So bestimmen Sie die optimale Tilgungsrate für die Baufinanzierung
Die Tilgung spielt eine zentrale Rolle beim Hauskredit. Die Tilgungsrate für die Baufinanzierung wirkt sich auf die Höhe Ihrer monatlichen Belastung aus und bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Die ideale Tilgungshöhe hängt von mehreren Faktoren ab und sollte nie pauschal, sondern individuell festgelegt und bei Bedarf angepasst werden.
Möchten Sie ein Haus bauen oder eine bestehende Immobilie erwerben und verfügen nicht über das nötige Kapital, können Sie Ihren Traum mithilfe einer Baufinanzierung verwirklichen. Aufgrund der aktuell niedrigen Bauzinsen bekommen Sie eine Immobilienfinanzierung zu überdurchschnittlich günstigen Konditionen. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Baufinanzierung bezahlen Sie über die gesamte Laufzeit eine feste monatliche Rate an Ihren Kreditgeber. Im nachfolgenden Artikel erklären wir Ihnen, welche Rolle die Monatsrate bei Ihrer Baufinanzierung spielt und wie Sie die optimale Tilgungsrate finden.
Was versteht man unter Tilgung bei der Baufinanzierung?
Die monatliche Rate, die Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung an den Kreditgeber bezahlen müssen, wird als Tilgung bezeichnet. Der Betrag setzt sich aus einem Zinsanteil und aus einer Tilgungsrate zusammen.
Die Höhe der Zinsen wird durch die
- Darlehenssumme,
- den Sollzinsbindung und
- durch Ihre Kreditwürdigkeit bestimmt
und kann nicht während der Laufzeit individuell verändert werden. Die Höhe der Rate können Sie frei bestimmen und an Ihre persönliche Lebenssituation anpassen. Mit der Tilgungsrate bezahlen Sie Ihr Darlehen Monat für Monat zurück. Die Höhe der Rate wirkt sich direkt auf Ihre monatliche finanzielle Belastung aus und entscheidet maßgeblich darüber, bis wann Sie Ihr Baudarlehen zurückgezahlt haben. Je höher die Rate, desto größer Ihre finanzielle Belastung und desto schneller ist Ihre Immobilie abbezahlt.
Welche Tilgungsrate für die Baufinanzierung sollten Sie wählen?
Allgemein gilt: Bei einer Baufinanzierung muss die Tilgungshöhe mindestens 1 Prozent Ihrer aufgenommenen Kreditsumme betragen. Viele Immobilienkäufer entscheiden sich für eine anfängliche Höhe von 2 Prozent. Durch diese vergleichsweise geringe Tilgungsrate zieht sich die Dauer Ihrer Baufinanzierung in die Länge und dadurch werden Sie unter dem Strich mehr Zinsen bezahlen müssen. Aus diesem Grund sollten Sie sich keinesfalls für eine pauschale Tilgungshöhe entscheiden und die Rate stattdessen individuell an Ihre persönliche Situation anpassen.
Haben Sie ein vergleichsweise hohes Monatseinkommen und können pro Monat mehr zurückzahlen, sollten Sie sich für eine höhere Rate entscheiden. Bei der Berechnung der optimalen Tilgungsrate für Ihre Baufinanzierung spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Ihre monatliche Belastung: Die meisten Immobilienexperten empfehlen, dass die Monatsrate nicht mehr als 40 Prozent vom monatlichen Gesamteinkommen ausmachen sollte. Beispiel: Erzielen Sie ein Nettoeinkommen von 3.000 Euro, können Sie maximal 1.200 Euro für die monatliche Abzahlung Ihre Immobilie aufbringen.
- Die Dauer Ihrer Rückzahlung: Im Optimalfall sollten Sie Ihre Immobilie bis spätestens zum Rentenalter abbezahlt haben. Je höher die Rate, desto früher gehört die Immobilie Ihnen. Ihre optimale Tilgungsrate ist stets von Ihrer aktuellen persönlichen Lebenssituation abhängig und muss im Bedarfsfall zeitnah angepasst werden. Sollte Ihr monatliches Einkommen sinken, sollten Sie die Rate entsprechend verringern und umgekehrt.
- Die Zinshöhe berücksichtigen: Die Höhe der Bauzinsen spielt eine wichtige Rolle bei der Baufinanzierung. Je geringer die Bauzinsen, desto länger dauert die Finanzierung. Entscheiden Sie sich bei einem 5-prozentigen Zinssatz für eine Tilgungshöhe von 2 Prozent, benötigen Sie im Durchschnitt 25 Jahre für die Rückzahlung. Beträgt das Zinsniveau im gleichen Fall 3 Prozent, brauchen Sie für die Rückzahlung durchschnittlich 30 Jahre. Deshalb sollten Sie sich bei niedrigeren Bauzinsen besser für eine höhere Tilgungsrate entscheiden.
Ist eine anfängliche Tilgung für Sie eine sinnvolle Alternative?
