Mieterhöhung – Was ist erlaubt und wie hoch darf sie sein?

Eine günstige Wohnung zu finden ist in der heutigen Zeit äußerst schwierig, besonders in Großstädten wie Berlin oder München. Wer Erfolg hatte, möchte die verträgliche Miete natürlich so lange wie möglich behalten. Doch das sehen die meisten Vermieter anders und es ist gewiss, dass Sie früher oder später mit einer Mieterhöhung rechnen müssen. Die meisten Mieter erhalten ihr Anschreiben kurz nach der Herausgabe des aktuellen Mietspiegels. In diesem Fall lautet die Begründung, dass die Miete an die ortsüblichen Vergleichspreise angepasst wird. Hier erfahren Sie, wann und aus welchen Gründen Mietsteigerungen erlaubt sind und wie Sie handeln sollten, wenn Ihr Vermieter eine unverhältnismäßige Erhöhung schickt.

Wann darf der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen?

Eine Erhöhung Ihrer Miete ohne plausible Begründung müssen Sie nicht akzeptieren. Der Vermieter ist zur Nennung der Erhöhungsgründe verpflichtet und kann Sie nicht zu Mehrzahlung auffordern, ohne dass er Ihnen den Anlass für die Forderung mitteilt. Wenn Sie eine Mieterhöhung mit Bezug auf den Angleich an die ortsübliche Miete laut Mietspiegel erhalten, muss eine Kopie des Mietspiegels im Schreiben enthalten sein. Eine verständliche Erklärung, auf welche Werte er sich beruft und in welchem Segment er die Wohnung einstuft, muss ebenfalls beiliegen. In Einzelfällen kann die Kopie des Mietspiegels entfallen, wenn z.B. er öffentlich bei der Kommune ausliegt und von Ihnen eingesehen werden kann.

Hat Ihr Vermieter Modernisierungen durchgeführt, kann er die Kosten anteilig auf alle Mietparteien umlegen. Auch in diesem Fall ist eine Mietsteigerung erlaubt. Diese darf aber nicht zu hoch ausfallen und bei Ihnen den Anschein erwecken, dass Sie die Modernisierungsmaßnahmen allein bezahlen. Eine Begründung mit Nachweisen zu den getätigten Ausgaben für die Steigerung des Wohnwertes Ihrer Mietwohnung muss beiliegen. Seriöse Vermieter weisen bereits vor der Durchführung der Maßnahmen auf eine im Anschluss erfolgende Umlegung der Kosten durch eine Mieterhöhung hin.

Grenzen und Zeiträume für Mieterhöhungen

In den ersten 15 Monaten nach Ihrem Einzug darf keine Mietsteigerung erfolgen. Ausnahmen gibt es nur bei der Staffelmiete, die in einem gesonderten Absatz erläutert wird. Vermieter sind in ihren Forderungen an die Kappungsgrenze von 20 Prozent gebunden. In einigen Kommunen gilt der geminderte Kappungssatz von 15 Prozent. Dieser Wert gilt für einen Zeitraum von 3 Jahren und muss auf Basis der Ausgangsmiete der letzten 3 Jahre errechnet werden. Hinweis: Die Kappungsgrenze entfällt bei Mieterhöhungen, die in Folge einer Modernisierung erstellt werden. Vor allem in Städten, in denen der Wohnungsmarkt sehr angespannt ist, gibt Ihnen die Kappungsgrenze ein Mindestmaß an Sicherheit. Auch wenn Ihre Miete trotz Erhöhung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent / beziehungsweise 15 Prozent angehoben werden.

Hinweis: Nicht zu verwechseln ist die Kappungsgrenze mit der Mietpreisbremse. Die Kappung bezieht sich auf laufende Mietverträge, während der Mietendeckel für Neuvermietungen gilt. Übersteigt die erhöhte Miete die Kappungsgrenze, muss die Summe nicht akzeptiert werden. In diesem Fall empfiehlt sich ein Teilwiderspruch, der sich auf den Betrag über dem Grenzwert bezieht. Die Ablehnung der gesamten Mehrforderung muss vom Vermieter nicht akzeptiert werden und führt im Regelfall zu einer Klärung vor Gericht.

Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen

Trifft die Mieterhöhung ein, sollten Sie sich ausreichend Zeit zu Prüfung und zur Berechnung nehmen. Der Gesetzgeber sieht hier eine Mindestfrist von 2 Monaten vor. Denn die Mehrmiete wird erst mit der Zustimmung des Mieters gültig. Allerdings sollten Mieter wissen, dass die ausbleibende Reaktion in Form eines Widerspruchs oder einer anderen Beanstandung als stille Zustimmung bewertet wird. Während die Akzeptanz der höheren Mietforderung nicht schriftlich bekanntgegeben werden muss, erfordert die Ablehnung grundsätzlich der Schriftform. Im Falle einer Ablehnung beachten Sie bitte, dass Sie sich an die Frist für den Widerspruch halten und einen triftigen Grund für Ihre Nicht-Akzeptanz angeben müssen. Ablehnen können Sie die erhöhte Mietforderung nur, wenn sie nicht rechtens ist. Das kann beispielsweise eine Überschreitung der Kappungsgrenze oder eine zu frühe, oder nicht den Vertragsgrundlagen entsprechende Erhöhung sein. Da der Vermieter die Ablehnung der Mieterhöhung nicht stillschweigend akzeptieren wird, sollten Sie sich in diesem Fall frühzeitig nach einem juristischen Beistand oder der Unterstützung durch den Mieterbund Ihrer Stadt umsehen.

Zustimmungsverweigerung – was passiert dann?

Lehnt der Mieter ab, darf der Vermieter die erhöhte – vom Mieter nicht akzeptierte Miete – nicht einfach per Lastschrift vom Konto einziehen. Auch eine Wohnungskündigung wegen Ablehnung einer Mietsteigerung ist nicht rechtmäßig. Stimmt der Mieter nicht zu, bleibt dem Vermieter allerdings nur der gerichtliche Weg. Sie müssen also mit einer Klage rechnen und sich darauf einstellen, dass ein Richter über die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung entscheidet. Nutzen Sie den Zeitraum, um sich beim Mieterbund beraten zu lassen oder um einen Anwalt für Mietrecht aufzusuchen. Sind die Gründe der Mieterhöhung nicht plausibel, haben Sie mit der richtigen Unterstützung vor Gericht gute Chancen auf einen Entscheid zu Ihren Gunsten.

Sonderfall bei Staffelmiete

Mit Unterzeichnung eines Staffelmietvertrags stimmen Sie einer jährlichen Mieterhöhung zu. Allerdings wissen Sie bereits vor dem Vertragsabschluss, in welchen Bereichen sich die Miete erhöhen wird. Eine schriftliche Ankündigung oder die Nennung von Gründen sind bei Staffelmieten unnötig, wodurch viele Vermieter diesen Weg wählen. Da sich die Staffelmiete nicht nach der Mietpreisentwicklung richtet, zahlen Mieter im Regelfall ein höheres Entgelt als für Vergleichswohnungen mit klassischem Mietvertrag. Die Planungssicherheit ist ein Vorteil, doch der Mietpreis könnte sich trotz seiner Bekanntheit im Vorfeld als Hürde herausstellen. Da es kein Gesetz für die Dauer der Staffelmiete gibt, kann sie bei unbefristeten Mietverträgen jährlich zu einer Mieterhöhung führen – und das auf die gesamte Zeit der Mietdauer.