Ist ein Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll? | Vorvertrag vs Reservierungsvereinbarung

Die Suche nach dem Traumhaus kann nervenaufreibend und langwierig sein. Ist ein Haus dann gefunden, soll es am besten ganz schnell gehen. Ein Vorvertrag beim Hauskauf garantiert genau das: Es ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Die Reservierungsvereinbarung ist hingegen lediglich eine informelle Regelung und hat keine juristische Relevanz – was aber ist wann die bessere Lösung und welche zusätzlichen Kosten entstehen Ihnen?

Was ist ein Vorvertrag beim Immobilienkauf?

Der Vorvertrag beim Hauskauf ist ein rechtlich gültiges Dokument, was von einem Notar beurkundet wird. Der Käufer verpflichtet sich damit, das Haus vom Verkäufer zu kaufen. Dieser wiederum verpflichtet sich, das Haus eben an den Käufer mit dem Vertrag zu verkaufen und nicht eine andere Person, die vielleicht in der Zwischenzeit mehr bietet. Aus diesem Grund enthalten solche Vorverträge bereits alle relevanten Regelungen, die sich später auch im tatsächlichen Kaufvertrag wiederfinden..

Welche Punkte sollte ein Vorvertrag beim Hauskauf unbedingt beinhalten?

• Nennung beider Vertragsparteien
• Identifizierung des Kaufgegenstandes, über Grundstücks- und Flurnummer
• Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten
• Frist bis es zu einem offiziellen Kaufvertrag kommt

Üblicherweise lässt sich die Frist bis zur Unterzeichnung frei verhandeln, wodurch beide Parteien einen eher kurzen oder längeren zeitlichen Spielraum erhalten. Besonders häufig wird der Vorvertrag beim Immobilienkauf gewählt, wenn der Käufer noch mehr Zeit benötigt, um die Immobilienfinanzierung für das Objekt sicherzustellen. Auf der anderen Seite könnten Verkäufer (bisherige Eigentümer) Interesse daran haben, zum Beispiel wenn das Objekt noch vermietet wird und folglich Kündigungsklauseln gegenüber Mietern einzuhalten sind.

Unterschied zwischen Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Sowohl die Vereinbarung über eine Reservierung als auch der Kaufvorvertrag erfüllen einen relativ ähnlichen Zweck, weshalb beide Begriffe fälschlicherweise häufiger synonym zueinander verwendet werden. Das ist aber nicht ganz richtig, denn die Unterschiede zwischen beiden sind erheblich. Mit dem Vorvertrag verpflichtet sich der Käufer, das Haus zu kaufen und ist rechtlich auch abgesichert.

Bei einer Reservierungsvereinbarung hingegen handelt sich wie bereits der Name schon sagt, um eine Reservierung, die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wird, welche aber nicht rechtlich bindend ist. Folglich besteht seitens der Käufer keine Sicherheit, dass die Immobilie dann tatsächlich gekauft werden darf – der Verkäufer könnte sie weiterhin an einen anderen Interessenten abgeben. Diese Vereinbarung basiert also primär auf dem gegenseitigen Vertrauen zueinander. Üblicherweise soll sie bezwecken, dass Verkäufer oder Makler das Objekt in der Zeit der Vereinbarung keinen weiteren Interessenten vorstellen. Der Makler sollte aber Interesse daran haben, sich daran zu halten, um den Kunden nicht nicht zu verlieren.

Bei der Vereinbarung sind diese Punkte zu berücksichtigen:

• Sie wird für gewöhnlich nicht notariell beglaubigt
• Es besteht weder ein Kauf- noch ein Verkaufsrecht
• Die Vereinbarung kann nicht vor Gericht durchgesetzt werden
• Sie beziffert sich normalerweise auf einen Zeitraum zwischen einem und sechs Monat(en)
• Reservierungsgebühren dafür zu verlangen, ist nicht zulässig

Diese Vereinbarung kommt damit einem „Gentlemen’s Agreement“ sehr nahe. Beide Parteien verständigen sich im gegenseitigen Vertrauen. Der bisherige Eigentümer oder Makler hat das Vertrauen in den Käufer, tatsächlich eine Kaufabsicht umsetzen zu wollen. Der Käufer wiederum vertraut der anderen Partei, dass sie die Reservierung achtet und in der Zeit keinen Verkauf tätigt. Rechtliche Substanz genießt dabei jedoch keine der beiden Parteien.

Vor- und Nachteile von einem Vorvertrag beim Hauskauf gegenüber der Reservierung

Nachfolgend soll dargestellt werden, was für oder gegen einen Vorvertrag beim Hauskauf spricht, wenn selbiger mit einer Reservierungsvereinbarung verglichen wird. Voraussetzung hierfür ist in der Praxis natürlich, dass beide Parteien überhaupt beide Lösungen akzeptieren.

Dem Kaufvorvertrag kommen diese Vorteile zu Gute:

• Er gibt beiden Parteien die größtmögliche Sicherheit, dass die Immobilie den Eigentümer wechselt
• Aufgrund notarieller Beglaubigung genießen beide Parteien Rechts- und Planungssicherheit
• Notar nimmt gegebenenfalls auch eine beratende Funktion ein
• Die zeitliche Frist ist frei verhandelbar, was je nach individueller Situation ein Vor- oder Nachteil sein kann

Die Vereinbarung über eine Reservierung besitzt ebenfalls Vorteile

• Es ist ein freier Vertrag ohne eine rechtliche Verbindlichkeit, was beiden Parteien größtmögliche Flexibilität im weiteren Vorgehen sichert
• Die Vereinbarung ist kostenlos, Gebühren sind in der Regel nicht zulässig und sollten gegebenenfalls beim Makler beanstandet werden, falls selbiger sie doch erhebt
• Die zeitliche Frist ist auf einen bis sechs Monat(e) geregelt

Stehen beide Optionen zur Auswahl, sind die Eigenschaften der beiden Lösungen gegeneinander abzuwägen. Eine „einfache“ Vereinbarung über eine Reservierung der Immobilie macht in erster Linie dann Sinn, wenn zwischen beiden Parteien ein sicheres Vertrauensverhältnis herrscht. Ohne dieses Vertrauen ist die Vereinbarung relativ wertlos, da keine rechtliche Verbindlichkeit besteht.

Der Vorvertrag beim Hauskauf gibt hingegen beiden Parteien maximale Sicherheit und könnte interessant sein, um sich ein begehrtes Objekt schnellstmöglich zu sichern, während in der Folgezeit dann die Finanzierung des Objekts sichergestellt wird. Zu beachten ist hierbei aber auch, dass der Vorvertrag aufgrund der Einbindung eines Notars mit Kosten verbunden ist, die sich an der Höhe des Kaufpreises orientieren.

Vorvertrag nur mit Notar – Zahlt der Käufer oder Verkäufer?

Prinzipiell zahlt den Notar immer die Partei, die ihn beauftragt. Gibt der Käufer also den Vorvertrag beim Notar in Auftrag, haftet er auch für die Kosten. In der Praxis ist aber nicht selten, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen, da der Vertrag für beide Parteien größtmögliche Sicherheit bietet. Die Kosten hierfür richten sich nach dem Notarkostengesetz und sind außerdem vom Wert der Immobilie abhängig. Geregelt ist das Honorar im §§ 3, 97 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), die Mindestgebühr beträgt 120 Euro netto. Bei einem Verkehrswert der Immobilie von 250.000 Euro, ist in etwa mit Kosten in Höhe von 400 bis 500 Euro zu kalkulieren. Das sollten Sie also zusätzlich zu Ihren Nebenkosten beim Hauskauf einkalkulieren.