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Immobilien als Kapitalanlage – Wichtige Aspekte und Risiken zum Hauskauf als Geldanlage

Immobilie als Kapitalanlage

Wer sich bei den aktuell niedrigen Zinsen nach einer Kapitalanlage umsieht, hat neben der Investition in Aktien auch die Möglichkeit, eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen. Häuser und Wohnungen gelten in der Regel als sehr wertbeständig, bieten gleichzeitig aber auch potenziell hohe Renditen. Falls Sie sich überlegen, in eine Immobilie als Geldanlage zu investieren, müssen Sie jedoch einige Aspekte beachten, die im folgenden Artikel vorgestellt werden.

Immobilie als Kapitalanlage günstig kaufen

Um ein Haus als Kapitalanlage zu nutzen, ist meist eine sehr hohe Investitionssumme erforderlich, die oft nicht komplett aufgebracht werden kann. Eine Immobilie wird daher in der Regel zu einem Großteil über einen Kredit finanziert, der in den folgenden Jahren abbezahlt wird. Dadurch können Verkäufer die Immobilie als Kapitalanlage einem größeren Interessentenkreis anbieten und einen höheren Verkaufspreis erzielen. Sie versprechen im Gegenzug stabile Mieteinnahmen, welche die Kosten für den Kredit nach einigen Jahren amortisieren.

Zu beachten ist hier allerdings der Hypothekenzins von Baukrediten. Sofern die Rendite über dem Hypothekenzins liegt, ist mit einem Baukredit eine hohe Rendite möglich, da der Käufer für den aufgenommenen Kredit weniger zahlt als er durch den Kauf der Immobilie verdient. Wenn die Rendite aber unter dem Hypothekenzins liegt, übersteigen die Finanzierungskosten die mögliche Rendite, was eine Immobile als Geldanlage unattraktiv macht.

Standort der Immobilie entscheidend

Wenn Sie sich überlegen, eine Immobilie als Kapitalanlage günstig zu kaufen, sollten Sie auch unbedingt den Standort beachten. Da die Kaufpreise in München und vielen anderen großen Städten am höchsten sind, sollte hier auf eine Immobilie als Geldanlage verzichtet werden. Besonders in kleineren Städten wie Heilbronn, Oldenburg oder Schwäbisch Hall bietet es sich jedoch an, eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen, da neben relativ günstigen Kaufpreisen eine hohe Rendite bis 2030 erwartet wird.

Immobilie als Geldanlage – Berechnung der Rendite

Hauskauf als GeldanlageViele Makler nennen eine Rendite von 4 bis 6 Prozent, wenn eine Immobilie als Geldanlage genutzt wird. Um die erwartete Rendite zu berechnen, müssen Sie sich die folgenden Fragen stellen:

  • Liegt der Kaufpreis der Immobilie in einem günstigen Verhältnis zur Jahreskaltmiete?
  • Wie hoch sind die erzielbaren Mieteinnahmen?
  • Welche Kosten werden für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer fällig?
  • Wie lange soll die Immobile als Kapitalanlage gehalten werden?
  • Wie hoch sind die Kosten für Verwaltung und eventuell Sanierung?
  • Gibt es Risiken bezüglich der zukünftigen Wertentwicklung?

Wenn Sie sich unsicher sind, ob eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie geeignet ist, sollten Sie einen Verkäufer oder Berater hinzuziehen. Dieser kann anhand der obigen Fragen eine konkrete Rendite-Berechnung durchführen, so dass Sie sehen, ob Ihre Annahmen auch realistisch sind.

Finanzierungsformen einer Immobilie als Geldanlage

Um eine Immobilie als Geldanlage zu finanzieren, wird grundsätzlich zwischen Eigenkapital und Fremdkapital unterschieden. Die meisten Menschen werden aber nicht auf eine zumindest anteilige Fremdfinanzierung verzichten können. Bei den Banken werden Sie viele unterschiedliche Zinsen und Konditionen finden, so dass ein Vergleich sehr schwer fallen kann. Es bietet sich hier neben der eigenen Recherche an, einen Experten zu engagieren, da die Banken meistens nur auf ihre eigene Rendite schauen und nicht das für den Kunden günstigste Angebot vorschlagen.

Um eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen, wird aber auch ein Eigenkapital von mindestens 20 bis 30 Prozent empfohlen, um die durch den Kredit entstehende Belastung etwas abzumildern. Auch ein zweiter Kreditnehmer ist hier zu empfehlen. Dadurch wird übrigens auch die Verhandlung über einen Kredit mit der Bank erleichtert. Allerdings ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auch möglich, allerdings können Sie hier mit höheren Zinsbelastungen rechnen.

Berechnung der Immobiliensteuer

Bei einer Immobilie als Kapitalanlage müssen zudem Steuern berücksichtigt werden. Für die Berechnung des Grenzsteuersatzes werden Abschreibungen mit einbezogen, welche die Bemessungsgrundlage für die Steuerberechnung senken. Durch den Gesetzgeber ist eine Abschreibung von knapp 2 Prozent p.a. in einem Zeitraum von 50 Jahren vorgesehen. Diese wird aber nur auf die Kosten für das Gebäude angerechnet, so dass Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie zwischen dem Grundstückswert und dem Gebäudewert unterscheiden müssen.

Mögliche Risiken bei einem Hauskauf als Geldanlage

Wenn Sie sich für den Nutzung einer Immobilie als Kapitalanlage entscheiden, sollten Sie jedoch auch die zahlreichen Risiken beachten. So kann es vorkommen, dass Mieter nicht mehr zahlen beziehungsweise zahlen können oder kostspielige Reparaturen notwendig sind. Besonders hoch ist das Risiko eines niedrigen Verkaufspreises, so dass hier sogar die Gefahr einer negativen Rendite besteht. Stellen Sie also bei der Wahl des Standorts sicher, dass die Nachfrage nach Wohnungen unvermindert hoch sein wird, damit eine Immobilie als Kapitalanlage auch lohnenswert ist.

Die Entwicklung einer Anlageimmobilie ist allerdings nicht vorhersehbar, so dass selbst bei einer sorgfältigen Auswahl immer ein gewisses Risiko besteht. Im Gegensatz zu einer Anlage in einen Fonds oder ETF kann das Risiko bei einer Anlageimmobilie zudem nicht gestreut werden.

Worauf sollten Sie achten sollten, wenn Sie sich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen, ist nicht immer eine sinnvolle Option. Die zu erwartende Rendite hängt grundsätzlich von der zukünftigen Wertentwicklung ab. Neben diesem finanziellen Aspekt müssen Sie auch das Verhalten von Mietern berücksichtigen. Manche Menschen zahlen die Miete sehr unzuverlässig oder behandeln eine Mietwohnung so, als wäre es ihre eigene Wohnung. Eine Immobilie ist als Kapitalanlage aber lohnenswert, wenn Sie sich einen Standort aussuchen, der in den nächsten Jahrzehnten eine deutliche Wertsteigerung der Wohnungen verspricht. Dies trifft momentan vor allem auf die kleineren Städte in Deutschland zu. Eine Investition in den Metropolen sollten Sie allerdings vermeiden, da ein Kauf zum jetzigen Zeitpunkt eher keine positive Rendite erwarten lässt.

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