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BGH-Urteil: Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf unzulässig

Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf

Auf der Suche nach einem perfekt passenden Haus oder einer Eigentumswohnung haben viele Wohnungssuchende in der Vergangenheit zusätzlich zum Maklervertrag eine schriftliche Reservierungsvereinbarung unterzeichnet. In diesem Zusatzvertrag garantierte der Makler für einen bestimmten Zeitraum das exklusive Angebot des begehrten Kaufobjektes. Im Gegenzug verpflichteten sich die potentiellen Käufer zur Zahlung eines Entgelts. Diese Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf hat der BGH jetzt aber für ungültig erklärt.

Um welchen Fall ging es?

Der BGH hat sich zum Thema Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf für den Maklern mit einem Fall aus dem Bundesland Sachsen befasst. Die Kläger, die die Klage im Jahr 2019 erhoben hatten, hatten eine Maklerin mit der Suche nach einen Traumhaus beauftragt. Da ihnen eines der angebotenen Objekte sehr gut gefiel und sie in aller Ruhe über den Kauf nachdenken wollten, bot die Maklerin ihnen eine Reservierung des Einfamilienhauses mit einer Art Erstkaufsrecht an. Gegen Zahlung von 4.200 Euro sollten sich die Kläger einen Zeitraum von einem Monat kaufen, in dem das Wohnhaus garantiert an keinen anderen Interessenten verkauft werden durfte. Die vertragliche Vereinbarung zur Zahlung des Entgelts von 4.200 Euro war abgekoppelt vom Maklervertrag, in dem die übliche Provision festgelegt war. Eine Maklerprovision wird fällig, wenn es zu einem erfolgreich abgeschlossenen Immobiliengeschäft kommt. In dem vom BGH zu entscheidendem Fall, der durch mehrere Instanzen gegangen ist, sollte die Gebühr für die Reservierung beim Immobilienkauf mit der vereinbarten Provision verrechnet werden. Im Falle des Scheiterns der Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer sollte das Entgelt in voller Höhe für den Verzicht auf einen möglichen anderweitigen Verkauf der Maklerin zustehen.

Wie entschied der Bundesgerichtshof zur Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf?

Im Jahr 2023 hat der BGH in einem richtungsweisenden Urteil für die Branche der Makler nun entschieden, dass eine Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf grundsätzlich als eine unangemessene Benachteiligung zu bewerten ist. Der Begriff der unangemessenen Benachteiligung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine Bestimmung und somit eine vertragliche Vereinbarung als unangemessene Benachteiligung aus der Sicht der Verbraucher zu werten, wenn sie vom Sinn des zugrundeliegenden Regelwerks zu weit abweicht. Schließlich ist nach § 307 Abs. 1 BGB die gesamte Vertragsbedingung in der Folge ungültig. Der § 307 BGB bezieht sich grundsätzlich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, zu denen alle regelmäßig vereinbarten, einseitig von einer der Parteien festgelegten Verpflichtungen zählen. Eine Vereinbarung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf erfüllt die Qualität als Allgemeine Geschäftsbedingung, da Sie als Verbraucher keinen Einfluss auf die Ausgestaltung der Klausel haben. Neben der umfassenden Begründung beinhaltet das Urteil des BGH auch den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der gesamten 4.200 Euro inklusive der Zinsen seit Erhebung der Klage sowie Zahlung sämtlicher Anwalts- und Gerichtskosten durch die unterliegende Beklagte.

Typische Gründe für das Scheitern eines Immobiliengeschäfts

Während einer Bedenkzeit von einem oder auch mehreren Monaten vor der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie finden potentielle Käufer viele Gründe, um doch noch vom Kaufvertrag Abstand zu nehmen. Neben steigenden Zinsen und anderen geänderten Konditionen von Kreditverträgen gehören plötzlich entdeckte Baumängel zu den häufigen Ursachen. Insbesondere versteckte Baumängel erschüttern das Vertrauen in den Verkäufer, sodass ein Kauf unter keinen Umständen mehr in Betracht kommt. Schließlich geht die Suche während einer Reservierungszeit oft weiter, sodass Käufer das Interesse am reservierten Objekt komplett verlieren können.

Reservierungsgebühr von Maklern als unangemessene Benachteiligung

Der BGH sieht in einer Vereinbarung zur Reservierung eines Kaufobjektes für eine bestimmte Zeit keinen Gegenwert für die Zahlung eines Entgelts. Wenn die Interessenten sich für eine andere Immobilie entscheiden oder der Eigentümer ohne Beteiligung des Maklers im Widerspruch zum Reservierungsvertrag das Objekt an eine dritte Partei verkauft, liegt keine geldwerte Gegenleistung des Maklers mehr vor. Die Reservierungsgebühr würde zu einer erfolgsunabhängigen Provision werden, die dem Leitbild des gesetzlichen Maklervertrags nach § 307 BGB widerspricht. Daher ist jegliche Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf, ob sie im Maklervertrag selbst als Klausel oder als nachträglich eigenständiger Vertrag vereinbart wurde, unzulässig. Alle Klienten haben aufgrund des Urteils zur Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf einen Rückzahlungsanspruch im Rahmen der gesetzlichen Verjährungsansprüche.

Reservierungsgebühr darf nicht vor dem Immobilienkauf erhoben werden

Ein BGH-Urteil hat nicht nur für die an der Klage beteiligten Parteien Rechtswirkung. Zwar kann im vorliegenden Fall aus dem Bundesland Sachsen nur die obsiegende Partei aus dem Urteil einen vollstreckbaren Titel gegen die unterliegende Maklerin erwirken. Allerdings haben Urteile, in denen das geschriebene Recht ausgelegt und interpretiert wird, eine ganz besondere Rechtsqualität. Aus dem sogenannten Richterrecht lassen sich auch für alle anderen Menschen durchsetzbare Ansprüche herleiten. Alle Klienten von Maklern, die ein Entgelt für die Reservierungssysteme eines Kaufobjektes gezahlt haben, können diese Gebühr zurückverlangen. Sollten sie den Klageweg zum Amts- oder Landgericht beschreiten müssen, weil der Makler die Rückzahlung verweigert, sind diese Instanzen an das Urteil des BGH gebunden und müssen entsprechend entscheiden. Deshalb macht die Rückforderung jeglicher vereinbarter Reservierungsgebühr vor dem Immobilienkauf auch für Sie Sinn, da ein verurteilter Makler alle Verfahrenskosten übernehmen muss.

Mein Name ist Bechthold Christiane und schreibe leidenschaftlich Fachartikel. In meiner langen Berufslaufbahn kann ich eine 30-jährige Tätigkeit im Medien-, Kredit und medizinischen Bereich vorweisen. Ich überzeuge mit meiner Zuverlässigkeit und Qualität von journalistischen Fachberichten.

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