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Zwangsräumung einer Wohnung – Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Beitrag wurde aktualisiert am 08.01.2024
Zwangsräumung

Wenn ein Streit zwischen Mieter und Vermieter seinen Höhepunkt erreicht, dann greift Letzterer oft als letztes Mittel zur Zwangsräumung. Allerdings können Vermieter in einer Wohnung nicht einfach von sich aus eine Räumungsvollstreckung durchführen. Rein rechtlich gesehen handelt es sich um eine sogenannte Herausgabevollstreckung, was bedeutet, dass für eine tatsächliche Räumung ein paar gesetzliche Vorgaben erfüllt werden müssen. Unter anderem ist eine Räumungsklage notwendig. Manche Vermieter wollen nicht solange warten und setzen sogar auf die Strategie der Entmietung.  Erfahren Sie in diesem Artikel, wie der Ablauf einer Zwangsräumung ist und wer die Kosten dafür tragen muss.

Die Voraussetzungen für eine Zwangsräumung

Grundsätzlich dürfen sowohl Vermieter als auch Mieter einen Mietvertrag nicht einfach fristlos kündigen. Es müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Im Gegenzug bedeutet dies auch, dass ein Vermieter nicht einfach die Räumung einer Wohnung anordnen kann. Dies ist erst nach einer ausgesprochenen Kündigung möglich. Der Kündigungsschutz gilt jedoch nicht mehr, sobald sich der Mieter eines besonders schweren Vergehens schuldig gemacht hat. Ist dies der Fall, kann der Vermieter den Mietvertrag auch ohne Rücksicht auf eine Frist kündigen.1

Fristlose Kündigung erfordert wichtigen Grund

Ein typischer Grund für eine fristlose Kündigung sind ausstehende oder verspätete Mietzahlungen. Allerdings hat der Mieter auch hier noch relativ viel Spielraum. Bevor es zu einer Kündigung kommen kann, muss zunächst eine Abmahnung erfolgen. Selbst nach einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hat der Mieter im Falle eines Mietrückstandes noch zwei Monate Zeit, um die Zahlungen zu begleichen. Abmahnungen können aber auch aus anderen Gründen ausgesprochen werden. Klassische Beispiele sind Lärmbelästigung, aggressives Verhalten oder Vernachlässigung der Wohnung. Je nach Härte des Vorfalls kann der Vermieter die Kündigung in Extremfällen auch direkt aussprechen, ohne zuvor abmahnen zu müssen.

Wichtig ist zudem, dass eine Zwangsräumung der Wohnung nur möglich ist, wenn auch die ausgesprochene Kündigung rechtens ist. Dies beinhaltet unter anderem, dass das Kündigungsschreiben in schriftlicher Form vorliegen muss und sowohl die Unterschrift des Vermieters als auch den Kündigungsgrund enthält.

Keine Räumung ohne Klage

Weigert sich der Mieter nach einer ausgesprochenen Kündigung die Wohnung zu räumen, dann bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit einer Zwangsräumung. Eine solche kann jedoch nur erfolgen, wenn sie von einem Richter angeordnet wurde. Dies geschieht über eine sogenannte Räumungsklage. Im Zuge des Verfahrens überprüft der Richter, ob die Voraussetzungen für eine Herausgabevollstreckung vorliegen und ob alle Fristen und Formen gewahrt wurden.

Wird dies bejaht, dann erteilt der Richter dem Vermieter einen Räumungstitel, welcher ihm das Recht gibt, die Wohnung zwangsräumen zu lassen. Der Mieter hat bis zum letzten Verhandlungstag allerdings die Möglichkeit, die Zwangsvollstreckung zu verhindern. Dafür muss er sich bereit erklären, freiwillig auszuziehen und einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Danach wird das Gericht die Umstände noch einmal überprüfen und eine entsprechende Frist für den Auszug festlegen.

Streitpunkt der Kosten bei einer Zwangsräumung

Wurde ein Räumungstitel erteilt, kann der Vermieter die tatsächliche Zwangsräumung in die Wege leiten. Typischerweise wendet er sich dafür an einen Gerichtsvollzieher, der die Organisation übernimmt. Dieser erteilt er dem Mieter zunächst noch einmal eine Frist von drei Wochen, um ohne Zwangsvollstreckung aus der Wohnung auszuziehen. Verstreicht dieser Zeitraum, beauftragt der Gerichtsvollzieher anschließend eine Spedition oder ein Umzugsunternehmen. Dieses räumt die Wohnung und entfernt alle Besitztümer des Mieters. In bestimmten Fällen ist es zudem notwendig, dass die Schlösser ausgetauscht werden müssen, was der Gerichtsvollzieher ebenfalls in die Wege leitet.

