Zwangsversteigerung von Immobilien – Ablauf und Kosten

Mittlerweile gibt es viele Möglichkeiten wie z.B. eine Zwangsversteigerung, um Immobilien zu erwerben. In der Regel sind Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten werden deutlich günstiger als auf dem normalen Markt. Zu welchem Preis eine Immobilie schließlich verkauft wird, hängt aber auch davon ab, wie viele Interessenten mitbieten.

1. Gründe für eine Zwangsversteigerung

Zu einer Zwangsversteigerung kann es kommen, wenn der Eigentümer sich verschuldet hat oder wenn sich mehrere Erben nicht einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie künftig passieren soll. Hierbei können wir Sie unterstützen, Ihre Immobile vor der Zwangsversteigerung zu retten. Auch bei negativer Schufa können wir Ihnen helfen, eine passende Lösung zu finden.

Ein weiterer häufiger Grund für Zwangsversteigerungen sind Ehescheidungen, wenn sich beide Parteien nicht einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll.

2. Welche Objekte können auf einer Zwangsversteigerung versteigert werden?

Prinzipiell kann jeder Immobilientyp Gegenstand einer Zwangsversteigerung sein, also Grundstücke, Bauwerke oder grundstücksgleiches Recht.

Auf einer Zwangsversteigerung können versteigert werden:

• Ein- und Mehrfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen
• Garagen
• Stellplätze
• Bebaute oder unbebaute Grundstücke
• Gewerbegrundstücke
• Teileigentumsrechte

3. Bekanntgabe des Versteigerungstermins für eine Zwangsversteigerung

Ein Versteigerungstermin für eine Zwangsversteigerung wird erst festgesetzt, wenn der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie durch einen Rechtspfleger festgesetzt wurde. Hierzu wird vom Gericht in der Regel ein unabhängiger Bauexperte beauftragt, der ein Wertermittlungsgutachten über das Grundstück einschließlich seiner Bebauung erstellt. Das erstellte Gutachten kann von den Bietern vor dem Versteigerungstermin für die Zwangsversteigerung eingesehen werden.

4. Voraussetzungen für eine Teilnahme an der Zwangsversteigerung

Versteigerungstermine sind öffentliche Termine, an denen jeder teilnehmen kann, der über 18 Jahre alt ist. Bei der Versteigerung muss der Personalausweis vorgelegt werden. Es kann auch eine andere Person mit einer Vollmacht ausgestattet werden. Zudem muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes der Immobilie hinterlegt werden. Dies kann in Form eines Schecks, als Bürgschaft einer Bank oder als Überweisung an das Gericht geschehen

5. Der Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin für eine Zwangsversteigerung selbst besteht aus 3 Phasen.

• Die Eröffnung

In der Eröffnung wird das zu versteigernde Objekt näher vorgestellt. Hierzu gehören beispielsweise Informationen zu Eintragungen im Grundbuch oder der Verkehrswert. Auch die Versteigerungsbedingungen werden bekanntgegeben.

Danach wird das geringste Gebot festgelegt. Dieses Mindestgebot darf nicht unterschritten werden. Es setzt sich zusammen aus den Kosten des Verfahrens (Barwert) und den rückständigen Grundsteuern sowie den Rechten und Belastungen, die im Falle einer Ersteigerung vom Bieter übernommen werden müssen.

• Die Bieter-Stunde

In der Bieter-Stunde findet die eigentliche Zwangsversteigerung statt. Hier können 30 Minuten lang Gebote abgegeben werden. Während dieser Zeit können die Bietinteressenten auch Fragen stellen, mit den Gläubigern sprechen oder das gerichtliche Gutachten einsehen.

Um bieten zu können, muss ein Ausweis vorgelegt und 10% des Verkehrswerts in Form eines Schecks oder einer Bürgschaft der Bank als Sicherheit zur Verfügung gestellt werden. Nur wenn diese Sicherheit geleistet wird, ist das Gebot wirksam, ansonsten wird es zurückgewiesen und erlischt.

Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen.

• Die Verhandlung über den Zuschlag

Sobald das letzte Gebot abgegeben wurde, wird das Meistgebot verkündet und die Zwangsversteigerung geschlossen. Sodann wird über den Zuschlag verhandelt.

Hierbei ist die 5/10-Grenze ausschlaggebend. Diese besagt, dass das höchste abgegebene Gebot mindestens 50% des Verkehrswertes erreichen muss. Trifft dies nicht zu, wird kein Zuschlag erteilt.

Schließlich gibt es noch die 7/10-Grenze. Diese besagt, dass der Zuschlag verweigert wird, wenn das Höchstgebot nicht mehr als 70% des Immobilienwerts erreicht.

Wird der Zuschlag aufgrund der beiden Grenzen verweigert, wird ein Termin für eine zweite Zwangsversteigerung angesetzt. Bei dieser sind die Grenzen dann nicht mehr gültig.

Derjenige, der den Zuschlag erhält, erwirbt das Eigentum an dem Grundstück außerhalb des Grundbuchs. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt später. Zudem wird das Eigentum an den Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt, erworben. Auch die Nutzungen und Lasten gehen auf den Ersteher über.

6. Die Übergabe der Immobilie

Vom Gericht wird ein Termin zur Übergabe der Immobilie festgelegt. Diese erfolgt in der Regel 6-8 Wochen nach der Versteigerung. Bei der Immobilienübergabe wird das Eigentum dann ins Grundbuch eingetragen. Sobald der Zuschlag beschlossen ist, kann der Erwerber der Immobilie auch die Räumung des Grundstücks bzw. die Herausgabe einer mitersteigerten Sache herbeiführen. Dies ist in erster Linie bedeutsam, wenn der ehemalige Eigentümer selbst in der ersteigerten Immobilie wohnt und sich weigert, zu räumen. Dies gilt jedoch nicht für Mietverhältnisse. Diese bleiben weiter bestehen.

7. Die Kosten einer Zwangsversteigerung

Erhält ein Bieter den Zuschlag für eine Immobilie, muss er neben dem Bargebot auch den Barwert bezahlen. Hierbei handelt es sich um den Wert der Rechte, die bestehen bleiben.

Der Kaufpreis ist spätestens am sogenannten Verteilungstermin fällig. Dieser findet 4-8 Wochen nach der Versteigerung statt. Er wird vom Amtsgericht festgelegt. Es ist günstig, wenn so früh wie möglich bezahlt wird, da zusätzlich zum Kaufpreis 4% Zinsen gezahlt werden müssen.

Zudem fallen noch weitere Kaufnebenkosten an. Hierbei handelt es sich um

• Die Verzinsung des Gebotes ( 4% Zinsen bis zur Bezahlung der vollen Summe)
• Grunderwerbssteuer (beträgt je nach Bundesland 3,5-6,5%)
• Eintrag ins Grundbuch
• Zuschlagsgebühren, die sich am Gebot orientieren. Kosten für einen Notar fallen hingegen nicht an.

Fazit zur Zwangsversteigerung einer Immobilie

Eine Zwangsversteigerung kann eine interessante Möglichkeit darstellt, Immobilien günstig zu erwerben. Problematisch ist jedoch, dass der Bieter nicht weiß, wie es um die Immobilie tatsächlich bestellt ist. Zwar gibt das Wertgutachten der Immobilie eine sehr gute Orientierung, aber keine hundertprozentige Sicherheit. So kann es sein, dass die Immobilie Bauschäden oder Schimmel aufweist. Dadurch können hohe Folgekosten entstehen und die vermeintlich günstige Immobilie kann einen erheblichen finanziellen Schaden verursachen.