Eigentumswohnung kaufen – Ist ein Wohnungskauf eine Alternative zum Haus?

Vor allem junge Familien träumen von einem eigenen Haus mit Garten. Doch insbesondere in den Ballungsgebieten wie z.B. München oder Berlin lässt sich ein Haus oft nicht mehr finanzieren. Eine Eigentumswohnung zu kaufen stellt eine gute Alternative und stellt ebenfalls wie ein Haus eine Wertanlage da. Grundsätzlich gehen Sie beim Wohnungskauf ähnlich vor wie beim Kauf eines Hauses, es gibt aber einige wesentliche Unterschiede. Erfahren Sie hier, wie Sie dabei am besten vorgehen und worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten. Ist eine Eigentumswohnung wirklich eine gute Alternative zum Haus?

Die Wohnungsbesichtigung vor dem Kauf

Es soll Käufer geben, die eine Eigentumswohnung kaufen, ohne sie zu besichtigen. Meistens handelt es sich um Spekulationsobjekte oder Zwangsversteigerungen. Natürlich ist es unbedingt empfehlenswert, die Wohnung vor dem Kauf mindestens einmal zu besichtigen. Für Instandhaltungskosten und Reparaturen am Haus müssen Sie als Eigentümer anteilig zahlen. Deswegen gehört die Prüfung der gesamten Immobilie ebenso dazu, wie die Besichtigung der Wohnung. Beim ersten Besichtigungstermin sollten Sie die Immobilie optisch prüfen. Wie sieht die Bausubstanz aus? Sind die Keller trocken? Macht das Haus einen gepflegten Eindruck? Ob eventuell Baumaßnahmen anstehen oder ein Sanierungsstau zu befürchten ist, können Sie später anhand der Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen.

Beim Wohnungskauf gilt allgemein der Passus „gekauft wie gesehen“. Das bedeutet, dass der Vorbesitzer nach dem Kauf nicht mehr für Mängel haftbar gemacht werden kann, die Sie übersehen haben. Anders sieht die Situation aus, wenn Sie nachweisen können, dass der Verkäufer Mängel bewusst versteckt hat. Besichtigen Sie die Wohnung gewissenhaft und achten Sie auf die Qualität von Fenstern, Türen, Bodenbelägen und der Heizungsanlage. Den Zustand der Wohnung sollten Sie aber immer im Verhältnis zum Kaufpreis bewerten. Ihr Eigentum können Sie schließlich später nach Ihren Wünschen sanieren oder renovieren. Am besten haben Sie sich schon vor der ersten Besichtigung einen Überblick über die Kosten von gängigen Renovierungsarbeiten verschafft.

Tipp: Mängel sind immer ein gutes Argument, um den Preis zu Ihren Gunsten zu verhandeln!

Die Lage der Wohnung prüfen

Wichtiger als die Ausstattung ist bei einer Immobilie die Lage. Bäder, Böden oder die Tapete können Sie später jederzeit ändern, die Lage nicht. Wenn die Wohnung grundsätzlich infrage kommt, sollten Sie sich also die Zeit nehmen, die Umgebung zu inspizieren. Achten Sie auch auf mögliche Lärmquellen in der Nachbarschaft und den Verkehrslärm.

Der wichtigste Unterschied zum Hauskauf: die Nachbarn

In einem freistehenden Haus haben Sie keine direkten Nachbarn. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist das anders. Geräusche aus den anderen Wohnungen können störend sein. Wenn Ihnen Ruhe wichtig ist, schauen Sie sich also vor dem Kauf auch die Nachbarschaft an. Wenn Sie näheres Interesse an der Wohnung haben, könnten Sie nach der Besichtigung bei den Nachbarn klingeln und sich über das allgemeine Umfeld erkundigen. Bei dieser Gelegenheit können Sie sich einen Eindruck von den Nachbarn verschaffen. Je mehr Informationen Sie sammeln, umso besser können Sie einschätzen, ob die Eigentumswohnung für Sie geeignet ist.

Die Eigentümergemeinschaft

Die Nachbarn sind manchmal auch die Miteigentümer. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie Mitglied in der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft regelt alle Belange, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Ausgenommen sind lediglich Ihre eigenen vier Wände, das sogenannte Sondereigentum. Egal ob es sich um Baumaßnahmen an der Fassade, im Treppenhaus, den Außenwänden, im Keller, am Dach etc. handelt – die Eigentümergemeinschaft muss immer abstimmen. Das gilt übrigens auch für Außenbereiche Ihrer Wohnung wie zum Beispiel den Balkon. Die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern sind nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt.

Tipp: Achten Sie auf die Mehrheitsverhältnisse der Eigentümergemeinschaft. Gehören einem Eigentümer beispielsweise 60% der Wohnungen im Haus, kann er die übrigen Eigentümer bei Abstimmungen stets überstimmen.

Wenn Sie die Eigentumswohnung kaufen möchten, lassen Sie sich vom Hausverwalter zuvor die Unterlagen der letzten Eigentümerversammlungen zukommen. Lesen Sie, was die Eigentümerversammlung in den letzten Jahren beschlossen hat. Achten Sie auch auf die Höhe der bereits gebildeten Rücklagen. Diese sollten für bereits beschlossene oder in der Zukunft wahrscheinliche Investitionen ausreichend vorhanden sein.

Gibt es Unterschiede bei der Finanzierung der Eigentumswohnung?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehen Sie bei der Finanzierung im Grunde genauso vor wie beim Hauskauf. Wohnungen sind selbst bei identischer Wohnfläche normalerweise günstiger als Häuser, da das Grundstück entfällt. Das Grundstück ist beim Hauskauf ein wesentlicher Kostenfaktor.

Ein weiterer Unterschied ist das sogenannte Hausgeld. Während Sie in Ihrem eigenen Haus lediglich die anfallenden Nebenkosten zahlen und Rücklagen für eine Instandhaltung nach eigenem Ermessen bilden können, ist dieser Betrag bei einer Eigentumswohnung vorgegeben. Der Betrag für die Instandhaltungsrücklage wird durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen, er macht einen beträchtlichen Anteil des Hausgeldes aus.

Die Nebenkosten können bei Eigentumswohnungen durch verschiedene Faktoren unterschiedlich hoch ausfallen. Je nach Gebäudegröße fallen Kosten für eine Verwaltung oder einen Hausmeister an.

Das Hausgeld ist erfahrungsgemäß bei Hochhäusern bzw. Gebäuden mit Flachdach höher, da ein Beitrag für die regelmäßig benötigten Sanierungsarbeiten des Daches einkalkuliert ist. Auch ein Aufzug, eine Grünanlage oder ein Schwimmbad erhöhen die Nebenkosten.