Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer – Mehrheit im EU-Parlament stimmen dafür!
Rund 35 Millionen Immobilien sind europaweit betroffen: Das EU-Parlament hat Mitte März 2023 strenge Regeln für Gebäude verabschiedet, um deren Energieeffizienz zu steigern. Vor allem die Eigentümer älterer Häuser dürften dadurch finanziell sehr stark beansprucht werden. Kritische Stimmen titulieren die Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer bereits als Zwangssanierung, als „Kostenhammer“ und sogar als „Kostentsunami“. Endgültig beschlossen ist das Vorhaben aber noch nicht, aber wird wahrscheinlich zeitnah so oder so ähnlich umgesetzt. Das bedeutet besonders für Eigentümer von älteren Immobilien zusätzliche Kosten.
Klimaziele der EU bezüglich Immobilien
Laut Angaben der EU-Kommission verursachen Immobilien in Europa mehr als zwei Drittel aller CO2-Emissionen. Daraus schließt sie, dass die Gebäudewirtschaft einen gewichtigen Beitrag dazu leisten müsse, die Klimaziele der EU zu erreichen. Die Kommission hatte deshalb in der Vergangenheit den Vorschlag gemacht, Energieeffizienzklassen für Gebäude einzuführen, ähnlich, wie man es beispielsweise von Elektrogeräten kennt. Zuerst sollen die Immobilien modernisiert bzw. saniert werden, die beim Energieverbrauch am schlechtesten abschneiden. Ihr letztendliches Ziel hat die EU-Kommission bereits im Dezember 2021 formuliert. Demnach sollen innerhalb der Europäischen Union bis 2050 sämtliche Gebäude klimaneutral sein. Parallel dazu ist eine Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer vorgesehen, was mit enormen Kosten verbunden ist.
Wie sehen die Pläne der EU im Detail aus?
Grundlage des Parlamentsbeschlusses zur Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer ist ein Vorschlag der EU-Kommission. Für den Klimaschutz sollen europaweit die Gebäude mit der schlechtesten Energiebilanz – das entspricht in Deutschland den Energieeffizienzklassen G und H – bis 2030 die Klasse F erreichen, bis 2033 dann die Klasse E. Mit seinem Beschluss legt das EU-Parlament die Messlatte jetzt noch etwas höher: Alle Bestandsimmobilien sollen bis 2030 die Vorgaben der Klasse E erfüllen, bis 2033 der Klasse D.
Bedeutet: Der Aufwand an Heizenergie müsste sich oft mehr als halbieren. Das setzt eine bessere Wärmedämmung von Wänden und Dach, neue Heizungsanlagen und neue Fenster voraus.
Müssen Immobilienbesitzer durch den Sanierungszwang Ihre Häuser verkaufen?
Die Kritik an dem Abstimmungsergebnis ließ nicht lange auf sich warten. Sowohl Politiker, als auch Interessensvertretungen der Immobilienwirtschaft äußern sich negativ zu dem Vorhaben von EU-Kommission und Parlament. Auf Grund der hohen Kosten für eine Sanierung und einen Heizungsaustausch könnte es passieren, dass viele Hausbesitzer sich zu einem Verkauf gezwungen sähen.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD) verurteilt die Pläne und spricht von einer „Realitätsferne“ in Brüssel. In Deutschland wären vor allem viele Ein- und Zweifamilienhäuser überproportional betroffen, denn etwa 40 % der 16 Millionen bestehenden Eigenheime sind bisher kaum saniert und fallen unter die Energieklassen G und H.
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) spricht sogar von 45 % und rund acht Millionen Wohnhäusern. Nach ersten vorsichtigen Schätzungen ergäbe das laut GdW allein in Deutschland bis 2033 ein Investitionsvolumen von 125 bis 180 Milliarden Euro pro Jahr.
Der IVD fordert von der Politik Rücksicht auf die derzeitigen Realitäten. Zum einen seien Baumaterialien und technische Anlagen in den letzten Jahren knapp und deutlich teurer geworden, zum anderen fehle in vielen Fällen das handwerkliche Personal, um die Sanierungen durchführen zu können. Geringverdiener und Menschen mit mittleren Einkommen verfügten nicht über ausreichend Erspartes, um in der kurzen Zeitspanne das Geld für eine Sanierung aufbringen zu können.
