Wissenswertes zur Teilungserklärung: Inhalte und Fallstricke
Sie haben sich dazu entschlossen, eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen? Doch vor dem Erwerb sollten Sie unbedingt auf die Teilungserklärung achten, da diese in Bezug auf die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausschlaggebend ist. Häufig kann eine solche Erklärung sehr lang sein und in vielen Fällen nicht ganz einfach zu lesen. Erfahren Sie in diesem Artikel, worauf Sie dabei zu achten haben.
Was regelt die Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Gebäudes in separate Wohneinheiten sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Aus dem Dokument geht zudem deutlich hervor, ob Sie Ihren Wohnraum gewerblich nutzen dürfen und welche Teile des Gemeinschaftseigentums Ihnen zur Verfügung stehen. Anhand der Aufteilungserklärung kann für jede Wohnung ein separater Grundbucheintrag erstellt werden. Ohne eine notariell beglaubigte Teilungserklärung lässt sich keine Immobilie verkaufen.
In der Aufteilungserklärung werden folgende Punkte festgehalten:
- Stimmrechtverteilung
- Kostenverteilung (beispielsweise bei Reparaturen)
- Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
- Nutzungsvorschriften
- Bestellung einer Hausverwaltung
Die Aufteilungserklärung besteht aus mehreren Komponenten. Bei diesen handelt es sich um den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ihrerseits ein Teil des Aufteilungsplanes und besagt, dass sämtliche Eigentumswohnungen bautechnisch voneinander isoliert sind. Sie wird von der Baubehörde erstellt und ist für die Eintragung des Wohneigentums ins Grundbuch notwendig. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist vor allem für diejenigen Eigentümer wichtig, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Wohnung weiterzuverkaufen.
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Dazu zählen unter anderem die Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte sowie die Hausordnung, wobei Letztere nicht zwingend aufgeführt werden muss.
Was genau ist im Aufteilungsplan aufgelistet?
Der Teilungsplan stellt eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100 dar. Ihm kann man die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile entnehmen. Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind ebenfalls deutlich verzeichnet. Ein Teilungsplan muss selbst dann vorgelegt werden, wenn ein Neubau noch nicht fertiggestellt ist. Der Eigentumsanteil der einzelnen Wohnungseigentümer wird in Tausendsteln angegeben. Verfügt ein Eigentümer beispielsweise über 50/1.000, gehören ihm 5 % des Gebäudes. Weitere wichtige Details sind im Teilungsplan festgehalten. Hierzu gehören zum Beispiel die Eigentumsverhältnisse bei Wasserleitungen. Solche Informationen sind für den Fall relevant, dass ein Wasserschaden entsteht. Handelt es sich bei den Wasserleitungen um Gemeinschaftseigentum, zahlen alle Eigentümer.
Welche Nachteile können auftreten, wenn man die Teilungserklärung nicht genau gelesen hat?
Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, sollte die Aufteilungserklärung genau durchlesen. Bestimmte Regelungen können dem Eigentümer nämlich zum Nachteil gereichen.
- Es kann passieren, dass eine 5-Zimmer-Wohnung verkauft wird, in der Teilungserklärung jedoch eine 3-Zimmer-Wohnung vermerkt ist. Dies bedeutet, dass der vorherige Eigentümer Ihnen die zwei anderen Zimmer „wegnehmen“ könnte und Sie gegebenenfalls sogar für den Umbau aufkommen müssten.
- Laut Gesetz werden die Kosten für Sanierungen und Reparaturen nach Anteil der Eigentümer aufgeteilt. Allerdings sind abweichende Regelungen durchaus möglich. Änderungen dürfen nur mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer vorgenommen werden.
- Fenster ebenso wie Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Es lässt sich jedoch auch vereinbaren, dass jeder Eigentümer nur die Kosten für die Reparatur und den Austausch der eigenen Fenster begleicht. Falls keine solche Regelung besteht, müssen Sie als Wohnungseigentümer auch dann zahlen, wenn Ihr Nachbar seine Fenster austauschen oder reparieren lässt.
Ist eine Änderung im Nachhinein noch möglich?
Grundsätzlich kann die Teilungserklärung geändert werden. Es gilt jedoch zu bedenken, dass dies nur mit dem Einverständnis der Mehrheit aller Eigentümer möglich ist. Außerdem ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Es gibt Situationen, in denen eine Änderung vorgenommen werden muss: Werden beispielsweise zwei Wohnungen zusammengelegt, verschieben sich die Eigentumsverhältnisse.
Teilungserklärung vor einem Wohnungskauf genau durchlesen!
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, sollten Sie die Teilungserklärung sorgfältig durchlesen. Es kann hilfreich sein, professionellen Rat einzuholen, falls bestimmte Passagen Fragen aufwerfen. Sie müssen zwar mit entsprechenden Kosten rechnen, ersparen sich jedoch spätere rechtliche Nachteile, für die unter Umständen noch viel höhere Ausgaben anfallen würden.
Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner & Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.