Entscheiden Sie sich für eine Baufinanzierung mit einer anfänglichen Tilgung, wird sich Ihr Tilgungssatz während der Kreditlaufzeit verändern. Sie legen zu Beginn der Baufinanzierung einen anfänglichen Tilgungssatz fest, doch dieser gilt ausschließlich im ersten Jahr. Danach steigt der Tilgungssatz automatisch mit der Zeit. Infolgedessen verschieben sich die Anteile von Tilgungsrate und Zinsen innerhalb Ihrer Monatsraten zu Ihrem Vorteil. Mit der Zeit steigt Ihr Tilgungsanteil automatisch und dadurch sinkt Ihr Zinsanteil. Die Höhe der Zinsen hängt von der verbliebenen Restschuld ab. Bei einer anfänglichen Tilgungsrate wird Ihre Restschuld Monat für Monat geringer und dadurch sinkt automatisch der Zinssatz. Sie profitieren von einer deutlich größeren Flexibilität: Mit zunehmender Zeit steigt automatisch die Tilgungshöhe und somit können Sie Ihre Immobilie schneller abbezahlen.
Ein Tilgungsplan von einer Bank verschafft Ihnen einen besseren Überblick
Haben Sie Ihre Baufinanzierung erfolgreich abgeschlossen, stellt Ihnen Ihr Kreditinstitut einen individuellen Tilgungsplan zur Verfügung. Nehmen Sie sich genügend Zeit und studieren Sie den Tilgungsplan in Ruhe. Der Plan erklärt Ihnen detailliert, wie Sie Ihre monatlichen Raten bezahlen und zu welchen Zeitpunkten wie viel Restschuld noch vorhanden ist. Sie sehen, welche Kosten in Zukunft auf Sie zukommen und behalten alle wichtigen Zahlen und Fakten im Blick. Dadurch können Sie die Baufinanzierung bei Bedarf besser an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen. Möchten Sie eine Abschlussfinanzierung abschließen, müssen Sie genau wissen, welche Restschuld nach Ablauf Ihrer Zinsbindung übrig bleibt. Sind Sondertilgungen vorgesehen bzw. möglich, sind diese ebenfalls im Tilgungsplan vermerkt.
Ist eine Sondertilgung sinnvoller als eine höhere Tilgungsrate?
Eine Sondertilgung ist eine Extrazahlung, die Sie unabhängig von Ihren regelmäßigen Monatsraten leisten können. Bei einigen Kreditgebern sind Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Betrag pro Jahr kostenlos möglich. Bei anderen Kreditgebern verursachen Sondertilgungen zusätzliche Kosten in Form eines Zinsaufschlags. Sollten Sondertilgungen für Sie kostenlos sein, sind diese in den meisten Fällen sinnvoller als eine höhere Tilgungsrate. Leider nehmen nur die wenigsten Kreditnehmer die vorteilhafte Option in Anspruch, denn die meisten stecken zusätzliche finanzielle Mittel lieber direkt in ihre Immobilie.
Ist ein Tilgungssatzwechsel möglich und empfehlenswert?
Mithilfe eines Tilgungssatzwechsels können Sie die Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung beschleunigen. Sollte sich Ihre finanzielle Situation erheblich verbessert oder verschlechtert haben dürfen Sie je nach Vertrag maximal 2 Tilgungswechsel durchführen lassen. Der anfänglich mit der Bank vereinbarte Tilgungssatz gilt unabhängig davon als Untergrenze.
Die optimale Tilgungsrate sollten Sie individuell festlegen
Es gibt keine pauschale Empfehlung für die Höhe der Tilgungsrate, denn diese sollte zu Ihrer persönlichen Lage und zu Ihrer individuellen finanziellen Situation passen. Der oftmals von Experten empfohlene 2-prozentige Zinssatz ist nicht immer empfehlenswert und oftmals zu niedrig. Suchen Sie in Ruhe nach einer passenden Baufinanzierung und lassen Sie sich ausführlich beraten. Schätzen Sie Ihre aktuelle Situation so präzise als möglich ein und denken Sie auch an die Zukunft. Haben Sie sich eine anfängliche Rate entschieden, sollten Sie diese bei Bedarf anpassen können. Eine Tilgungsrate in Höhe von 1 Prozent gilt als Minimum bei Baufinanzierungen. Bei einer solch niedrigen Tilgung zieht sich die Finanzierung jedoch unnötig in die Länge. Lässt es Ihre finanzielle Situation zu, sollten Sie eine möglichst hohe Tilgungsrate wählen. Auch kostenfreie Sondertilgung ist hier immer empfehlenswert.
Mein Name ist Lutz Hegner. Seit 1991 bin ich als Geschäftsführer der Hegner & Möller GmbH täglich mit dem Thema FINANZEN beschäftigt und habe so das Glück, Interesse und Beruf verbinden zu können. Auf dem creditSUN Blog gebe ich gerne meine Expertise weiter und stehe als für Fragen im Bereich Finanzen gerne zur Verfügung.
