Löschungsbewilligung: Sollten Sie nach Abzahlung des Kredits sofort die Grundschuld löschen lassen?
Solange die Grundschuld existiert, genießt der Kreditgeber einige wichtige Rechte – allen voran die Möglichkeit, die Immobilie bei Zahlungsverzug schnell in die Zwangsversteigerung zu geben. Natürlich müssen einige Bedingungen erfüllt werden, damit die Bank überhaupt Ihre Immobilie veräußern darf. Steht nach Abbezahlung des Kredits diese Grundschuld weiterhin im Grundbuch, wäre es für Sie nicht nachteilig, wenn Sie die Immobilie weiterhin bewohnen. Allerdings kann es in einigen Situationen schon sinnvoll sein, die Grundschuld löschen zu lassen. Wann es sinnvoll ist und in welchen Fällen Sie die Grundschuld stehen lassen können, erfahren Sie im folgenden Artikel.
Was genau ist eine Löschungsbewilligung und wofür wird sie benötigt?
Eine Löschungsbewilligung erhalten Sie, wenn Sie den Immobilienkredit vollständig abgezahlt haben. Ausgestellt wird diese Bewilligung also vom Gläubiger, in der Regel von der Bank, die Ihnen das Kapital für die Immobilienfinanzierung geliehen hat. Mit der Bewilligung, die Ihnen entweder automatisch ausgestellt wird oder die Sie vorher beantragen müssen, haben Sie die Möglichkeit, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen.
Wenn Ihnen der Kreditgeber solch eine Bewilligung ausstellt, hat das für diesen zwei konkrete Auswirkungen:
- als Gläubiger hat er keinen Anspruch mehr auf die Immobilie, darf sie also auch nicht in die Zwangsversteigerung begeben
- die Kreditsicherheit entfällt, was zu diesem Zeitpunkt aus Gläubigersicht aber irrelevant ist, da das Darlehen ja vollständig abbezahlt wurde
Eine besonders wichtige Rolle kommt der Löschungsbewilligung zuteil, wenn Sie planen die Immobilie zu veräußern. Für Käufer der Immobilie ist es verständlicherweise ausgesprochen wichtig, dass es sich um eine „unbelastete“ Immobilie handelt, diese also nicht von Kreditgebern gepfändet werden kann. Indem die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird, bescheinigen Sie dem Käufer, dass Gläubiger keinen Anspruch mehr auf die Immobilie haben und der Käufer also tatsächlich vollständig, ohne jegliche Einschnitte oder Kompromisse, dieses Immobilieneigentum erwirbt. Das gilt übrigens nicht nur für die hier genannte Grundschuld, sondern auch die Alternative dazu, eine laufende Hypothek.
Wer stellt Ihnen die Löschungsbewilligung aus und wie funktioniert das genau?
Für die Bewilligung ist der Kreditgeber zuständig. Nur dieser kann Ihnen bestätigen, dass der Kredit vollständig geleistet wurde und daher keine „Schuld“ mehr offen ist. In der Regel funktioniert das automatisiert, ohne dass Sie dafür die Bank kontaktieren müssen. Das interne Bankensystem weist darauf hin, wenn ein Schuldner seine Grundschuld vollständig tilgte, woraufhin dann automatisch von einem zuständigen Mitarbeiter die schriftliche Löschungsbewilligung ausgestellt und an Sie versandt wird.
Sollte das nicht der Fall sein, kontaktieren Sie nach vollständiger Abzahlung des Kredits die Bank und fordern diese an. Es ist wichtig, dass diese die korrekte Form hat. Das Schriftstück muss in notarieller Form ausgestellt werden und ganz konkret die Zustimmung (zur Löschung) des nun ehemaligen Kreditgebers enthalten. Nur wenn diese Zustimmung schriftlich vorliegt können Sie das Dokument verwenden, um die Grundschuld zu löschen.
Nachdem Sie das Schriftstück in der korrekten Form erhalten haben, müssen Sie die freien Felder mit Ihren eigenen Informationen ausfüllen. Normalerweise erhalten Sie von der Bank noch einige Hinweise zu dem Vordruck, anderenfalls können Sie natürlich auch Ihren zuständigen Mitarbeiter da kontaktieren und nachhaken. Wenn Sie alle zum Zeitpunkt der Ausstellung fehlenden, eigenen Angaben eingetragen haben, gehen Sie mit dem Dokument zum Notar und lassen dieses beglaubigen.
Zur Handhabung bei privaten Gläubigern: Eine Löschungsbewilligung kann jeder ausstellen, der als Gläubiger agiert und an den eine Grundschuld im Grundbuch gekoppelt ist. Wenn Ihr Gläubiger eine Privatperson statt Bank ist, sollten Sie bereits bei dem Formulardruck darauf achten, dass die notarielle Form gewahrt ist. Diese schreibt beispielsweise genau vor, wo das Grundsicherungsrecht im Dokument festgehalten sein muss.
