Kaufpreisfaktor – Lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?

Der Kauf einer Immobilie erfolgt nicht immer zum Zwecke der Eigennutzung. Alternativ können Sie Immobilien als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Sie können den Kauf steuerlich geltend machen und Sie erzielen regelmäßige Mieteinnahmen. Bevor Sie sich für den Kauf des Objekts entscheiden, sollten Sie den Kaufpreisfaktor berücksichtigen. Bei diesem sogenannten Vervielfältiger handelt es sich um eine Kennzahl, aus der Sie entnehmen können, in welchem Zeitraum Sie den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder hereingeholt haben. Allerdings sollten Sie noch weitere Faktoren bei der Beurteilung, ob sich der Kauf der Immobilie lohnt, in Betracht ziehen.

Wichtige Kennzahl für Käufer vermieteter Immobilien

Der Kauf einer vermieteten Immobilie zielt in der Regel auf einen Gewinn ab. Als neuer Eigentümer übernehmen Sie das Mietverhältnis ohne Einschränkungen. Ein Mietvertrag bleibt durch einen Verkauf der Immobilie grundsätzlich unberührt. Es gibt die Möglichkeit, nach dem Kauf einen Eigenbedarf anzumelden, um die Immobilie selbst zu nutzen. Die Kriterien für diesen Weg sind streng. Dieses Instrument findet vorwiegend beim Kauf eines Einfamilienhauses Anwendung. Käufer von vermieteten Mehrfamilienhäusern sind in der Regel an der Vermietung interessiert. Planen Sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage, sollten Sie vor dem Kauf den Kaufpreisfaktor ermitteln lassen. Diese Kennzahl ist für Sie eine wichtige Größe. Sie gibt Ihnen einen Überblick, wie viele Jahre Sie die Immobilie vollständig vermieten müssen, um Ihre Investition, die Sie mit dem Kauf tätigen, wieder zu erwirtschaften.

Was besagt der Kaufpreisfaktor?

Wenn Sie den Kaufpreisfaktor berechnen lassen, erhalten Sie eine natürliche Zahl als Ergebnis. Diese Zahl sagt aus, wie viele Jahre Sie das Objekt zu den beim Kauf geltenden Konditionen vermieten müssen, um die volle Investition wieder hereinzuholen. Die Kennzahl ist so wichtig, weil sie dem Käufer einen Überblick über die Haltezeit der Immobilie gibt. Sie sollten wissen, dass es sich nur um eine Schätzung handelt. Bei großen Investitionen kann der Wert zehn oder 20 Jahre betragen. In diesem langen Zeitraum ist es nicht mit letzter Sicherheit auszumachen, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt. Dies bedeutet, dass Sie eine kürzere oder längere Zeit benötigen können, bis sich die Investition ausgleicht. Dennoch bietet Ihnen der Vervielfältiger einen ausgezeichneten Anhaltspunkt, den Sie vor dem Kauf nicht unbeachtet lassen sollten.

Verschiedene Veränderungen können den Kaufpreisfaktor beeinflussen

Der Immobilienmarkt kann sich rasch verändern. Auf Jahre mit steil ansteigenden Preisen kann eine Rezession folgen. Diese wirkt sich unter Umständen auch auf die Mieten aus. Ein Mieter kann den Mietzins nicht einfach mindern, wenn er lange in einer Wohnung wohnt und der neue Nachbar weniger zahlt. Bei Neuvermietungen können Sie unter Umständen aber nicht mehr so viel Geld verlangen, wie von dem Altmieter. Sind die Mieten auf dem freien Markt rückläufig, findet sich mitunter kein Mieter, der bereit ist, den geforderten Mietzins zu zahlen. Veränderungen an der Infrastruktur, die vom Bund, von den Ländern oder von der Stadt beschlossen werden, können die Lage von Wohnungen weniger attraktiv machen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Umgebung baulich erschlossen oder Verbindungen mit öffentlichen Verkehrsmitteln aus wirtschaftlichen Gründen reduziert werden. All diese Dinge sind beim Kauf der Immobilie nicht absehbar. Dies gilt erst recht, wenn Sie auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahrzehnt planen. Aus diesen Gründen stellt der Kaufpreisfaktor lediglich einen Anhaltspunkt dar.

Wie wird der Kaufpreisfaktor berechnet und was ist gut?

Sie können den Kaufpreisfaktor recht einfach selbst berechnen. Sie setzen den vollen Kaufpreis als Größe an und teilen ihn durch die Nettokaltmiete, die Sie in einem Geschäftsjahr erzielen.

Kaufpreis / Einnahmen jährliche Kaltmiete = Kaufpreispreisfaktor

Ein Beispiel:

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für den Preis von 800.000 EUR. Die jährlichen Einnahmen aus der Nettokaltmiete belaufen sich auf 30.000 EUR. Die gerundete Kennzahl beträgt 27. Somit brauchen Sie in diesem Beispiel 27 Jahre, bis Sie den gezahlten Kaufpreis wieder eingenommen haben.

Ein Vervielfältiger von 27 ist eher hoch angesiedelt. Dies bedeutet, dass der Zeitraum zur Erwirtschaftung der Investition recht lang ist. Dies bedeutet aber nicht, dass sie bei einem solchen „schlechten“ Faktor auf den Kauf der Immobilie verzichten sollten. Das Objekt kann sich dennoch als Kapitalanlage lohnen.

Infrastruktur und Zusammensetzung der Mieter in Prüfung einbeziehen

Es ist wichtig, dass Sie die Lage der Immobilie und die Infrastruktur in Ihre Überlegungen einbeziehen. Wenn in nächster Zeit Verbesserungen anstehen, wirkt sich dies für Sie positiv auf die künftigen Mietzahlungen aus. Sie können die Miete steigern. Auch die Größe und die Ausstattung der Wohnungen sind entscheidend. Kleinere Wohnungen liegen im Trend, da sie günstiger sind. In größeren Städten ist die Nachfrage unter Singles und Alleinlebenden groß. Nicht zuletzt spielt auch die Zusammensetzung der Mieterschaft eine wichtige Rolle. Bei einem hohen Altersdurchschnitt und langer Mietzeit können Sie bei Neuvermietung eine höhere marktübliche Miete ansetzen. Wenn ein oder mehrere dieser Faktoren zutreffen, kann das Objekt trotz hoher Kennzahl für die Vermietung attraktiv sein. Nicht zuletzt haben der Zustand der Immobilie und die Ausstattung der Wohnungen eine Wirkung auf den Kaufpreisfaktor. Somit ist es empfehlenswert, bei Immobilien mit hohem Faktor vor dem Kauf möglichst viele Informationen einzuholen.