Erbpachtvertrag läuft aus – Was passiert mit Ihrer Immobilie?
Durch Erbpacht gelangen viele Familien zu einem „Eigenheim auf fremden Boden“ – ohne kostspielige Baufinanzierungen für das Grundstück auf sich nehmen zu müssen. In vielen Städten sind die Preise für Grundstücke so enorm hoch, dass ein Hauskauf mit Grundstück nicht realisierbar ist. Erbbaurechten laufen oft zwischen 50 – 99 Jahre – eine gefühlte Ewigkeit. Für Banken spielt die Restlaufzeit des Pachtvertrages auch eine wichtige Rolle. Doch irgendwann ist es soweit: Der Erbpachtvertrag läuft aus. Um Ihr Zuhause zu sichern, sollten sich Erbpachtnehmer frühzeitig mit diesem Thema auseinander setzen und handeln.
Welche geschieht nach Ablauf des Erbpachtvertrages?
Sobald der Erbpachtvertrag ausgelaufen ist und Sie nicht rechtzeitig reagiert haben, können Sie Ihre Immobilie auf dem fremden Boden verlieren. Denn anders als viele Erbpachtnehmer glauben, geht dem Erlöschen des vereinbarten Erbbaurechtes keine große Ankündigung oder Erläuterung voraus. Man spricht hier vom sogenannten „Heimfall“. Zwar muss der Erbbaurechtsgeber den Erbpachtnehmer mit zwei Dritteln des Gebäudewertes entschädigen, dies ist aber meist nicht besonders einträglich. Auf eine höhere Entschädigung besteht nur dann ein Anspruch, wenn das so im Vertrag festgeschrieben ist – hierüber sollte man sich bereits beim Abschluss des Erbpachtvertrags im Klaren sein.
Welche Möglichkeiten haben Sie nach Ablauf des Erbpachtvertrages?
Sie sollten spätestens zwei Jahre vorher Kontakt mit dem Erbbaurechtsgeber aufnehmen. Einige Kirchengemeinden, Kommunen oder Stiftungen teilen ihren Erbpachtnehmern etwa zehn Jahre vorher mit, dass ihr Erbpachtvertrag ausläuft. Allerdings sollten Sie sich nicht darauf verlassen und von sich aus aktiv werden. Denn die Vertragsverlängerung muss vor dem Vertragsablauf ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie gültig wird. Gehen Sie auf den Erbpachtgeber zu und sprechen Sie mit ihm über eine Verlängerung der Erbpacht. Die Verlängerung steht beiden Parteien offen, ist allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben – der Erbpachtgeber kann sein Veto einlegen. Wenn er das Grundstück jedoch weiter als Erbpachtgrundstück verwenden will, haben Sie gegenüber anderen Interessenten ein Vorrecht als Pächter.
Welche Auswirkungen hat eine Verlängerung der Erbpacht?
Wenn Sie über die Verlängerung der Erbpacht sprechen, wird nicht nur die künftige Vertragslaufzeit, sondern auch der neue Erbpachtzins ein Thema sein. Dieser wird mitunter auf der Basis des aktuellen Bodenrichtwertes festgesetzt – das kann unter Umständen für Sie teurer werden, zum Beispiel, wenn Sie Ihr Eigenheim auf fremden Boden in einer begehrten Wohnlage gebaut haben. Sind dort die Grundstückspreise in den letzten Jahrzehnten enorm gestiegen, müssen Sie sich auf erhebliche Mehrkosten einstellen. Ein Erbpachtvertrag kann nur einmal verlängert werden. Sollten beide Seiten eine erneute Verlängerung wünschen, steht ein neuer Pachtvertrag an.
Wichtig zu wissen: Einige Banken vergeben keine Kredite an Erbpachtnehmer, wenn der Erbpachtvertrag nur noch weniger als zehn Jahre läuft.
