Rangfolge im Grundbuch – Bedeutung der Rangordnung von Grundbuchrechten

Die Rangfolge im Grundbuch folgt einem festgelegten Schema und ist gesetzlich vorgeschrieben. In den drei Abteilungen sind unterschiedliche Rechte und Pflichten eingetragen, dabei hängt die Rangordnung der Grundbuchrechte innerhalb einer Abteilung in erster Linie vom Eintragungsdatum ab. Grundsätzlich bestimmt das Grundbuchamt die Rangverhältnisse im Grundbuch. Welche Bedeutung es für den Gläubiger hat, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Abteilungen im Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und genießt öffentlichen Glauben. Zu jedem Grundstück sind bestimmte Informationen erfasst, dazu zählen insbesondere die Eigentumsverhältnisse sowie diverse Rechte und Pflichten. Besonders interessant ist das für Immobilienkäufer. Diese können in dem Grundbuch einsehen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist, die Immobilien lastenfrei ist oder ob noch offene Verbindlichkeiten vorhanden sind. Das beeinflusst maßgeblich den Kaufpreis.

Der Aufbau ist genau festgelegt:

• Aufschrift: Bezeichnung des Amtsgerichts sowie Angaben zu Band und Blatt im Bestand
• Bestandsverzeichnis: Katasterangaben wie Lage und Größe des Grundstücks, Nutzungsart, Angaben zu Gemarkung, Flur und Flurstück (besteht das Grundstück aus mehreren Flurstücken, sind diese fortlaufend nummeriert); auf dem Grundstück liegende Rechte wie Wohnungseigentum, Erbbaurecht oder Gemeinderechte
• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse und Eigentumsverteilung (bei mehreren Eigentümern wie z. B. Ehepaaren)
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen wie Auflassungsvormerkung, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Wegerecht etc.
• Abteilung III: Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

Eine Löschung wird grundsätzlich als Vermerk zum betreffenden Recht in das Grundbuch aufgenommen, der entsprechende Eintrag wird jedoch keinesfalls entfernt. Im Grundbuch können mehrere Rechte eingetragen sein. Die Rangverhältnisse im Grundbuch sind insbesondere bei Grundpfandrechten relevant.

Warum ist die Rangfolge im Grundbuch so wichtig?

Ohne Eintragung oder bei nur einem eingetragenen Recht spielt die Rangfolge keine Rolle. Sind mehrere Rechte vorhanden, entsteht grundsätzlich eine Rangfolge im Grundbuch. In diesem Fall werden die eingetragenen Rechte nach dem Prioritätsprinzip behandelt. Dies bedeutet, dass ein zeitlich früher eingetragenes Recht den Vorrang vor später erfassten Rechten besitzt. Jedes Recht wird somit entsprechend seiner Position in der Rangordnung der Grundbuchrechte behandelt.

Bei Rechten derselben Abteilung gilt die optische Reihenfolge. Beantragen Sie gleichzeitig mehrere Eintragungen, ist die vom Notar vorgegebene Rangbestimmung entscheidend. Falls Gleichrang erfolgen soll, ist ein entsprechender Vermerk erforderlich. Die Rangfolge ist auch bei Rechten unterschiedlicher Abteilungen relevant. Diesbezüglich ist der Zeitpunkt der Eintragungen entscheidend. Gleichrang gilt, wenn Sie beispielsweise am selben Tag jeweils ein Recht in Abteilung II und in Abteilung III eintragen lassen.

Die Folgen der Rangordnung bei Zwangsversteigerung & Darlehensanfrage

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten und zur Finanzierung ein Darlehen benötigen, wird die Bank in der Regel einen Eintrag im Grundbuch fordern. Diese Grundschuld kann weitreichende Folgen haben, wenn Sie die monatlichen Raten nicht mehr zahlen können. In diesem Fall wird sich der Kreditgeber meist auf das eingetragene Recht berufen und eine Zwangsversteigerung initiieren. Der erzielte Erlös ist dann entsprechend der Rangfolge im Grundbuch auf die berechtigten Parteien zu verteilen. Zunächst wird grundsätzlich der an erster Stelle geführte Gläubiger bedient. Haben Sie zu einem späteren Zeitpunkt ein weiteres Darlehen aufgenommen, wurden beide Rechte entsprechend der Rangfolge im Grundbuch eingetragen. Reicht der Erlös nur für die Forderung des ersten Berechtigten aus, geht der nachrangige Kreditgeber leer aus.

Weiterhin beeinflusst die Rangfolge im Grundbuch in der Regel auch die Höhe der Zinssätze, da das Ausfallrisiko an erster Stelle weit geringer ist als bei nachrangigen Einträgen. Entsprechend sind die Kreditinstitute in diesem Fall deutlich eher bereit, Ihnen günstige Konditionen zu bieten.

Gut zu wissen: Bei einem Modernisierungskredit bis zu 60.000 Euro ist meist kein Grundbucheintrag erforderlich und Sie können zusätzlich von staatlich geförderten Krediten profitieren.

Kann die Rangfolge nachträglich geändert werden?

Da die Rangfolge das Ausfallrisiko bestimmt und vom Grundbuchamt anhand des Eintragungsdatums festgelegt wird, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, die Rangfolge nachträglich zu ändern. Dies ist beispielsweise empfehlenswert, wenn eine Privatinsolvenz abgewendet werden soll. Gemäß § 880 Abs. 1 BGB ist ausdrücklich eine nachträgliche Änderung der Rangfolge im Grundbuch möglich. In diesem Fall benötigen Sie grundsätzlich jedoch das Einverständnis der betroffenen Gläubiger. Somit muss neben der nachrangigen Partei auch der zuerst genannte Berechtigte der nachträglichen Änderung der Rangfolge zustimmen. Konnte eine Einigung erzielt werden, müssen Sie den Vorgang von einem Notar beglaubigen lassen. Die Wirksamkeit der geänderten Rangfolge im Grundbuch tritt mit dem Eintrag ins Grundbuch ein.

Rangvorbehalt: Rangfolge im Grundbuch vorausschauend beeinflussen

Als Eigentümer haben Sie die Möglichkeit, frühzeitig eine Rangreservierung vorzunehmen. Der Gesetzgeber gesteht dem Grundstückseigentümer bei Belastung des Grundstücks einen Rangfolgevorbehalt zu, der eine Eintragung ins Grundbuch erfordert (siehe § 881 BGB). Dieser Vorbehalt beeinflusst maßgeblich die Rangfolge. Meist kommt dieser Vorgang zur Anwendung, wenn zunächst ein zweitrangiges und erst später das erstrangige Recht eingetragen werden soll. Dem erstrangigen Recht kommt in diesem Fall trotz späterer Eintragung der erste Rang zu.