Auflassungsvormerkung – Sichern Sie den Kaufvertrag mit dieser Vormerkung ab
Sie planen einen Immobilienkauf? Dabei gibt es einiges zu beachten. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, worum es sich bei einer Auflassungsvormerkung beim Hauskauf handelt und was Sie dabei beachten sollten. Darüber hinaus informieren wir Sie über den Ablauf und die Kosten dieser Absicherung beim Immobilienkauf. Am Ende des Artikels fassen wir nochmals alle wichtigen Punkte für Sie zusammen.
Was ist eine Auflassungsvormerkung beim Hauskauf?
Eine Auflassungsvormerkung beschreibt die vertragliche Einigung von altem und neuen Besitzer einer Immobilie. Wenn Sie einen Kaufvertrag schließen möchten, sorgt sie für mehr Sicherheit. Genauer gesagt, handelt es sich bei ihr um die rechtssichere vertragliche Zusicherung des Immobilienkaufs zu den Bedingungen, die im Kaufvertrag fixiert wurden. Also um Ihre Absicherung beim Immobilienkauf. Außerdem berechtigt die Vormerkung Sie als Käufer, den Kaufpreis erst dann zu entrichten, nachdem Ihnen das Eigentum durch den Eintrag ins Grundbuch überschrieben wurde. Achten Sie vor dem Eintrag ins Grundbuch darauf, dass Sie sich über mögliche Belastungen bezüglich des Grundstücks informieren. Lassen Sie sich außerdem die Löschung durch den Notar bestätigen. Nachdem Sie den kompletten Kaufbetrag entrichtet haben, ist die Auflassungsvormerkung nicht mehr relevant und wird gelöscht.
Wie sollten Sie bei Auflassungsvormerkung beachten?
Die Absicherung beim Immobilienkauf ist durch den Paragraf 883 im BGB geregelt. Wird sie ins Grundbuch eingetragen, sorgt das dafür, dass die Rechte von Schuldnern am Grundstück erlöschen. Genannt wird das relative Unwirksamkeit. Die Vormerkung ist außerdem für die Haftung für mögliche Schäden und Nutzung eines Grundstücks wichtig. Des Weiteren verhindert sie, dass ein Grundstück nicht an eine dritte Person veräußert werden kann. Ein solcher Verkauf ist nur möglich, wenn es im Grundbuch keinen Eintrag zur betroffenen Immobilie gibt. Es ist im Grunde unmöglich, ein Grundstück zu beleihen, das mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Sie als Vormerkungsberechtigter müssen nämlich das Grundpfandrecht nicht dulden. Gemäß Paragraf 888 BGB können Sie es löschen lassen. Zum Grundpfandrecht gehören sämtliche Pfandrechte des Grundstückes. Damit sollen seine Forderungen gesichert werden. Das ist vor allem für Gläubiger wichtig, da sie so das Grundstück für sich beanspruchen und eine Zwangsvollstreckung vermeiden können.
Kosten und Ablauf der Auflassungsvormerkung
- Um die Vormerkung ins Grundbuch einzutragen, müssen Sie laut der Grundbuchverordnung einen Antrag stellen. In der Regel beauftragen Sie einen Notar, diesen Antrag zur Absicherung beim Immobilienkauf zu stellen. Das erfolgt auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrages. Er muss die Bewilligungen aller Vertragspartner enthalten. Die Kosten für die Vormerkung sind ein Teil der Anschaffungskosten und fallen zulasten des Käufers. Wie hoch sie sind, hängt vom tatsächlichen Kaufpreis ab. Ist dann die Vormerkung grundbuchlich eingetragen, ist die Absicherung beim Immobilienkauf vollzogen. Das bedeutet auch, dass der Verkäufer keine Rechte mehr an der Immobilie hat.
- Beurkundung des Kaufvertrages und der Eintrag der Auflassungsvormerkung liegen meistens zeitlich eng beieinander. Sie erfolgt in der zweiten Abteilung des Grundbuchs. In der ersten Abteilung des Grundbuchs sind die Eigentumsverhältnisse geregelt, in der zweiten die Beschränkungen und Lasten. Es kann sich dabei um Erbbaurechte, Wegerechte oder auch die Auflassungsvormerkung handelt, die für die Absicherung beim Immobilienkauf sorgt. In der dritten Abteilung wiederum geht es um die Hypotheken, die in der Regel für die Sicherung der Baufinanzierung sorgt. Nachdem dann der Kaufpreis gezahlt wurde, wird das Eigentumsrecht übertragen und die Vormerkung wird wieder gelöscht.
- Vorher müssen sich Verkäufer und Käufer über den Vorgang einigen und den Preis festsetzen. Anschließend wird ein Termin beim Notar gemacht, der den Kaufvertrag notariell beurkundet. Dafür benötigt der Notar alle relevanten Unterlagen. Kommt der Vertrag zwischen privaten und juristischen Personen zustande, darf die Zeit zwischen der Übermittlung des Vertragsentwurfs und der tatsächlichen Beurteilung nicht unter zwei Wochen liegen. Damit ist der Verbraucherschutz gesichert. Ist die Beurkundung vollzogen, sorgt der Notar dafür, dass alle folgenden Schritte zur Eigentumsumschreibung veranlasst werden. Der Notar kümmert sich nicht nur um den Antrag zur Auflassungsvormerkung, sondern auch darum, die vorhandenen Grundschulden abzulösen. Dazu leitet er alle erforderlichen Vorgänge ein.
Das ist wichtig bei der Auflassungsvormerkung beim Hauskauf
Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um den zweithäufigsten Eintrag der zweiten Abteilung des Grundbuchs. Sie gehört aktuell zu den Vorgängen, die einen fixen Platz in Kaufverträgen hat, wenn es um den Kauf von Immobilien geht. Des Weiteren sorgt sie für die Absicherung beim Immobilienkauf, damit Ihre Interessen gewahrt werden. Deshalb ist es wichtig, sie im Grundbuch zu vermerken. Nur so werden Ihre Rechte als Käufer geschützt. Speziell, wenn es um Käufe von Bauträgern kommt, spielt die Vormerkung eine wichtige Rolle und wird oft genutzt. Beachten Sie jedoch, dass Sie die Auflassungsvormerkung nicht mit einer Auflassung an sich verwechseln, denn hierbei gibt es Unterschiede. Die Auflassung definiert nur die Eintragung ins Grundbuch. Während der Phase der Vormerkung haben Verkäufer nicht mehr die Möglichkeit, den Kauf rückgängig zu machen. Selbst dann nicht, wenn sie von einer anderen Person ein besseres Angebot bekommen. Darüber hinaus darf der alte Eigentümer die Immobilie in dieser Zeit nicht mehr belasten. Insolvent gewordene Gläubiger haben überdies keinen Einfluss mehr auf den Verkauf.
Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner & Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.
