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Wie wichtig ist die Lage einer Immobilie wirklich?

Lage einer Immobilie

Die zentrale Bedeutung der Lage einer Immobilie ist bei deren Kauf so gut wie immer gegeben. Soll die Immobilie selber genutzt werden, gibt es so gut wie immer klare Vorstellungen darüber, in welchem örtlichen Bereich sich diese befinden soll. In gleicher Weise spielt die Lage einer Immobilie aber auch dann eine Rolle, wenn es sich beim betreffenden Objekt um eine Kapitalanlage handelt.

Ist die Lage wirklich das wichtigste Kriterium?

Innerhalb der Immobilienbranche hat die Lage jedoch nicht nur besondere Bedeutung, sondern wird vielfach als entscheidendes Kriterium angeführt. „Lage, Lage, Lage“ ist zwar ein in die Jahre gekommenes geflügeltes Wort, hat aber nichts an seiner Richtigkeit verloren. Dies liegt an einem einfachen und sofort plausiblen Grund: Sie können an einem Grundstück praktisch alles verändern, aber nicht dessen Lage. Die vorhandene Bebauung ist daher in vielen Fällen zweitrangig. Vielmehr kommt es tatsächlich vor allem darauf an, wo ein Grundstück genau liegt.

Was ist der Unterschied zwischen Makrolage und Mikrolage?

Hinsichtlich der Lage eines Grundstücks spielt eine Vielzahl unterschiedlicher Faktoren eine Rolle. Um dieses zumindest grob vorzuordnen wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Bei der Bewertung der Lage des Grundstücks spielen beide Bereiche eine wichtige Rolle wenn es um die Berechnung des tatsächlichen Werts eines Grundstücks geht.

Die Makrolage einer Immobilie fasst die Stadt sowie die Region ins Auge, in der das Objekt liegt. Dabei geht es sowohl um die vor Ort vorhandene Infrastruktur als auch um wirtschaftliche Fragen. Die ökonomische Stärke der Region hat Einfluss darauf, ob es gut bezahlte Arbeitsplätze vor Ort gibt. In strukturschwachen Regionen führen lange Wege zur Arbeit zu deutlich niedrigeren Immobilienpreisen. Der Wert der Lage einer Immobilie wird aber dadurch bestimmt, wie sich die Infrastruktur vor Ort darstellt. Bei Wohnimmobilien spielen hier Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Restaurants und Ärzte eine wichtige Rolle. Für Gewerbeimmobilien geht es dagegen eher um Fragen wie z.B. die Verkehrsanbindung.

Demgegenüber geht es bei der Mikrolage um das unmittelbare Umfeld des jeweiligen Objekts. Bei Wohnimmobilien geht es dabei vor allem darum, wie ruhig diese gelegen sind. Je geringer der Verkehr ausfällt, desto höher ist in der Regel der Preis. Bei Wohngebieten spielt außerdem die umgebende Bebauung eine Rolle. Je weniger Nachbarn da sind, desto teurer ist die betroffene Immobilie. Für Randlagen werden entsprechend höhere Preise aufgerufen. Dies gilt erst recht dann, wenn das Grundstück rückwärtig nach Süden ausgerichtet ist. Auch hier geht es damit um Faktoren, die vollkommen unabhängig von der vorhandenen Bebauung sind, da sich die geografische Ausrichtung des Grundstücks nicht ändern wird und die Randlage nur dann verschwinden würde, wenn das betreffende Wohngebiet in Zukunft erweitert werden sollte.

Welche Kriterien machen eine gute Lage aus?

Wie sich zeigt, haben Makrolage und Mikrolage bei der Beurteilung der Lage einer Immobilie beide besonderes Gewicht. Eine ruhige Straße alleine führt nicht dazu, dass eine Immobilie im Wert steigt. In einem strukturschwachen Umfeld ist in der Regel die Mehrzahl der Straßen ruhig gelegen. Zu einem wertsteigernden Faktor wird die ruhige Lage daher vor allem in einem wirtschaftlich dynamischen Umfeld, welches für ein entsprechendes Verkehrsaufkommen bereits durch den Berufsverkehr sorgt.

Von daher spielt sich die Wertbemessung der Lage einer Immobilie immer im Spannungsfeld zwischen Makrolage und Mikrolage ab. Nur wenn ein Grundstück in beiden Bereichen punktet ist eine dauerhafte Vermarktbarkeit der Immobilie gewährleistet. da sich immer Interessenten finden werden. Letztlich geht es darum, dass das Objekt für eine möglichst große Zahl potentieller Käufer attraktiv sein muss. Dabei spielt die Zahl der Arbeitsplätze in der Region genauso eine Rolle wie das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten im Ort oder die gute Erreichbarkeit von Schulen zu Fuß oder mit dem öffentlichen Nahverkehr.

Welchen Einfluss hat die Lage einer Immobilie bei Anlageobjekten?

Die Lage einer Immobilie spielt jedoch nicht nur dann eine Rolle, wenn Sie für sich selber ein Haus suchen. Auch wenn es Ihnen darum geht, Geld anzulegen, ist die Lage einer Immobilie von entscheidender Bedeutung. Dabei geht es sowohl um die vor Ort erzielbaren Mieten als auch um die Preisentwicklung des Objekts. Effektive Wertsteigerungen ergeben sich nur bei besonders gefragten Lagen. Dies hängt nicht zuletzt damit zusammen, dass bei gefragten Lagen die Lage einer Immobilie als solche der zentrale wertbestimmende Faktor ist. In weniger attraktiven Bereichen gewinnt dagegen der Wert der Gebäude an Bedeutung. Der Wert von Gebäuden nimmt jedoch durch Abnutzung über die Jahre stetig ab. Das Grundstück als solches bleibt von einer solchen Entwicklung jedoch verschont, da der Grund und Boden sich nicht abnutzt. Daher macht es so gut wie immer Sinn, etwas mehr Geld in die Hand zu nehmen und ein teureres Objekt in besserer Lage zu kaufen. Dies gilt umso mehr in Niedrigzinsphasen.

Immobilienwertsteigerung durch eine gute Lage

Bei der Bewertung von Objekten spielt die Lage einer Immobilie tatsächlich die zentrale Rolle. Sie ist der eine Faktor, an dem sich im positiven Sinne nie etwas ändern lässt. Es kann sich lediglich im negativen Sinne die umgebende Bebauung ändern. Entsprechend wichtig ist es, vor dem Kauf einer Immobilie die entsprechenden Informationen einzuholen und mit Fachleuten zusammenzuarbeiten, die Verhältnisse vor Ort kennen. Nur dann sind bei einem Anlageobjekt attraktive Mieten und echte Wertsteigerungen realisierbar bzw. ein ruhiges Wohnen in einem wirtschaftlich soliden Umfeld dauerhaft gewährleistet.

Merksatz: Bei einer guten Lage spielt sogar das Grundstück eine größere Rolle bei der Immobilienwertbewertung als das Gebäude. Bei einer schlechten Lage hingegen ist es andersrum

Mein Name ist Bechthold Christiane und schreibe leidenschaftlich Fachartikel. In meiner langen Berufslaufbahn kann ich eine 30-jährige Tätigkeit im Medien-, Kredit und medizinischen Bereich vorweisen. Ich überzeuge mit meiner Zuverlässigkeit und Qualität von jounalistischen Fachberichten.

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