Die Löschungsbewilligung in der korrekten Form muss diese Angaben und Dokumente zwangsläufig enthalten:
- Grundbuchband und -blatt inklusive laufender Grundbuchnummer
- Flur und Flurstück
- numerische oder alphabetisch ausgedrückte Höhe der Grundschuld
- Stadtangabe des Gläubigers
- Unterschrift, inklusive Ort und Datum, von Gläubiger und Eigentümer
- Zustimmung zur Grundschuldlöschung vom Eigentümer
Unterschriften sind von einem Notar zu beglaubigen. Der Besuch beim Notar ist daher auch ein Grund, warum Sie die Grundschuld vorerst nicht löschen lassen könnten – um so Kosten zu sparen.
Was kostet eine Löschung der Grundschuld?
Es gehört zu den Pflichten des Kreditgebers, nach Abzahlung der Schuld eine Löschungsbewilligung auszustellen – diese ist daher für Sie als Kreditnehmer kostenfrei. Das trifft aber nicht auf das Grundbuchamt sowie den Notar zu, die bei einer erfolgten Löschung beide ebenfalls tätig werden. Beide machen für ihre Arbeit Kosten in Höhe von 0,2 % der Grundschuld geltend.
Ein Rechenbeispiel hierzu: Sie möchten eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro löschen lassen, die Bewilligung dafür haben Sie. Der Notar stellt Ihnen hierfür 0,2 % in Rechnung und das Grundbuchamt ebenso. In absoluten Kosten verlangt damit jede Partei 200 Euro, insgesamt kostet Sie die Löschung der Grundschuld somit 400 Euro.
Unter Umständen ist es Ihnen möglich Geld zu sparen. Sparkassen dürfen solch eine Löschung nämlich ebenfalls beglaubigen, wenn sie selbst der Kreditgeber/Gläubiger waren. Achten Sie darauf, dass die Sparkasse keine rechtswidrige Stempelgebühr dafür erhebt.
Ist es immer sinnvoll, die Grundschuld löschen zu lassen?
Nein, nicht unbedingt. Sie sollten die Grundschuld löschen lassen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten – da Käufer eine unbelastete Immobilie kaufen möchten. Es kann aber sinnvoll sein, diese Grundschuld weiter bestehen zu lassen, wenn Sie nicht verkaufen möchten, selbst wenn der Kredit längst abgezahlt wurde.
Mit der weiterhin erhobenen Grundschuld können Sie eben jene nutzen, um dagegen weitere Kredite aufzunehmen. Sinnvoll ist das zum Beispiel, wenn Sie einen Modernisierungskredit möchten oder Sie können damit Altkredite günstig umschulden. Die Grundschuld agiert dann vorher, wie beim eigentlichen Immobilienkredit, als Sicherheit für den Kreditgeber. Vorteilhaft ist das deshalb, weil Ihnen damit all die Kosten erspart bleiben, die Sie anderenfalls für neue Sicherheiten und Grundschuldeintragungen aufbringen müssten. Außerdem kann eine bereits bestehende Grundschuld den Prozess der Kreditaufnahme erheblich beschleunigen.
Wenn Sie die Löschungsbewilligung erhalten, weil Ihr Kredit bei Bank A vollständig geleistet wurde, sie aber nun eine Anschlussfinanzierung bei Bank B haben, müssen Sie ebenfalls nichts löschen lassen. Sie könnten die Löschungsbewilligung einsetzen, um die Grundschuld einfach von ehemals Bank A auf die nun zuständige Bank B (nach der Refinanzierung) zu übertragen.
Die Löschung der Grundschuld ist unter Umständen nicht zwingend erforderlich
Die Grundschuldlöschung ist Ihr gutes Recht – Sie müssen davon aber nicht Gebrauch machen. Überlegen Sie sich vorab, ob sich die damit verbundenen Kosten lohnen oder ob Sie die Grundschuld vielleicht direkt anderweitig verwenden möchten – und sich die Kosten somit sparen. Wenn die Immobilie weiterhin selber bewohnen, können Sie die Grundschuld weiterhin stehen lassen. Da Sie bereits den Kredit abbezahlt haben, brauchen Sie hier nichts zu befürchten. Wenn Sie allerdings Ihr Haus verkaufen wollen, lohnt es sich, die Grundschuld zu löschen, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Mit der Löschungsbewilligung können Sie jederzeit die Grundschuld löschen lassen, allerdings entstehen Ihnen unter anderem durch die Notarkosten ca. 0,2% der Grundschuldsumme.
Ich heiße Quang Lam und arbeite bei der Hegner & Möller GmbH als Marketing Director. Ich interessiere mich sehr stark für die Themen Finanzen und Sport. In meiner Freizeit gehe ich gerne laufen und betreibe auch einen Laufblog. Ich schreibe für den creditSUN Blog nur über die Themen, die mich auch wirklich interessieren.
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