Prolongation oder Umschuldung – Was ist die bessere Wahl bei der Baufinanzierung?
Sobald die Zinsbindung bei der Baufinanzierung abgelaufen ist, können Sie bei der Anschlussfinanzierung zwischen zwei Möglichkeiten wählen. Sie können entweder bei dem derzeitigen Kreditgeber Ihren Kredit verlängern oder Sie erwägen eine Umschuldung. Ob eine Prolongation oder Umschuldung für Sie sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab. In diesem Ratgeber erhalten Sie Informationen von beiden Möglichkeiten, um Ihnen die Entscheidung einfacher zu machen.
Was versteht man unter einer Prolongation?
Wenn eine Baufinanzierung abgeschlossen wird, so legt die Bank mit dem Kreditnehmer einen Zinssatz fest, der normalerweise 10 bis 15 Jahre Gültigkeit hat. Am Ende der Zinsbindung muss meistens noch eine Restschuld bezahlt werden. Wer die Restschuld nicht mit eigenen Finanzmitteln tilgen kann, der kann sich für eine Verlängerung der Baufinanzierung entscheiden. Wird der Anschlusskredit bei der geldgebenden Bank abgeschlossen, so spricht man von einer Prolongation. Bevor Sie sich für eine Prolongation entscheiden, sollten Sie sich noch andere Angebote einholen.
Wie funktioniert die Prolongation?
Etwa drei Monate bevor die Zinsbindung für eine Baufinanzierung abläuft, wird der Kreditgeber in der Regel ein Angebot für eine Weiterfinanzierung der Immobilie vorstellen. Allerdings ist die Bank nicht dazu verpflichtet, Ihnen ein neues Finanzierungsangebot zu machen. In der Regel hat der Kreditgeber daran Interesse, dass Sie die Finanzierung verlängern. Sollte sich die Bonität des Kunden bis dahin derart verschlechtert haben, dass der Kreditgeber ein Ausfallrisiko sieht, müssen Sie sich einen anderen Kreditgeber suchen. Unterbreitet der Kreditgeber dem Kreditnehmer aber ein Prolongationsangebot, so werden lediglich ein neuer Zinssatz und eine Laufzeit festgelegt. Wurde eine Sondertilgung beim Abschluss der Baufinanzierung genehmigt, so bleibt die unberührt. Auch eventuell andere Vertragselemente, wie beispielsweise Stundung von Raten.
Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihre Anschlussfinanzierung
Wenn die Zinsbindung der Baufinanzierung nur noch etwa 12 Monate besteht, kann der Kreditnehmer einen Antrag auf Prolongation bei der geldgebenden Bank bereits stellen. So kann sich ein rechtzeitiger Abschluss durchaus lohnen, wenn beispielsweise erwartet wird, dass der Bauzins ansteigt. Der Kreditnehmer sichert sich so bei einer rechtzeitigen Prolongation der Baufinanzierung einen günstigen Zins. Auch wenn die Hausbank ein Angebot erstellt, muss das nicht unbedingt das Beste sein. Sie sollten bereits vor Ablauf der Zinsbindung, sich andere Kreditangebote einholen. Häufig können Sie bei einer Umschuldung die monatlichen Raten deutlich senken. Bei der Umschuldung wird der Kreditgeber das Darlehen ablösen. Berücksichtigen Sie, dass Ihnen bei einer Umschuldung Notar-und Grundbuchgebühren in Rechnung gestellt werden. Das sollten Sie bei einem Kreditvergleich auch beachten.
Zahlen Stammkunden drauf? Kann Bequemlichkeit teuer werden?
Häufig verlängern Kunden Ihre Baufinanzierung bei dem gleichen Kreditgeber aus Bequemlichkeit. Allerdings kann das unter Umständen teuer werden. Der Kunde sollte deshalb das Angebot der Bank genau prüfen. Je nach Zinsentwicklung können andere Kreditgeber Ihnen bessere Konditionen anbieten.
Vor- und Nachteile bei einer Prolongation
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Kreditnehmer kennt seinen Bankberater und die Abläufe seiner Bank | Oft schlechtere Konditionen als bei anderen Banken |
| Zeitersparnis durch Wegfall eines Kreditvergleichs | Einschränkungen der Vertragsgestaltung (wie z.B. Sondertilgungen oder Ratenpausen) |
| keine neue Bonitätsprüfung | |
| keine Änderungen im Grundbuch müssen vorgenommen werden, sodass keine zusätzlichen Kosten entstehen |
Wann lohnt sich eine Umschuldung statt einer Prolongation?
Eine Umschuldung kann Ihnen statt einer Prolongation bessere Konditionen bringen. Die vertraglichen Regelungen könnten angepasst werden. Das bedeutet nicht nur einen geringeren Zinssatz, sondern mit der gleichen Rate kann mehr getilgt werden. Gegebenenfalls kann die monatliche Rate auch deutlich reduziert werden. Bei einer Umschuldung kann somit viel Geld gespart werden.
Vor- und Nachteile einer Umschuldung
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sie können von einem besseren Zins profitieren | Notar- und Grundbuchkosten wird Ihnen in Rechnung gestellt |
| monatlichen Raten können gesenkt werden | erneute Bonitätsprüfung wird durchgeführt |
| zusätzlicher Kredit kann beantragt werden | höherer Aufwand |
| Sondertilgungen können ausgehandelt werden |
Was lohnt sich mehr, Prolongation oder Umschuldung?
Prolongationen sind unkompliziert und schnell erledigt. Der bisherige Vertrag wird fortgesetzt. Ob sich eine Prolongation lohnt, ist abhängig von dem Angebot zur Verlängerung der Baufinanzierung.
Wenn beispielsweise Sondertilgungen, Ratenhöhe und Laufzeit angepasst werden sollten, scheint eine Umschuldung die bessere Variante zu sein. Wer sich für eine Umschuldung entscheidet, hat verschiedene Möglichkeiten die Anschlussfinanzierung mit einem besseren Zinssatz abzuschließen. Kreditnehmer sollten nicht darauf bauen, dass die eigene Hausbank, bei einer Prolongation oder Umschuldung bessere Konditionen anbietet. Hier sollte die Bequemlichkeit und das Vertrauen in die Bank sich die Waagschale halten.
Als Faustregel gilt: Umso höher die Restschuld noch ist, desto besser ist eine Umschuldung. Wenn die Restschuld eher gering ist, lohnt sich ein Wechsel oft nicht, da z.B. noch Notar-und Grundbuchkosten auf Sie zukommen.
Mein Name ist Bechthold Christiane und schreibe leidenschaftlich Fachartikel. In meiner langen Berufslaufbahn kann ich eine 30-jährige Tätigkeit im Medien-, Kredit und medizinischen Bereich vorweisen. Ich überzeuge mit meiner Zuverlässigkeit und Qualität von journalistischen Fachberichten.
