Die Reform der Immobilien-Grundsteuer und ihre Folgen für Hausbesitzer

Neben der Grunderwerbsteuer, die bei dem Erwerb einer Immobilie zu zahlen ist, müssen Hausbesitzer im vierteljährlichen Turnus auch die Immobilien-Grundsteuer an ihre zuständige Gemeindekasse entrichten. Weil die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für Hausbesitzer in den alten Bundesländern noch aus den 1960er Jahren (in den neuen Bundesländern aus den 1930er Jahren) stammt, hat das Bundesverfassungsgericht die Bundesregierung bis Ende 2019 mit einer umfassenden Reform zur Grundsteuerberechnung beauftragt und gefordert, dass die neuen Bewertungsmaßstäbe spätestens ab dem Jahr 2025 angesetzt werden.

Was beinhaltet die Reform der Immobilien-Grundsteuer?

Die Verpflichtung zur Zahlung der Immobilien-Grundsteuer trifft die Eigentümer, die das Haus zu eigenen Wohnzwecken nutzen, ebenso wie diejenigen, die ihre Immobilie zur Vermietung zur Verfügung stellen. Den Vermietern steht es dabei frei, die Immobilien-Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung anteilig auf ihre Mieter umzulegen. Eine endgültige Reform wie die Mitarbeiter der Stadtkasse die zukünftige Grundsteuer berechnen, liegt bis jetzt noch nicht vor. Das Bundesfinanzministerium hat zwei Vorschläge erarbeitet, die die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts nach einer gerechteren Besteuerung erfüllen sollen.

1. Bei der ersten Variante (wertunabhängig) soll für die Immobilien-Grundsteuer die Größe bzw. die Fläche des Gebäudes samt Grundstück maßgeblich sein. Das Bundesfinanzministerium verspricht sich von dieser Form der Grundsteuererhebung eine leichtere Berechnung. Zudem soll die Nutzung des Gebäudes im Vordergrund stehen. Dies bedeutet, dass bei einem Wohnhaus weniger Grundsteuer für Hausbesitzer anfällt als bei einem Geschäftsgebäude. Diese Berechnung ist aber auch mit einem nicht zu übersehenden Nachteil verbunden. Für eine Wohnung mit derselben Größe ist die Grundsteuer auf dem Land ebenso hoch wie die Grundsteuer in bester Stadtlage.
2. Die zweite Variante (wertabhängig) legt als Bewertungsmaßstab für die Grundsteuer für Hausbesitzer den tatsächlichen Wert der Immobilie und des Grundstücks zu Grunde. Damit wäre sichergestellt, dass eine teurere Immobilie höher besteuert wird als eine billigere. Die Berechnung dieser Alternative soll sich ebenfalls unkompliziert gestalten. Die beeinflussenden Faktoren sind in diesem Fall das Alter des Gebäudes, die Grundstücksgröße, die Bodenrichtwerte und die voraussichtliche Höhe einer Kaltmiete.

Was bedeutet die Neuregelung der Immobilien-Grundsteuer für Immobilienbesitzer?

Welche Folgen die Neuregelung der Immobilien-Grundsteuer für Immobilienbesitzer hat, kann noch nicht mit Sicherheit gesagt werden, da die zwei Varianten in den Bundesländern zurzeit diskutiert werden. Würde zukünftig der tatsächliche Wert der Immobilie und des Grundstücks herhalten müssen, müssten mehr als 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Die Finanzverwaltung unterstellt für diese Variante einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren. Bei der wertunabhängigen Variante ließe sich ein deutlich geringerer Zeitaufwand veranschlagen. Auch über die Kosten, die nach der Reform auf die Hausbesitzer zukommen, kann im Moment noch keine konkrete Aussage gemacht werden. Im Durchschnitt zahlt ein Privathaushalt eine jährliche Immobilien-Grundsteuer von rund 200 Euro. An der Höhe der Grundsteuer für Hausbesitzer soll sich nichts ändern. Das

Bundesfinanzministerium möchte mit seinen Vorschlägen aber eine andere Verteilung erreichen:

„Wer mehr hat, soll mehr zahlen. Wer weniger hat, zahlt auch weniger.“

Die Festsetzung des Hebesatzes soll aber weiterhin den Kommunen überlassen bleiben.

Wir wird die Immobilien-Grundsteuer für Hausbesitzer berechnet?

Wie sich zukünftig die Grundsteuer berechnen lässt, hängt natürlich davon ab, welcher der beiden Varianten der Zuschlag erteilt wird, oder ob am Ende noch eine ganz andere Lösung gefunden wird. Sicher ist aber, dass bis zum Jahr 2025 keine Änderung erfolgen wird. Bis zu diesem Zeitpunkt gehen die Mitarbeiter in der Stadtkasse noch wie folgt vor, wenn sie die Grundsteuer berechnen müssen:

Jede Kommune bestimmt den Grundsteuerhebesatz für sein Gebiet. Zum Beispiel liegt der Grundsteuerhebesatz in Köln bei 515%.

Für die Ermittlung der Immobilien-Grundsteuer wird die sogenannte Steuermesszahl benötigt. Diese Steuermesszahl wird mit dem Einheitswert des Grundstücks multipliziert. Für ein Einfamilienhaus beträgt die Steuermesszahl 2,6 Promille. Bei einem Grundstückswert von 200.000 Euro und einer Steuermesszahl von 2,6 Promille beträgt der Steuermessbetrag 520 Euro.

Die Grundsteuer ermittelt sich durch Multiplikation der Steuermesszahl mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde. Für dieses Beispiel ergibt sich die folgende Immobilien-Grundsteuer: 520 Euro x 515% = 267,80 Euro.

Was passiert bei einem Immobilienverkauf mit der Höhe der Immobilien-Grundsteuer?

Nach dem Grundsteuergesetz wird die Immobilien-Grundsteuer zum 01. Januar eines Jahres für das laufende Kalenderjahr festgesetzt (§ 9 Absatz 1 GrStG). Damit ist derjenige der Steuerschuldner, in dessen Eigentum sich das Haus zu diesem Zeitpunkt befindet. Diese Verpflichtung betrifft den Eigentümer das ganze Kalenderjahr. Wenn er sich dazu entschließt, sein Grundstück im Laufe des Jahres zu verkaufen, hat das hierauf keinen Einfluss. Der neue Eigentümer wird erst ab dem folgenden Kalenderjahr der Schuldner der Grundsteuer. Die bevorstehende Reform der Grundsteuer berührt diesen Vorgang ebenso wenig.