Wenn Sie planen, ihr Eigenheim auf fremdem Boden mittelfristig zu verkaufen, spielt Ihnen eine frühzeitige Verlängerung des Erbpachtvertrages ebenfalls in die Karten. Für potenzielle Immobilienkäufer bietet eine längere Erbpachtzeit mehr Sicherheit. Eventuell wird er auch von besseren Finanzierungskonditionen profitieren, wenn die Zukunft der Erbpacht gesichert ist.
Kann ein Erbpachtvertrag gekündigt werden?
Ein Erbpachtvertrag kann während der Laufzeit weder vom Grundstückseigentümer, noch vom Erbpachtnehmer gekündigt werden. Allerdings hat der Erbpachtgeber ein Sonderkündigungsrecht.
Dieses tritt in folgenden Fällen in Kraft:
- Der Erbpachtnehmer bebaut das Grundstück nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums
- lässt die gebaute Immobilie verwahrlosen
- zahlt nicht oder unregelmäßig seine Pachtzins
Weiterhin kann der Erbpachtgeber unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf anmelden.
Eine vorzeitige Aufhebung des Erbpachtvertrages in beiderseitigem Einvernehmen ist ebenfalls möglich. In beiden Fällen erhält der Erbbaurechtsnehmer für seine Immobilie eine Entschädigung.
Achtung: Sollte der Erbpachtnehmer die Erbpacht nicht verlängern wollen, so steht ihm in der Regel auch keine Entschädigung zu. Deshalb ist es hier sinnvoller, den Erbpachtvertrag zu verlängern und dann die Immobilie zu verkaufen!
Erbpacht-Grundstück kaufen: Wie stehen die Chancen?
Ihr Erbpachtvertrag läuft aus, sodass viele Erbpachtnehmer das Grundstück dann kaufen wollen. Die Chancen, sich mit dem Erbpachtgeber handelseinig zu werden, stehen in der Regel eher schlecht. Häufig haben die Eigentümer kein Interesse an einem Verkauf des Grundstücks. Gehört es zum Besitz einer Stiftung, ist es ohnehin unverkäuflich.
Hin und wieder kommt es aber vor, dass Erbpachtgeber dem Verkauf offen gegenüber stehen. Dann beinhaltet der Vertrag ein Vorkaufsrecht für den Erbpachtnehmer. Falls es zum Verkauf kommt, besteht jedoch kein Anspruch auf einen Sonderpreis. Der Erbpachtnehmer wird sich voraussichtlich den gängigen Grundstückspreisen beugen müssen.
Sie sollten frühzeitig sich um die Verlängerung Ihres Erbpachtvertrages kümmern!
Wenn Sie in einer Immobilie mit Erbpachtnutzung leben, sollten Sie die Vertragslaufzeit immer im Blick behalten. So können Sie sich frühzeitig Gedanken darüber machen, wie es mit Ihrem Eigenheim weitergehen soll und entsprechende Schritte, zum Beispiel eine Verlängerung der Erbpacht in die Wege leiten. In der Regel haben die Verpächter weiterhin Interesse, Ihnen das Grundstück weiterhin zu verpachten und Pachtzinsen einzunehmen.
Möglicherweise enthält Ihr Erbpachtvertrag eine Option auf Verlängerung der Erbpacht. Diese ist zwar nicht immer bindend, jedoch kann sie die Verhandlungen mit dem Erbbaurechtgeber deutlich einfacher gestalten. In der Regel haben Kirchen, Kommunen oder Stiftungen ein großes Interesse daran, dass eine Verlängerung zustande kommt – rechnen Sie jedoch damit, dass der Erbpachtzins angepasst wird.
Bedenken Sie aber immer dabei, dass der Wert einer Immobilie mit Erbpacht deutlich weniger Wert hat und Sie immer das Risiko haben, dass der Erbpachtgeber Ihnen wegen Eigenbedarf kündigen kann. In diesem Fall erhalten Sie zwar zwei Drittel des Immobilienwertes, allerdings fällt diese meist gering aus, da diese Summe sich nur auf den Immobilienpreis ohne Grundstück handelt.
Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner & Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.
