Immobilienpreise fallen in Deutschland – Sollten Sie jetzt ein Haus kaufen?

In den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen, während sich die Finanzierungszinsen auf einem Rekordtiefe befanden. Die Investition in Wohneigentum war nicht nur in den beliebtesten Regionen Deutschlands eine perfekte Kapitalanlage. Das könnte sich ändern, denn alle Zeichen deuten auf eine Trendwende hin und die Immobilienpreise fallen. Droht Deutschland eine Immobilienkrise oder wird sich der Trend wieder umkehren? Wie genau sich der Markt gerade wandelt und welche Folgen es haben könnte, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die Entwicklung des Immobilienmarkts in den letzten Jahren

Seit 2010 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Eigenheime im bundesweiten Durchschnitt um rund 35 Prozent gestiegen. Die Wertsteigerung zeigt sich besonders deutlich bei freistehenden Einfamilienhäusern in den deutschen Metropolen. Wer in München, Stuttgart oder Frankfurt am Main kaufen wollte, zahlte bundesweit die höchsten Quadratmeterpreise. Ein besonders rasanter Kostenanstieg zeichnete sich im Jahr 2020 ab. Vor allem im Neubau und bei energetisch sanierten Häusern sind die aufgerufenen Preise für potenzielle Eigentümer eine Herausforderung. Mit dem Immobilienpreisen stieg auch der Baufinanzierungsbedarf. Stellt man die abgerufenen Finanzierungssummen aus 2011 und 2021 gegenüber, hat sich der benötigte Betrag verdoppelt. Trotz sehr niedriger Bauzinsen nahmen Bauherrenfamilien je nach Region und Bundesland im Durchschnitt zwischen 400.000 und 500.000 Euro Baukredit auf. Einige Experten prognostizierten bereits eine drohende Immobilienblase und zogen Vergleiche zur Immobilienkrise in den USA.

Folgende Faktoren haben die Immobilienpreise steigen lassen

• Verhältnisverschiebung zwischen Angebot und Nachfrage
• Immobilienkredite so günstig wie nie
• schnellere Kreditvergabe
• Wohnraummangel im Mietbereich
• hohe Mieten in Ballungszentren
• Wunsch nach eigenem Grundstück seit Corona

Wieso die Immobilienpreise fallen könnten

Die wirtschaftliche und politische Lage sind die Hauptgründe dafür, dass die Immobilienpreise fallen können. Sinkt die Nachfrage, sinken die Kaufpreise. Es gibt einige Punkte, die potenzielle Eigentümer davon abhalten, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen und ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Bereits seit Juni 2021 steigt die Inflationsrate spürbar an und erreichte im September 2022 ein Rekordhoch. Die Verbraucherpreise haben sich in vielen Bereichen verdoppelt und führen zu einer Abnahme des Konsums. Nun sind die Zeiten der günstigen Baufinanzierungen vorbei und wer heute einen Kredit aufnimmt, muss aktuell mit einem effektiven Jahreszins von bis zu 4 Prozent rechnen. Die straffe Zinspolitik der EZB und die steigende Inflation haben den Zinsanstieg bewirkt und damit eine zusätzliche Hürde beim Hauskauf geschaffen.

Energiekrise ein Grund für sinkende Nachfrage nach Immobilie

Ein nicht zu unterschätzender Faktor, der die Immobilienpreise fallen lassen könnte, ist die Energiekrise. Mit der Vervielfachung der Öl- und Gaspreise wird Heizen unbezahlbar. Zahlreiche Bestandsimmobilien werden mit Öl oder Gas beheizt. Wenn ein Liter Heizöl allerdings 1,60 Euro (Tendenz steigend) kostet und der Austausch der veralteten Heizungsanlage finanziell ausgeschlossen ist, sehen viele Familien vom Hauskauf ab. Die Energiekrise wirkt sich auf alle Lebenshaltungskosten aus und hat dazu geführt, dass man in eine unsichere Zukunft blickt. Wenn Strom und Heizung nicht mehr bezahlbar ist, werden die Immobilienpreise fallen. Um als Verkäufer lange Standzeiten zu vermeiden und Kaufinteressenten anzusprechen, ist die Preissenkung derzeit das einzige probate Mittel.

Die Entwicklung des Immobilienmarkts wird in den kommenden zwei Jahren höchstwahrscheinlich eine andere Richtung einschlagen. Durch die Auswirkungen der Inflation und der Energiekrise, die erst im Jahr 2023 wirklich deutlich werden, ist mit einer weiteren Abnahme der Nachfrage zu rechnen. Dann werden die Immobilienpreise fallen, was allerdings nichts daran ändert, dass Hauskäufer durch den parallel verlaufenden Zinsanstieg nicht weniger zahlen.

Ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf?

Sinkende Immobilienpreise sind für Käufer mit hohem Eigenkapital ein guter Grund den Kauf nicht aufzuschieben. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer wird der Fremdkapitalbedarf und desto niedriger sind die Zinsen. Dazu kommt die steigende Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage durch die Bank oder andere Baufinanzierungsgeber. Dem gegenüber ist es für Immobilienkäufer mit keinem oder wenig Eigenkapital sehr schwer, einen zinsgünstigen Kredit oder überhaupt eine Zusage zu erhalten. Auch wenn die Immobilienpreise fallen, zahlt der Käufer durch den Zinsanstieg von mehr als 3 Prozent einen höheren Betrag als vor der Zinswende zurück. Der finanzielle Mehrbedarf erhöht das Risiko für Kreditausfälle und hält Banken dazu an, die Vergabe akribischer zu prüfen als in Zeiten niedriger Bauzinsen.

Ob jetzt ein günstiger Zeitpunkt ist, sollte aus zwei Perspektiven betrachtet werden. Wenn die Immobilienpreise fallen und man ein Viertel bis die Hälfte des Kaufpreises an Eigenkapital mitbringt, kann sich der Immobilienkauf lohnen. Soll mit wenig Eigenkapital oder vollfinanziert werden, stehen die Chancen auf eine Bankbewilligung schlecht. Wer einen Kredit bekommt, muss mit rekordhohen Zinsen rechnen und kauft sein Haus überteuert. Es ist essenziell, die Kreditkonditionen zu prüfen und seine eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch zu betrachten. Da die Wirtschaft und der Finanzmarkt aktuell krisenanfällig und überstrapaziert sind, herrscht große Unsicherheit. Der Immobilienkauf lohnt sich trotz fallender Preise nur, wenn der Bankkredit auch bei unvorhersehbaren Ereignissen bedient werden kann.