Was ist eine Hypothek und wo liegt der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Wer sich mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigt, der beschäftigt sich oftmals auch mit Finanzierungsmöglichkeiten der Immobilie. Häufig begegnet einem dabei auch der Begriff Hypothek. Dabei wird der Begriff hin und wieder fälschlicherweise verwendet. Wir zeigen, was ein Hypothekenkredit ist und klären auf, was der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist.

Was ist eine Hypothek?

Die Begrifflichkeit Hypothek steht zumeist in einem engen Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung. Wer sich zum Beispiel für eine Baufinanzierung entscheidet, um das neue Eigenheim finanzieren, der kann hierfür ein Annuitätendarlehen oder eben eine Hypothek nutzen. Obwohl inzwischen das Annuitätendarlehen die häufigste Form auf dem Gebiet der Immobilienfinanzierung darstellt, werden auch immer noch Hypotheken aufgenommen.

Bei einer Hypothek wird der Kauf von einer Immobilie von einem Kreditgeber, in der Regel von einer Bank, finanziert. Die für den Immobilienkauf erforderliche Summe wird von dem Kreditinstitut als Hypothekendarlehen bereitgestellt. Nehmen Sie eine Hypothek auf, sind Sie wiederum der Kreditnehmer. Der Geldgeber erhält von Ihnen als Gegenleistung für die Hypothek das Recht, wenn Sie das Hypothekendarlehen nicht zurückzahlen, die Immobilie zu verwerten.

Die Hypothek gilt also als Sicherheit für den Kreditgeber bei einem Kreditausfall. Daher unterliegt die Hypothek rechtlich betrachtet auch dem Grundpfandrecht. Das Grundpfandrecht erlaubt es einem Kreditgeber die Immobilie oder aber auch den Grund zu verpfänden, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig ist. So kann der Kreditgeber wieder an sein Geld kommen.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Ähnlich wie auch eine Hypothek gehört auch die Grundschuld zum Grundpfandrecht. Allerdings gibt es einen Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld. Anders als ein Hypothekenkredit, welcher in Verbindung mit einer konkreten Forderung steht, gibt es dies bei der Grundschuld nicht.

Durch die regelmäßige Tilgung des Hypothekendarlehens verringert sich auch die Hypothek und zwar im gleichen Verhältnis wie auch die Darlehensschuld. Wenn Sie beispielsweise das Darlehen zur Hälfte zurückgezahlt haben, dann beträgt auch der Wert der dazugehörigen Hypothek nur noch der Hälfte.

Bei der Grundschuld stellt sich dies ein wenig anders dar. Natürlich verringert sich auch hier der Darlehensbetrag, wenn Sie die monatlichen Raten bezahlen. Allerdings bleibt die Grundschuld im Gegensatz zur Darlehensschuld voll umfänglich bestehen.

Mit der Begleichung der letzten Rate und der damit verbundenen vollständigen Bezahlung der Darlehensschuld, erlischt bei einem Hypothekendarlehen die Hypothek. Der Kreditgeber hat also anschließend keinerlei Ansprüche mehr auf eine etwaige Verwertung der Immobilie. Die Immobilie gehört jetzt Ihnen. Die Grundschuld aber bleibt sogar dann noch bestehen, wenn das Darlehen bereits komplett zurückgezahlt wurde. Übrigens unabhängig davon, ob Hypothek oder Grundschuld eine Löschung aus dem Grundbuch kann nur durch einen Notar erfolgen.

Vorteile der Grundschuld

• Der Kreditgeber kann schneller als bei einem Hypothekendarlehen bei Zahlungsunfähigkeit eine Zwangsvollstreckung durchsetzen. Ohne gerichtliches Mahnverfahren, kann die Bank schon beim Zahlungsverzug von einigen wenigen Monatsraten die Zwangsversteigerung beantragen.
• Immobilienkäufer können auch nach Tilgung eine Grundschuld bestehen lassen und diese anderweitig verwenden, beispielsweise um einen neuen Kredit abzusichern.
• Außerdem können Immobilienkäufer beispielsweise bei einer Umschuldung den Eintrag bestehen lassen, wodurch man die Notargebühren sparen kann.

Mit welchen Kosten müssen Sie bei einem Hypothekendarlehen rechnen?

Bereits für die Eintragung von einer Hypothek in das Grundbuch werden Gebühren erhoben. Dabei hängt die Summe der anfallenden Gebühren von der jeweiligen Höhe der Darlehenssumme ab. Die Gebühren hierfür können bei einigen hundert Euro oder aber auch bei mehr als eintausend Euro liegen. Die genauen Notarkosten lassen sich im Vorwege einer Immobilienfinanzierung nur schwer beziffern. Grundsätzlich können Sie mit rund 1,5 % der jeweiligen Darlehenssumme rechnen. Bei einer Darlehenssumme von 200.000 EUR würden die Kosten für den Notar also bereits 3.000 EUR betragen. Zusätzlich können bei einem Hypothekenkredit auch noch sogenannte Grundschuldzinsen anfallen. Kommt es zu einer Zwangsvollstreckung werden die dabei entstehenden Kosten durch die Grundschuldzinsen abgedeckt. Die Grundschuldzinsen können zwischen 5 und 10 % des gesamten Schuldenbetrags ausmachen. Sie werden jährlich erhoben.

Wann lässt sich das Hypothekendarlehen kündigen?

Handelt es sich um ein Darlehen mit einem variablen Zins, so können Sie dieses in der Regel zu jedem Zeitpunkt mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Bei Festzinsdarlehen verhält es sich anders. Denn ein Hypothekenkredit mit einem festen Zins kann man nur kündigen, wenn bestimmte Voraussetzungen gegeben sind. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Sie dieses kündigen können, wenn Sie eine höhere Kreditsumme zur Immobilienfinanzierung benötigen oder aber Sie gezwungen sind, die Immobilie zu verkaufen. In beiden Fällen kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt ab von der Restschuld, der Restlaufzeit und des jeweiligen Zinssatzes. Wenn Sie sich für eine Zinsbindung von 15 Jahren entschieden haben, können wird Ihnen nach Ablauf der 15 Jahre ein Kündigungsrecht eingeräumt. Hier dürfen Sie dann mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten eine Kündigung ausüben, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen müssen.