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Sanierung und Umbau: Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?

Baugenehmigung notwendig

Der Kauf einer älteren Bestandsimmobilie geht im Regelfall mit einer notwendigen Sanierung oder einem Umbau einher. Ob eine Baugenehmigung notwendig ist, hängt vom Sanierungsaufwand und den geplanten baulichen Maßnahmen ab. Prinzipiell besteht eine Genehmigungspflicht beim Hausumbau, wenn eine gravierende Veränderung oder die Statik betreffende Umbauten geplant sind. Mit welchen Kosten Sie dabei rechnen müssen und ob Ihre Umbauten genehmigungspflichtig sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Bei welchen Umbaumaßnahmen benötigen Sie eine Baugenehmigung?

Wenn Sie einen Umbau mit dem Ziel der grundlegenden Änderung der Baustruktur vornehmen, sollten Sie vorab eine Baugenehmigung für die Haussanierung beantragen. Gleiches gilt auch für Anbauten, unabhängig davon, ob es sich um einen rückseitig angebauten Wintergarten oder um eine Aufstockung Ihrer Immobilie handelt. Durchbrüche tragender Wände, der Einbau neuer Fenster oder einer Tür in einer tragenden Wand machen ebenfalls eine Baugenehmigung notwendig. Werden Dachgauben eingebaut, oder möchten Sie die Dachneigung verändern, muss eine Zustimmung durch das Bauordnungsamt vorliegen.

Viele Bauherren beschäftigen sich mit dem Thema, den Dachboden oder das Kellergeschoss als Wohnraum auszubauen. An sich spricht nichts gegen die Vergrößerung der Wohnfläche. Doch da Sie eine anderweitige Nutzung als bisher vorsehen, ist auch hier eine Baugenehmigung notwendig. Dabei ist es unerheblich, ob das Dach im Zuge der zusätzlichen Geschossnutzung angehoben wird, oder ob es sich um eine reinen Innenausbau handelt. Der Ausbau greift in die Gebäudestatik ein und fällt somit unter die Sanierungsmaßnahmen, die grundsätzlich genehmigungspflichtig sind.

Sie möchten einen Balkon anbauen, die Fassade verkleiden oder kleine Fenster durch eine große Glasfront ersetzen? In diesem Fall verändern Sie das Erscheinungsbild des Hauses und planen Maßnahmen, für die immer eine Baugenehmigung notwendig ist.

Wichtig: Handelt es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie, müssen Sie neben der Beantragung der Baugenehmigung weitere Details beachten. Bei Denkmalobjekten ist einerseits die Baugenehmigung notwendig, andererseits muss aber auch die Denkmalschutzbehörde ihre Zustimmung erteilen. Letzteres gestaltet sich bei größeren Umbauvorhaben oftmals schwierig, da die Behörde einer gravierenden Veränderung der Außenansicht von Denkmalgebäuden im Regelfall nicht zustimmt.

Instandhaltung und Modernisierung in der Regel genehmigungsfrei

Für viele Maßnahmen ist zwingend eine Baugenehmigung nötig. Doch es gibt auch zahlreiche Arbeiten, die Sie im Rahmen der Instandhaltung und der Modernisierung ohne Genehmigung durchführen lassen können. Ihre Fassade benötigt einen neuen Anstrich? Anders als bei der Neuverkleidung ist hier keine Baugenehmigung notwendig. Beachten Sie aber, dass nicht in jeder Kommune alle Farben erlaubt sind. Ist die Fassade bisher weiß und Sie möchten einen individuellen Anstrich in Grün, Rot oder Orange vornehmen, kann eine Vorsprache beim Bauamt sinnvoll sein.

Ohne eine Baugenehmigung für die Haussanierung können Sie jederzeit eine neue Heizungsanlage installieren oder die Sanitäranlagen modernisieren lassen. Sie können neue Fußböden verlegen, die Wände nach Ihrem Anspruch verkleiden und nicht tragende Innenwände mit dem Zweck der Raumvergrößerung entfernen. In einigen Bundesländern können Fassadendämmungen genehmigungsfrei angebracht und so eine höhere Energieeffizienz erzeugt werden. Da sich die Auflagen bei Außendämmungen in den einzelnen Kommunen unterscheiden, sollten Sie beim Bauamt nachfragen und das Risiko einer Rückbauaufforderung umgehen.

Die Instandhaltung und Instandsetzung unterliegen nicht der Genehmigungspflicht, die beim Hausumbau vorherrscht. Als Eigentümer haben Sie nicht nur das Recht, sondern auch die Pflicht, Ihr Gebäude instand zu halten und defekte Dachziegel auszutauschen oder veraltete Heizungsanlagen inklusive Heizkörpern und Rohrleitungen zu erneuern. Gleiches gilt für die Elektrik, die nicht mehr auf dem neuesten Stand ist und eine Gefahr für Ihre Familie und die Nachbarschaft darstellen kann.

Mit welchen Baugenehmigungskosten müssen Sie rechnen?

Wie jeder Verwaltungsakt erzeugt auch die Baugenehmigung Kosten. Im Regelfall gehen Sie von 0,5 Prozent der Summe aus, die Sie in den Umbau oder in die umfassende Sanierung investieren möchten. Handelt es sich um eine kleinere Maßnahme und es sich eine Baugenehmigung notwendig, liegen die Kosten bei 100 bis 200 Euro pro Antrag. Die Kosten fallen auch dann an, wenn Ihr Antrag abgelehnt wird. Stellen Sie die Anfrage auf eine Baugenehmigung immer rechtzeitig und behalten Sie im Blick, dass Sie die aufgerufenen Kosten bei Antragstellung in Unabhängigkeit von einer Bewilligung zahlen müssen.

Günstiger als ein Baugenehmigungsverfahren ist eine Bauvoranfrage. Diese können Sie nicht nur beim Neubau, sondern auch für eine geplante Sanierung stellen. Auch hier richten sich die Baugenehmigungskosten nach der Höhe des Aufwands, also nach der Summe, die Sie für den Umbau aufwenden möchten. Doch der Vorteil ist, dass Sie sich im Falle einer Ablehnung den deutlich höheren Betrag für die Baugenehmigung sparen. Wird die Bauvorabfrage abgewiesen, brauchen Sie den regulären Bauantrag für ihr Projekt nicht stellen und sollten umdenken.

Baugenehmigung nicht immer notwendig

Ob eine Baugenehmigung notwendig ist und in welchen Fällen Sie ohne Zustimmung der Baubehörde aktiv werden können, hängt von den geplanten Sanierungsmaßnahmen ab. Alle die Statik, die Nutzung und das äußere Erscheinungsbild der Immobilie verändernden Umbauten sind genehmigungspflichtig. Modernisieren Sie hingegen die Heizungsanlage, bauen Sie Ihr Bad um oder entfernen eine nicht tragende Innenwand, können Sie Ihr Projekt ohne Vorsprache beim Bauamt starten. Die Kosten für den Bauantrag richten sich nach dem Sanierungswert und sind auch im Falle einer Ablehnung zu bezahlen.

Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.

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