20 Prozent Eigenkapital wird Pflicht bei Wohnkrediten in Österreich – Droht es uns bald auch in Deutschland?

Die Immobilienpreise steigen Jahr für Jahr und somit wird der Traum der eigenen Immobilie immer unwahrscheinlich. Besonders in Großstädten sind die Preise rasant gestiegen. Zunehmend gerät der Erwerb von Wohneigentum für Normalverdiener selbst in ländlichen Gebieten zu einem Kraftakt. In Österreich will man mit der Pflicht einer Eigenkapitalquote von 20% bei Wohnimmobilien dagegen steuern. Das Aufbringen von 20 Prozent des Kaufpreises schließt einen Großteil der Bevölkerung von Immobilienmarkt aus, behaupten Kritiker. Droht diese Situation in absehbarer Zeit in Deutschland?

20 Prozent Eigenkapital ab Mitte 2022 Pflicht in Österreich

Österreich setzt ab Mitte 2022 schärfere Richtlinien zur Immobilienfinanzierung durch. Die Notenbank, die Finanzaufsicht am Finanzmarktstabilitätsgremium (FMGS) sowie Vertreter des Finanzministeriums bekämpfen die laschen Vergaberichtlinien für den Erwerb von Wohneigentum und setzen dabei auf drei Maßnahmen. Dies geschieht auf Initiative des Europäischen Rates für Systemrisiken (European Systemic Risk Board). Laut diesem erteilten die österreichischen Banken Immobilienkredite an Antragsteller, obwohl deren Kreditausfallrisiko zu hoch ist beziehungsweise die FMSG-Richtlinien missachtet werden. Aufgrund dieser Entwicklung sind die Vergabekriterien signifikant zu verschärfen.

• Maßnahme 1

Österreicherinnen und Österreicher, die eine Wohnimmobilie erwerben möchten, müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten als Eigenkapital aufbringen. Bisher hat weniger als die Hälfte der Kreditnehmer 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht. Angesichts der stark steigenden Immobilienpreise erscheint es fraglich, ob sich Einkommensschwache und Familien zukünftig eine Eigentumswohnung oder ein Haus leisten können.

• Maßnahme 2

Die Kreditlaufzeiten dürfen eine gewisse Dauer nicht überschreiten. Die Rede ist von maximal 35 Jahren. Zudem gilt es, die Einkommensentwicklung der Darlehensnehmer im Lebenszyklus zu beachten. Bedeutet: Im Idealfall ist die Hypothek vor Erreichen des Rentenalters getilgt.

• Maßnahme 3

Drittens schiebt das Finanzmarktstabilitätsgremium Überschuldung einen Riegel vor. Neben dem Erfordernis von 20 Prozent Eigenkapital darf die Kreditbelastung maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Berücksichtigung finden dabei ausschließlich regelmäßige und nachhaltige Einkommensströme. Derzeit wenden knapp 20 Prozent der Kreditnehmer für die Ratentilgung mehr als den oben genannten Betrag auf.

20 Prozent Eigenkapital für Immobilienfinanzierungen auch in Deutschland möglich?

Wenn Sie damit liebäugeln, in naher Zukunft eine Immobilie zu erwerben, ist diese Frage von zentraler Bedeutung. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, die eine bestimmte Eigenkapitalquote für den Immobilienkauf in Deutschland vorschreiben. Zudem ist bisher nicht bekannt, dass die Bundesregierung beziehungsweise die Finanzaufsichtsbehörden Pläne haben, eine Quote von 20 Prozent Eigenkapital vorzuschreiben. Dies kann jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass Eigenkapital bei der Baufinanzierung erhebliche Vorteile verschafft. Es gibt gute Gründe dafür, dass Sie ausreichend Kapital beim Hausbau oder Immobilienkauf einsetzen sollten.

Grundsätzlich gilt, dass in den meisten Fällen Eigenkapital den Zins senkt. Je mehr, desto besser. Des Weiteren verringert es das Kreditausfallrisiko für die das Darlehen vergebende Bank. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Ihr Antrag mit höherer Wahrscheinlichkeit bewilligt wird, als wenn Sie lediglich die Kaufnebenkosten in die Finanzierung einbringen. Die 20 Prozent Eigenkapital haben sich dabei als Richtgröße etabliert. Wenn Sie dies nicht leisten können, sollten Sie eine höhere Tilgung als üblich wählen. Speziell in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt es sich, eine Anfangstilgung von 3 Prozent zu wählen. Dies reduziert die Kreditlaufzeit und schützt vor Zinsänderungen.

Ich erfülle die Eigenkapitalquote von 20 Prozent nicht. Kann ich trotzdem eine Immobilie erwerben?

Es ist sogar realisierbar, eine Wohnung oder ein Haus gänzlich ohne Eigenkapital zu kaufen. Dies ist allerdings keinesfalls für jedermann ratsam, da das Risiko beträchtlich ist – und zwar sowohl für Sie als Darlehensnehmer wie auch die Bank. Zum einen dauert die Immobilienfinanzierung länger und zum anderen ist sie deutlich teurer. Finanzierungen ohne Eigenkapital werden in der Regel nur dann bewilligt, wenn der Antragsteller über ein außergewöhnlich hohes und sicheres Einkommen verfügt. Die wichtigste Voraussetzung ist jedoch ein tadelloser SCHUFA-Score.

Das sind die Nachteile einer Finanzierung ohne ausreichend Eigenkapital:

• höherer Zins
• beträchtliche monatliche Raten
• enormes Risiko

Aus diesen Gründen empfiehlt creditsun.de zumindest die Nebenkosten vom Eigenkapital zu bezahlen. Vorteilhafter ist es, mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufzubringen. Je mehr Eigenkapital Sie für den Immobilienkauf aufbringen, umso höher ist auch die Chance einer Kreditbewilligung.

Steigende Zinsen bei der Baufinanzierung erschweren den Immobilienkauf

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren. Damit einhergehend erhöhen sich die Anforderungen an Kaufwillige. Bei einem Verkaufswert von 200.000 EUR sind 20 Prozent des Kaufpreises 40.000 EUR, die Sie als potenzieller Käufer aus eigener Tasche zahlen sollten. Allerdings sind in Großstädten für den genannten Betrag keine Objekte zu haben. Ein Einfamilienhaus in Frankfurt am Main kostet für gewöhnlich 800.000 EUR-1.000.000 EUR. Bei einer Eigenkapitalquote von 20 Prozent macht dies den Immobilienerwerb zu einer Herkulesaufgabe.

Die fallenden Zinsen für Baufinanzierungen konnten die Problematik teilweise ausgleichen. Allerdings steigen die Zinsen bereits langsam an, die Immobilienpreise sind indes unverändert hoch. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer Kreditsumme von 80 Prozent des Immobilienwerts beträgt der Bauzins zum gegenwärtigen Zeitpunkt etwa 1,6 Prozent (abhängig von Ihrer Bonität). Da davon auszugehen ist, dass die Europäische Zentralbank in naher Zukunft den Leitzins anheben wird, werden die Hypothekenzinsen mutmaßlich dieselbe Richtung einschlagen. Umso wichtiger wird das Einbringen von ausreichend Eigenkapital für die Banken und Kreditnehmer. Sollte eine Baufinanzierung momentan noch machbar sein, kann dies nächstes Jahr bereits gegensätzlich aussehen.