Untermietvertrag abschließen – Das sollten Sie bei einer Untervermietung beachten

Es gibt viele Situationen, in denen sich die eigene Wohnsituation lang- oder kurzfristig verändert. Sei es ein Aufenthalt im Ausland, eine Trennung oder der Auszug der eigenen Kinder. Will man in einer solchen Situation die eigene Wohnung nicht aufgeben, lohnt sich oft ein Untermietverhältnis. Eine kurzfristige Untervermietung kann sich auch lohnen, wenn Sie umziehen und eine Doppelmiete vermeiden wollen. Meist haben Sie eine 3-monatige Kündigungsfrist.

Was Sie beachten sollten, wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten wollen und welche Punkte in einem Untermietvertrag wichtig sind, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Was ist ein Untermietvertrag?

Ein Untermietvertrag ist ein regulärer Mietvertrag, der zwischen dem offiziellen Hauptmieter und einer weiteren Person, in der Regel mit Zustimmung des Vermieters, geschlossen wird. Durch ihn verpflichtet sich der Mieter, dem Untermieter die Wohnung komplett oder in Teilen zur Nutzung zu überlassen. Der Untermieter verpflichtet sich im Gegenzug, die Wohnung gemäß den Vereinbarungen im Untermietvertrag zu bewohnen und dafür Miete an den Hauptmieter zu zahlen. Der Untermieter hat im Verhältnis zum seinem Untervermieter grundsätzlich die gleichen Pflichten und Rechte, wie dieser im Verhältnis zum Vermieter.

Halten Sie zuerst Rücksprache mit Ihrem Vermieter

Haben Sie sich entschlossen einen Untermietvertrag für Ihre Wohnung abzuschließen, benötigen Sie zuerst die Zustimmung Ihres Vermieters. Einige Hauptmietverträge beinhalten diese bereits, die meisten Vermieter möchten allerdings, dass der Mieter sie separat um Erlaubnis bittet. Halten Sie sich nicht daran, können Sie eine Abmahnung oder sogar die Kündigung riskieren. Bevor Sie weitere Schritte einleiten, sollten Sie also in schriftlicher Form das Einverständnis zu einem Untermietvertrag einholen und mitteilen, um wen es sich bei dem vorgesehenen Untermieter handelt.

Wann muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen und wann nicht?

Gemäß § 553 Absatz 1 BGB muss der Vermieter einem Untermietverhältnis zustimmen, wenn Sie als Mieter ein berechtigtes Interesse daran vorweisen können.¹ Dieses Interesse kann zum Beispiel aus

• einer finanziellen Notsituation,
• einem vorübergehenden Auslandsaufenthalt oder
• dem Einzug des Lebenspartners bestehen

Nur wenn die Wohnung durch einen zusätzlichen Untermieter überbelegt würde oder besondere Gründe gegen den Untermieter sprechen, darf der Vermieter die Untermiete verweigern. Diese Regelung bezieht sich jedoch nur auf die Teil-Vermietung der Wohnung. Wenn Sie vorhaben, die gesamte Wohnfläche an einen Untermieter zu vermieten, muss Ihr Vermieter dem nicht zustimmen.

In diesen Fällen benötigen Sie keine Erlaubnis

Nicht erlaubnispflichtig ist es, wenn nahe Familienangehörige zu Ihnen ziehen. Dazu zählen zum Beispiel Ehepartner, Kinder oder Eltern. Auch über Übernachtungsgäste oder vorübergehende Aufenthalte von entfernteren Verwandten müssen Sie Ihren Vermieter nicht informieren. Dies gilt für einen Besuchszeitraum von maximal sechs Wochen. Bleibt Ihr Besuch länger, sollten Sie Ihren Vermieter informieren.

Das sollten Sie als Untervermieter beachten

Hat Ihnen Ihr Vermieter die Vermietung gestattet, gibt es noch einige weitere Dinge zu beachten. Eine Vermietung an einen Untermieter ist zum Beispiel nicht zu verwechseln mit der Vermietung an Touristen. Diese ist durch die Untermieterlaubnis Ihres Vermieters nicht gedeckt. Im Falle einer Teil-Vermietung ist außerdem zu beachten, dass diese zumindest Ihren partiellen Verbleib in der Wohnung voraussetzt. Es genügt allerdings schon, wenn Sie eines der Zimmer gelegentlich nutzen oder einige Möbel dort unterstellen. Es muss sich bei der betreffenden Wohnung also nicht um ihren tatsächlichen Lebensmittelpunkt handeln. Relevant ist außerdem, dass Mieteinnahmen, die aus einem Untermietverhältnis entstehen laut Einkommensteuergesetz als steuerlich relevante Einnahmen gelten und in der Steuererklärung anzugeben sind.

Schließen Sie einen schriftlichen Untermietvertrag

Ein besonders wichtiger Aspekt bei der Schließung eines Untermietvertrages ist die Absicherung durch eine offizielle Verschriftlichung, auf die Sie sich im Zweifelsfall berufen können. Zu diesem Zweck gibt es unterschiedliche Vorlagen im Internet, die kostenlos heruntergeladen und ausgefüllt werden können. Es empfiehlt sich, in diesem schriftlichen Untermietvertrag auf den Inhalt des Hauptmietvertrags Bezug zu nehmen. Als Hauptmieter haften Sie Ihrem Vermieter gegenüber für Schäden, die eventuell aus einem Untermietverhältnis entstehen oder den verspäteten Auszug Ihres Untermieters. Diese Beträge können Sie von Ihrem Untermieter zurückfordern. Deshalb ist es sinnvoll, zur Sicherheit eine angemessene Kaution vom Untermieter verlangen.

Diese Punkte sollten unbedingt in jedem Untermietvertrag enthalten sein:

• Namen der Vertragsparteien
• Angaben über die Wohnung (z.B. Anschrift, Stockwerk)
• Angaben zu Miete, Nebenkosten und Kaution
• Der Beginn und das Ende des Mietverhältnisses
• Die Unterschriften beider Vertragsparteien
• Die Kündigungsfristen

Kann der Vermieter aufgrund einer Untervermietung die Miete erhöhen?

Grundsätzlich hat ein Vermieter das Recht, die Miete aufgrund eines Untermieters zu erhöhen (§ 553 Abs. 2 BGB). Diese verlangte Mieterhöhung muss allerdings angemessen sein. Eine genaue gesetzliche Regelung mit einer konkreten Höhe gibt es bisher nicht. In der Regel wird aber eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der Untermiete oder bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete für angemessen gehalten. In dem Ausnahmefall, dass auch durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete unterschritten wird, können sogar 25 Prozent Zuschlag verlangt werden. Nehmen Sie als Mieter allerdings zum Beispiel Ihren Lebensgefährten in Ihre Wohnung auf, kann der Vermieter lediglich eine Anhebung der Betriebskosten, aufgrund des zu erwartenden Mehrverbrauchs verlangen.

¹ § 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte