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Wie entsteht eine Immobilienblase und droht sie uns bald in Deutschland?

Beitrag wurde aktualisiert am 11.01.2024
Immobilienblase

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren signifikant angestiegen. Vielerorts müssen Sie als Käufer schon heute tief in die Tasche greifen, um ein Haus und ein Grundstück zu erwerben. Gleichzeitig gelten viele Immobilien als überteuert – eine klassische Immobilienblase droht. Dabei sind die Ursachen für eine solche Spekulationsblase vielfältig. Wie genau eine Immobilienblase entsteht, welche Folgen es haben könnte und ob es bald uns in Deutschland treffen könnte, erfahren in diesem Beitrag.

Wie entsteht eine Immobilienblase?

Da die Immobilienpreise extrem hoch sind und die Zinsen für Immobilienkredite sehr niedrig sind, könnte einiges für eine Immobilienblase auch in Deutschland sprechen. Allerdings müssten hier noch weitere Voraussetzungen gegeben sein, damit dies eintritt. Wenn die Immobilienpreise immer und immer weiter ohne einen entsprechenden Gegenwert an, füllt sich langsam aber stetig die Spekulationsblase mit Luft. Grundsätzlich sind steigende Preise auch kein großes Problem – die Inflation zeigt uns, dass eine gewisse Preissteigerung normal und sogar von den Notenbanken gewünscht ist. Doch spätestens dann, wenn die Preise nicht mehr im Verhältnis zu den Objekten stehen, dann sollten Sie hier vorsichtig sein. Wenn trotz dieser unverhältnismäßig hohen Preise immer noch genügend Käufer bereit sind, Baufinanzierungen aufzunehmen und diese Immobilien zu bezahlen, bläst sich die Immobilienblase immer weiter auf. Wenn Kreditnehmer allerdings irgendwann nicht mehr die Möglichkeit haben, die anfallenden Raten zu bedienen, tritt das eine verheerende Kettenreaktion los.

Folgende Faktoren können zu einer Immobilienblase beitragen:

  • Immobilienpreise steigen stark an
  • Leitzins wird durch die Notenbanken gesenkt
  • Zinsen für Kredite sinken
  • Strafzinsen wird für das Sparen erhoben
  • Trotz hoher Immobilienpreise steigt die Nachfrage von Privatkäufern als auch von Investoren
  • Wertentwicklung von Immobilien nehmen enorm zu

Geschichte könnte sich wiederholen

Mitte bis Ende der 2000er-Jahre gab es in den USA schon einmal eine solche Immobilienblase. Damals waren die Immobilienpreise ebenfalls von einem sehr starken Anstieg betroffen. Gleichzeitig senkten Notenbanken die Zinsen für langfristige Darlehen, sodass sich immer mehr Menschen einen Immobilienkredit leisteten. Über die Jahre hinweg kamen auf diese Weise immer mehr „schlechte“ Kredite in den Markt. In einigen Fällen hatten Kreditnehmer weder ein festes Einkommen noch nennenswerte Vermögenswerte, die ihre Darlehen absichern konnten. Das stellte so lange kein Problem dar, wie das System funktionierte und jeder Kreditnehmer die Raten zuverlässig bedienen konnte. Das Problem: Die Kredite wurden mit einem flexiblen Zinssatz ausgestattet.

Als die Notenbanken die Leitzinsen wieder anhoben, konnten viele Kreditnehmer plötzlich ihre Raten nicht mehr zahlen – der Anfang vom Ende der Immobilienblase. Als Folge mussten viele der finanzierten Immobilien zwangsversteigert werden. Gleichzeitig war jedoch niemand mehr da, der die Häuser zu diesen überteuerten Preisen kaufen konnte. Im Gegenteil: Der Markt wurde regelrecht von solchen Immobilien überschwemmt – was den Preis drastisch senkte. Somit bekamen auch Banken nur einen Bruchteil dessen zurück, was sie sich ursprünglich erhofft hatten. Die daraus folgenden Abschreibungen hatten massive Ausfälle bei den Banken zur Folge, was wiederum mitverantwortlich für die weltweite Bankenkrise war.

