Grunderwerbssteuer – Wer muss diese bezahlen und wie Sie diese umgehen können!
Über die Grunderwerbssteuer verdient der Staat beim Kauf einer Immobilie mit. Wie hoch diese Steuer ist, wann sie bezahlt werden muss und welche Möglichkeiten es gibt, die Steuer zu umgehen oder zu vermindern, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Wann muss die Grunderwerbssteuer bezahlt werden?
Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Verkehrssteuern. Sie ist eine direkte Steuer. Erhoben wird die Steuer, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Zunächst sind Verkäufer und Käufer gemäß den Bestimmungen in § 13 Nr. 2 GrEStG (Grunderwerbssteuergesetz) gemeinsam Steuerschuldner. Im Kaufvertrag kann jedoch bestimmt werden, wer die Steuer bezahlen muss. In der Regel ist dies der Erwerber. Das heißt, wenn Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen, müssen Sie diese Steuer bezahlen. Grundlage für die Berechnung des Steuerbetrages ist der der Verkauf- beziehungsweise Kaufpreis der Immobilie.
Den beurkundeten Kaufvertrag einer Immobilie schickt der Notar an das zuständige Finanzamt. Vom Finanzamt erhalten die neuen Eigentümer anschließend den Grunderwerbssteuerbescheid. Die Steuer muss in der Regel innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe des Bescheides bezahlt werden. Unter bestimmten Umständen darf das Finanzamt auch eine längere Zahlungsfrist vorgeben. Sobald die Steuer bezahlt wurde, wird vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums auf die neuen Eigentümer im Grundbuch.
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Die Höhe der Steuern für den Grunderwerb liegt in der Verantwortung der einzelnen Bundesländer. Bis zum 31. August 2006 gab es in Deutschland einen bundesweit einheitlichen Grunderwerbssteuersatz von 3,5 %. Seit dem 1. September 2006 können die Bundesländer die Höhe des Steuersatzes selbst festlegen. Daraus ergeben sich heute unterschiedliche Steuersätze in den verschiedenen Bundesländern von aktuell 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises.
| Bundesland | Steuersatz | gültig seit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Bremen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Hamburg | 4,5 % | 01.01.2009 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Sachsen | 3,5 % | 01.01.1997 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
| Thüringen | 6,5 % | 01.01.2017 |
Gibt es Möglichkeiten, die Grunderwerbssteuer zu mindern oder zu umgehen?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, mit denen Sie die Steuerlast beim Kauf einer Immobilie reduzieren können. Möglich sind beispielsweise:
- Verkauf der Immobilie innerhalb der Familie
- Immobilie verschenken und vererben
- Grundstückskauf und Hausbau trennen
- Immobilie und bewegliche Sachen trennen
- Instandhaltungsrücklage separat ausweisen
- Als Werbungskosten / Betriebsausgaben absetzen
Verkauf der Immobilie innerhalb der Familie
Wenn eine Immobilie innerhalb der Familie an Verwandte ersten Grades verkauft wird, muss keine Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Von dieser Regelung profitieren Kinder, Eltern und Ehegatten sowie die Großeltern und Enkelkinder. Der Verkauf unter Geschwistern ist jedoch Grunderwerbssteuerpflichtig.
Immobilie verschenken und vererben
Im Erbfall und wenn Sie die Immobilie verschenken, muss keine Grunderwerbssteuer bezahlt werden. Gegebenenfalls wird jedoch Erbschaftssteuer fällig. Werden bei der Schenkung die Freibeträge überschritten, muss Schenkungssteuer bezahlt werden.
Grundstückskauf und Hausbau trennen
Wenn Sie ein Grundstück beispielsweise von einem Bauträger erwerben und der Bauträger baut auf dem Grundstück für Sie ein Haus, dann müssen Sie für den Gesamtpreis die Grunderwerbssteuer bezahlen. Wenn Sie den Grundstückskauf und den Bau des Hauses durch zwei Verträge voneinander trennen, müssen Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Steuer nur für das Grundstück bezahlen. Wichtig ist, dass Grundstücksverkäufer und Bauunternehmung nicht wirtschaftlich miteinander verbunden sind. Zudem sollte zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn mindestens ein halbes Jahr liegen. Diese Frist bezeichnet das Finanzamt als Schamfrist. Lassen Sie sich gegebenenfalls vom Bauunternehmer bestätigen, dass er mit dem Grundstücksverkäufer nicht wirtschaftlich verbunden ist.
Immobilie und bewegliche Sachen trennen
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann der Grunderwerbssteuerbetrag reduziert werden. Bei der Ermittlung des Steuerbetrages werden nur alle fest mit der Immobilie verbundenen Sachen berücksichtigt. Gegenstände, die jederzeit problemlos aus- und wieder eingebaut werden können, sollten im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Beispielsweise Gartenhäuser, Gartensaunen, Markisen oder Einbauküchen. Falls der gesondert ausgewiesene Wert 15 % des Gesamtkaufpreises übersteigt, muss der Wert dem Finanzamt gegenüber im Einzelnen nachgewiesen werden.
Instandhaltungsrücklage separat ausweisen
Die für eine Eigentumswohnung gebildete Instandhaltungsrücklage ist nicht Grunderwerbssteuerpflichtig. Die Instandhaltungsrücklage sollte daher gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Ist sie im Kaufpreis enthalten, müssen Sie auch für die Rücklage Grunderwerbssteuer bezahlen.
Als Werbungskosten / Betriebsausgaben absetzen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, können Sie die für den Erwerb bezahlten Steuern bei Ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten berücksichtigen. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist dies nicht möglich. Wenn Sie die Immobilie erwerben, um steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen, können Sie die Steuer wie andere Betriebsausgaben geltend machen.
Unterschied zwischen Grunderwerbssteuer und Grundsteuer
Die Grunderwerbssteuer fällt nur dann an, wenn ein Grundstück notariell erworben wird. Sie wird nur einmal erhoben und ist unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks fällig. Steuerschuldner ist der Käufer.
Die Grundsteuer ist eine regelmäßige Steuer für Immobilieneigentum. Erhoben wird die Grundsteuer von der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet. Grundlagen für die Berechnung sind der Wert des Grundstückes sowie dessen Bebauung. Die Grundsteuer muss von den Eigentümern des Grundstücks bezahlt werden.
Die Grunderwerbssteuer wird durch den Kaufpreis der Immobilie bestimmt. Je nach Bundesland müssen sie mit einer Steuerbelastung zwischen 3,5 und 6,5 % rechnen. Sie haben jedoch verschiedene Möglichkeiten, die Steuer zu mindern oder ganz zu vermeiden. Lassen Sie sich von uns bei der Immobilienfinanzierung gerne auch zu der Grunderwerbssteuer beraten.
Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.