Vermieter trägt zunächst die Kosten bei Räumung der Wohnung

Ein wichtiger Punkt bei der Zwangsräumung sind die Kosten. Diese trägt zunächst einmal der Vermieter. Er muss den Gerichtsvollzieher einen Vorschuss zahlen, welcher die zu erwartenden Kosten der Räumungsvollstreckung deckt. Bei einer Dreiraumwohnung kann diese Summe sich schon einmal im Bereich von 3000 Euro bewegen. Dies umfasst wohlgemerkt nicht nur die Räumung selbst, sondern auch eine potenzielle Lagerung der Gegenstände.

Vermieter muss seine Rechte gegenüber dem Mieter durchsetzen!

Der Vermieter hat anschließend die Möglichkeit, sich das Geld vom Mieter zurückzuholen. Den letztendlich muss dieser die Kosten für die Zwangsräumung tragen und begleichen. Ist die Summe nicht vorhanden, kann beispielsweise die Aufnahme eines Kredites notwendig sein. Zudem besteht auch die Möglichkeit, dass die Besitztümer in der zu räumenden Wohnung gepfändet und zur Begleichung der Schulden versteigert werden.

Sonderformen der Zwangsräumung

Neben dem bisher beschriebenen Verfahrung der Zwangsräumung gibt es noch drei Sonderformen, die sich aufgrund von ein paar Besonderheiten unterscheiden. An erster Stelle wäre da die Berliner Räumung zu benennen. Hierbei handelt es sich um eine Kombination aus Räumung und Pfändung. Die Besitztümer des Mieters werden also nicht abtransportiert, sondern bleiben in der Wohnung. Nur unpfändbare Gegenstände müssen herausgegeben werden. Der Mieter hat insgesamt vier Wochen Zeit, um die unpfändbaren Sachen abzuholen, danach kann der Vermieter mit dem Verkauf der Gegenstände beginnen.

Eine weitere Sondervariante ist die Frankfurter Räumung. Diese ist die kostengünstigste Zwangsräumung für den Vermieter, da er hier die Räumungsvollstreckung selbst übernimmt. Er muss also nicht die Dienste einer Umzugsfirma in Anspruch nehmen, sondern kann die Wohnung selbst ausräumen. Ganz frei ist er dabei aber nicht. Der Vermieter muss sich an Auflagen des Gerichtsvollziehers halten und ist zudem haftbar für eventuelle Schäden an den Möbeln und Gegenständen seines ehemaligen Mieters.

Die dritte Sonderform trägt den Namen Hamburger Räumung. In diesem Falle wird der Mieter sofort vor die Tür gesetzt und die Schlösser in der Wohnung werden ausgetauscht. Im Anschluss hat der Mieter noch einmal zwei Wochen Zeit, um seinen Besitz unter Aufsicht aus der Wohnung zu entfernen. Geschieht dies nicht, übergibt der Gerichtsvollzieher die neuen Schlüssel einem Speditionsunternehmen, welches die Wohnung leerräumt. Erst danach erhält der Vermieter die Wohnungsschlüssel. Ein weiterer Unterschied zur klassischen Zwangsräumung ist die Tatsache, dass der Gerichtsvollzieher während der Vollstreckung nicht vor Ort sein muss, wodurch auch die Kosten für das Verfahren sinken.

Kommunizieren Sie dem Mieter offen Ihre Lebenslage, um zusammen mit dem Vermieter eine Lösung zu finden

Wenn Sie als Mieter Ihre Miete nicht mehr zahlen z.B. durch den Jobverlust oder Sie in Kurzarbeit wegen Corona geschickt worden sind, sollten Sie rechtzeitig mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen. Vermieter sind auch nur Menschen und haben in der Regel Verständnis dafür. Wenn Sie allerdings drei Monate Ihre Miete nicht zahlen, ohne den Vermieter zu kontaktieren, wird es zwangsläufig zur Räumung kommen. Sie werden dann wahrscheinlich bei diesem Vermieter zukünftig keine Wohnung mehr bekommen. Auch die Kosten für eine Zwangsräumung müssen Sie als Mieter zahlen. Um diesen Stress zu vermeiden, schildern Sie ausführlich Ihre Situation und bieten Sie Lösungen an wie z.B. eine Teilzahlung der Miete.

1 Wikipedia zu den Voraussetzungen für die Zwangsräumung (Stand: 14. Juli 2020)

Ich heiße Martina Lange und schreibe mit Vorliebe journalistische Texte rund um die Themen Finanzen und Medizin. Außerdem liebe ich es, Fachartikel jeglicher Art zu schreiben. Ich finde mich in beinahe jedes Thema ein und freue mich immer, wenn ich nach der Fertigstellung eines Textes über noch mehr Wissen verfüge. Als freiberufliche Autorin schreibe ich leidenschaftlich gern für creditSUN.

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