Die Folgen, wenn die Immobilienblase platzt

Das war nicht die einzige Immobilienblase. Auch in Deutschland war zwischen 1999 und 2002 eine ähnliche Entwicklung einer Immobilienblase zu beobachten. Der Staat förderte damals den Bau von Büro- und Wohngebäuden in den neuen Bundesländern. Allerdings wanderten viele aus der Innenstadt ab, sodass auch die Nachfrage sank. Es kam zu Leerständen und somit sinkenden Immobilienpreisen. Kredite konnten nicht mehr bedient werden, sodass auch hier die Immobilienblase geplatzt ist.

Die Geschichte zeigt, dass Immobilienkrisen immer wieder eine ähnliche Entwicklung nehmen:

  • Durch massiv steigende Immobilienpreise und möglicherweise auch niedrige Leitzinsen kaufen immer mehr Menschen Immobilien – auch solche, die es sich eigentlich nicht leisten können
  • Steigende Zinsen oder andere Umstände führen in einem kurzen Zeitraum zum Ausfall vieler Kreditnehmer, die ihre Raten nicht mehr bezahlen können – die Immobilien werden zwangsversteigert
  • Durch das nun große Angebot an Immobilien sinken die Preise deutlich
  • Banken müssen die Kredite abschreiben und Rückstellungen bilden, Kreditzinsen steigen weiter an – was noch mehr Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten bringt
  • Im schlimmsten Fall führt diese Kettenreaktion von der Immobilienblase zu einer Bankenkrise

Im Extremfall kann es passieren, dass die Angebote die Nachfrage übersteigt. Das wiederum würde bedeuten, dass es Leerstände geben würde und die Immobilienpreise dadurch stark abfallen würden. Wenn Kreditnehmer Ihre Raten nicht mehr bezahlen können, würden Banken bei einer Zwangsversteigerung nicht die komplette Darlehenssumme erhalten, da die Immobilienpreise stark gesunken sind.

Die aktuelle Entwicklung in Deutschland – Droht uns bald auch wieder eine Immobilienblase?

Besonders in den Großstädten haben wir aktuell mit stark steigenden Immobilienpreisen zu kämpfen. Die Corona-Pandemie hat diese Entwicklung sogar noch verstärkt. Auch die Leitzinsen sind bereits seit Jahren auf einem historischen Tiefstand, was Immobilienkredite so günstig macht wie noch nie. Auch das Sparen lohnt sich in der heutigen Zeit nicht mehr, sodass viele Banken mittlerweile ein sogenanntes Verwahrentgelt für Bankguthaben erheben. Eine Änderung dieser Lage ist aktuell nicht in Sicht, das betonen die Chefs der Zentralbank immer wieder. Diese Punkte würden für eine Immobilienblase in Deutschland sprechen.

Gleichzeitig gibt es jedoch auch einige Punkte, die gegen eine Immobilienblase in Deutschland sprechen. So sind Banken trotz der niedrigen Zinsen vorsichtig, wenn sie Immobilienkredite vergeben. Es finden umfangreiche Bonitätsprüfungen und Immobilienbewertungen statt, bevor ein neues Darlehen vergeben wird. Zudem herrscht aktuell akuter Wohnraummangel, insbesondere in den erwähnten Großstädten. Selbst ein Ausfall vieler Kreditnehmer in kurzer Zeit würde also mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht dazu führen, dass die Immobilienpreise sinken. Schließlich sind noch genügend andere Interessenten da, die leer stehende Gebäude sofort kaufen würden.
Dennoch lohnt es sich für Sie, die weitere Entwicklung genau zu beobachten und nicht überstürzt oder unüberlegt in eine Immobilie zu investieren. Wenn die Immobilienpreise weiterhin stark ansteigen und es zu überbewerteten Immobilienwerte kommt , aber die Kreditzinsen weiterhin so niedrig sind, könnte früher oder später die Immobilienblase tatsächlich platzen.

Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.

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