Wofür zahlen Sie als Mieter eigentlich Nebenkosten? – Welche Betriebskosten sind umlagefähig?
Sie haben endlich eine passende Wohnung mit einer günstigen Kaltmiete gefunden? Allerdings könnten sich die Wohnungsanzeigen sehr stark bei der Warmmiete unterschieden. Die Nebenkosten bei einer Wohnung sind bei jeder Immobilie unterschiedlich. Welche Betriebskosten der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, ist gesetzlich genau geregelt. In manchen Fällen, zum Beispiel in sehr aufwendig und repräsentativ ausgestatteten Gebäuden, können sie sogar bis zu 50 % der Nettomiete oder mehr betragen. Was Sie über die Nebenkosten wissen sollten, erläutern wir Ihnen in diesem Artikel.
Was versteht man unter Nebenkosten bei einer Wohnung?
Um sich mit dem Thema Betriebskosten – so die juristisch korrekte Bezeichnung der Nebenkosten im Bereich der Vermietung von Wohnraum – vertrauter zu machen, ist es zunächst nützlich zu wissen, was damit überhaupt gemeint ist.
Laut § 556 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geht es bei Betriebskosten um „die Kosten, die dem Eigentümer … durch das Eigentum … oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“1
Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Eine genaue Aufstellung aller umlagefähigen Kosten findet sich in der bundesweit gültigen Betriebskostenverordnung.2 Zu diesen in der Betriebskostenverordnung als umlagefähig festgeschriebenen Nebenkosten gehören vor allem die folgenden:
- Versicherungskosten, zum Beispiel für Policen gegen Gebäudeschäden oder für Haftpflichtversicherungen
- Grundsteuer, die der Vermieter für den Besitz der Liegenschaft an die zuständige Gebietskörperschaft zahlt
- Kosten für die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung
- Heiz- und Warmwasserkosten, sowohl für verbrauchte Energie als auch für Überwachung und Wartung der Heizungsanlage und der Warmwasseraufbereitung
- Kosten für die Stromversorgung gemeinschaftlich genutzter Gebäudebereiche wie Keller oder Treppenhäuser inkl. Aufzüge und Sondereinrichtungen wie Sauna, Pool etc.
- Kosten für Hausmeister-, Wartungs- und Instandhaltungsdienste sowie gärtnerische Arbeiten in allen gemeinschaftlich genutzten Bereichen
- Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung und Winterdienst
Welche Betriebskosten sind nicht umlagefähig?
Es gibt bestimmte Nebenkosten bei einer Wohnung, die nicht umlagefähig sind. Dazu zählen z.B.:
- Kosten für Maßnahmen, die in seiner Eigentümerpflicht begründet liegen, wie etwa Modernisierungen oder Sanierungen leerstehender Wohnungen. Auch den bei solchen Umbauten genutzten Strom muss er selbst begleichen.
- Bank- und Kontoführungsgebühren
- Fassadenreinigung
- Versicherungskosten wie z.B. Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden
Zusätzliche Kosten neben der Kaltmiete
Nebenkosten bei einer Wohnung werden monatlich gemeinsam mit der Grundmiete fällig. Dieser Vorgang ist jedoch kein Automatismus. Ob und was Sie letztlich zahlen, ist in Ihrem Mietvertrag genau geregelt. Dabei müssen sowohl die Kostenarten und der Verteilerschlüssel – zum Beispiel nach Personen oder Quadratmeter – nachlesbar fixiert sein als auch die Modalitäten der Bezahlung und Abrechnung. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten:
- Ihr Vermieter erhebt eine Pauschale, die monatlich fällig wird. Damit sind Ihre Pflichten sämtlich abgegolten, eine weitere Abrechnung erfolgt nicht.
- Ihr Vermieter setzt einen monatlichen Vorauszahlungsbetrag fest, den Sie zusätzlich zur Miete bezahlen. Am Ende des Jahres erhalten Sie eine Nebenkostenabrechnung, aus der hervorgeht, ob Sie – auf der Basis der tatsächlich entstandenen Kosten – zu viel oder zu wenig gezahlt haben.
Überprüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung
Wenn Ihr Vermieter das zweite Modell wählt, ist er insbesondere im Bereich der Nebenkostenabrechnung an zusätzliche, gesetzliche Regeln gebunden. Diese muss er zum Beispiel innerhalb einer Frist von höchstens zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum vorlegen.
Worauf Sie ebenfalls achten sollten: ob die Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen einigermaßen plausibel ist. Ziehen Sie in ein mondänes Appartementhaus mit Schwimmbad im Keller, gediegener Empfangshalle samt Concierge und luxuriös verspiegeltem, lautlosem Aufzug, sollten Sie einen Nebenkostensatz von unter 500 Euro pro Monat ganz sicher kritisch hinterfragen. Ansonsten besteht die Gefahr einer saftigen Nachzahlung am Jahresende.
Vorsichtig bei zu günstigen Kaltmieten!
Die Nebenkosten bei einer Wohnung sind ganz entgegen ihres Namens alles andere als eine Nebensache. Informieren Sie sich anhand einer detaillierten Lektüre des Mietvertrags schon im Vorfeld sehr genau, welcher Betrag für Sie zusätzlich zur monatlichen Grundmiete anfällt. Oft weisen seriöse Immobilienunternehmen die Nebenkosten heute schon in ihren Inseraten aus. Wenn auch an wesentlich weniger prominenter Stelle als die Grundmiete. Genau hinschauen zahlt sich also auch dort für Sie aus.
1 Gesetze im Internet §556 BGB
2 Betriebskostenverordnung
Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner & Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.
