nachdem die Sollzinsbindung abgelaufen ist. Die Dauer liegt bei zehn Jahren. Wird das Darlehen danach gekündigt, muss der Darlehensnehmer eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Auch wenn der Bau oder der Kauf z.B. durch einen Schicksalsschlag verhindert wird oder der Darlehensnehmer arbeitslos wird, kann die Entschädigung fällig werden. Kann er den Kredit nicht mehr zurückzahlen, weil er sich mit der Finanzierung verkalkuliert hat, muss er ebenfalls zahlen.

Haftung und Auswirkungen

Die Haftung für eine Nichtabnahme des Kredits und den Schaden des Kreditinstituts übernimmt der Kreditnehmer. Auch dann, wenn er keine Schuld an der Nichtabnahme trägt. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen er keine Haftung übernehmen und keine Nichtabnahmeentschädigung zahlen muss. Das ist dann der Fall, wenn der Kreditgeber formelle Fehler im Vertrag gemacht hat oder der Darlehensnehmer einen Ersatzdarlehensnehmer beibringt, der wie er dieselben Sicherheiten aufweist und das Darlehen zu den vorliegenden Bedingungen übernimmt. Es ist allerdings schwierig, einen Ersatzdarlehensnehmer zu finden.

Kreditvertrag genau überprüfen, ob ein Formfehler vorliegt

Es lohnt es sich, den Vertrag sehr genau zu überprüfen. Dann lässt sich feststellen, ob es formelle Fehler im Vertrag gibt, die eine Haftung des Darlehensnehmers ausschließen. Dabei kann es sich um eine nicht konforme Widerrufsbelehrung handeln. Ist die Haftung seitens des Darlehensnehmers korrekt, muss er meist eine hohe Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Hat der Darlehensgeber formelle Fehler im Vertrag gemacht, muss er auf die Nichtabnahmeentschädigung verzichten.

Alle wichtigen Faktoren für die Nichtabnahmeentschädigung im Überblick:

• Entschädigung muss gezahlt werden, wenn das Darlehen nicht genutzt wird
• meist haftet der Darlehensnehmer
• bei formellen Fehlern im Vertrag haftet die Bank
• bei Haftung des Darlehensnehmers wird eine hohe Nichtabnahmeentschädigung fällig
• bei Haftung des Darlehensgebers verzichtet er auf eine Entschädigung

Nichtabnahmeentschädigung bei Baufinanzierung berechnen

Wenn Sie die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung bei der Baufinanzierung berechnen möchten, können zwei Möglichkeiten genutzt werden.

• Aktiv-Aktiv-Methode
• Aktiv-Passiv-Methode

Es gibt zum einen die Aktiv-Aktiv-Methode, zum anderen die Aktiv-Passiv-Methode. Die meisten Banken entscheiden sich allerdings für die Aktiv-Passiv-Methode. Als Grundlage dienen die aktuellen Zinssätze in Bezug auf Hypothekenpfandbriefe. Anschließend berechnen Banken die Renditenhöhe, die solche Hypothekenpfandbriefe während derselben Laufzeit erzielt hätten. Diese Kosten für nicht abgenommene Kredite werden ermittelt, indem die Rendite mit den entgangenen Zinsen vergleichen wird. Die sich daraus ergebende Differenz stellt also die Kosten für nicht abgenommene Kredite dar. Je höher sie ist, umso höher ist die Nichtabnahmeentschädigung für den Darlehensnehmer. Nicht so häufig wird die Aktiv-Aktiv-Methode verwendet, um die Nichtabnahmeentschädigung bei Baufinanzierung zu berechnen.

Woraus setzt sich die Nichtabnahmeentschädigung zusammen?

Dabei geht die Bank von der Basis aus, dass das Geld aus dem nicht genutzten Darlehen an andere Darlehensnehmer verliehen werden kann. Die Nichtabnahmeentschädigung setzt sich aus den aktuellen Zinsen für Baudarlehen und den Zinsen des nicht genutzten Darlehens zusammen. Ein zusätzlicher Faktor ist das Bearbeitungsentgelt, das mit berücksichtigt werden muss, wenn Sie die Nichtabnahmeentschädigung bei Baufinanzierung berechnen möchten. Dieses darf die Bank selbst festlegen. Abgezogen werden hingegen die Verwaltungskostenersparnis und Risikofaktoren.