Ähnlich äußert sich der Eigentümerverband Haus & Grund. Bei älteren Gebäuden sei mit einem Sanierungsaufwand im sechsstelligen Bereich zu rechnen. Dadurch würden Millionen Deutsche ihre Altersvorsorge verlieren.
Politiker sprechen von einem Sanierungszwang für Hausbesitzer
Kritische Töne aus der Politik kommen in Deutschland bisher hauptsächlich aus der CDU/CSU und aus den Reihen der Liberalen. Die Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer wird zum Teil als Zwangssanierung bezeichnet, die einen falschen Weg darstelle. Es sei eine Sache, den sogenannten „Green Deal“ im Parlament zu beschließen, aber eine ganz andere, diesen in die Realität umzusetzen. Dazu müssten etwa die Hälfte aller europäischen Bestandsimmobilien innerhalb von zehn Jahren saniert werden. Einerseits könnten die meisten Menschen das nicht bezahlen, andererseits fehle es an qualifizierten Handwerkern und an Material, wodurch lange Wartezeiten kaum zu vermeiden seien.
Wird es Ausnahmen geben?
Der Grünen-Abgeordnete Ciarán Cuffe, der im EU-Parlament federführend für das Vorhaben und die Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer ist, bestätigte, dass es Ausnahmen geben werde. Dazu zählen wahrscheinlich kleine Immobilien mit weniger als 50 Quadratmetern Fläche, denkmalgeschützte und religiös genutzte Gebäude sowie Gebäude, die nur vorübergehend genutzt werden, zum Beispiel Ferienhäuser.
Weitere Ausnahmen könnten laut einer Mitteilung des Parlaments durch die einzelnen Mitgliedsstaaten im Zuge der Umsetzung in nationales Recht erlaubt werden. Das richte sich danach, ob Sanierungen technisch und wirtschaftlich durchführbar und entsprechend qualifizierte Arbeitskräfte verfügbar seien.
Was passiert bei Verstößen gegen die Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer?
In diesem Punkt sind noch keine Entscheidungen getroffen worden. Mögliche Strafen sollen durch die einzelnen EU-Staaten definiert werden. Allgemein gilt jedoch, dass die EU-Kommission ein Vertragsverletzungsverfahren gegen ein Land einleiten kann, wenn es gegen eingeführtes EU-Recht verstößt. Die Entscheidung liegt dann beim Europäischen Gerichtshof.
Wird es staatliche Zuschüsse für Hauseigentümer geben?
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) schätzt die Kosten für die klimaneutrale Sanierung von Gebäuden in Deutschland auf etwa 254 Milliarden Euro, die hauptsächlich von den Eigentümern und Mietern getragen werden müssen. Es soll aber auch Geld aus EU-Töpfen fließen. Die EU will bis 2030 aus ihrem Haushalt 150 Milliarden Euro zur Verfügung stellen, um Sanierungsmaßnahmen finanziell zu fördern.
Immobilienpreise von älteren Gebäuden könnten durch den Sanierungszwang sinken
In Deutschland sind von der Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer rund sechs Millionen Hauseigentümer betroffen. Viele davon werden die Kosten für eine Sanierung nicht aufbringen können und ihr Haus wahrscheinlich verkaufen müssen, um eventuellen Strafen zu entgehen. Die Verkaufspreise werden dann womöglich deutlich unter dem eigentlichen Marktwert liegen, da die neuen Besitzer um die Sanierung ebenfalls nicht herumkommen und deshalb den Preis drücken werden. Allerdings ist eine finale Entscheidung noch nicht gefallen. Nach der Abstimmung im EU-Parlament wird gemeinsam mit dem Europäischen Rat an der endgültigen Ausarbeitung der Vorschriften gefeilt. Wenn dieser Schritt abgeschlossen ist, müssen die einzelnen Mitgliedsstaaten der EU zustimmen und die gesteckten Ziele in nationales Recht umsetzen.
Experten gehen davon aus, dass die jetzt beschlossene Forderung des EU-Parlaments nach einer Sanierungspflicht für Immobilienbesitzer so nicht durchsetzbar ist. Die einzelnen Mitgliedsstaaten der EU werden jeweils ihre Position dagegenhalten, so dass es am Ende wohl auf einen Kompromiss hinausläuft. Früher oder später werden Eigentümer von älteren Gebäuden nicht um Sanierungen herumkommen.
Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner & Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.
