Ist ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag noch möglich?

Der Kauf einer Immobilie stellt eine hohe finanzielle Belastung dar. Deshalb ist es umso wichtiger, bereits bei der Besichtigung möglichst gründlich nach Mängeln zu schauen und die Baufinanzierung vorab sicherzustellen. Allerdings gibt es auch Mängel, die man auf den ersten Blick nicht sehen kann. Müssen Sie dann die Kosten tragen oder habe Sie nach dem Immobilienkauf noch die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten? Sobald der Kaufvertrag notariell unterschrieben wurde, ist ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag nur in Ausnahmenfällen möglich. Was Sie bei der Rückabwicklung des Kaufvertrages zu beachten haben und welche Rechte Sie haben, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wann haben Sie als Käufer die Möglichkeit, vom Immobilienkaufvertrag zurückzutreten?

Primär gibt es zwei wesentliche Gründe, die einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ermöglichen. Nur wenn ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde, sind individuelle Regeln möglich, durch die Sie oder der Verkäufer Abstand von der Vertragsabwicklung nehmen können. Um diesen Risiken vorzubeugen, willigen die meisten verkaufswilligen Eigentümer nicht in ein Rücktrittsrecht per Vertrag ein. Sollten Sie die Möglichkeit haben, sind die getroffenen Vereinbarungen immer vor dem gesetzlichen Rücktrittsrecht zu behandeln.

• Erfahren Sie erst nach dem Notartermin, dass Sie eine belastete Immobilie ohne Übertragungs- und Löschungsmöglichkeit erworben haben, kann eine Rückabwicklung beantragen. Eine individuelle Rücktrittsvereinbarung ist in klassischen Kaufverträgen für Immobilien im Regelfall nicht enthalten. Das heißt, dass Sie an den Vertrag gebunden sind, wenn sich keine für Sie unzumutbaren Zustände, wie die Belastung des Objekts, ergeben.
• Ein weiterer Rücktrittsgrund sind erhebliche Mängel, die Ihnen bei der Besichtigung und vor der Vertragsunterzeichnung verschwiegen wurden. Hier ist der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag allerdings sehr schwierig, da Sie in der Beweispflicht stehen und dem Verkäufer eine arglistige Täuschung nachweisen müssen. In den meisten Fällen steht Ihre Aussage gegen die Worte des Verkäufers, wodurch die Klärung der Faktenlage schwer und meistens nur per Gericht möglich ist.

Was Sie vor der Vertragsunterzeichnung wissen müssen: Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist nicht möglich, wenn die Bank eine Finanzierung ablehnt. Sie haften somit für den vollen Kaufpreis. Da Sie diesen Kaufpreis wahrscheinlich nicht aufbringen können, wird der Verkäufer vermutlich vom Kaufvertrag zurücktreten. Daher sollten Sie vor dem Kauf eine feste, schriftliche Finanzierungszusage anfordern und diesem Risiko durch die Sicherheit eines Dokuments aus dem Weg gehen.

Wie müssen Sie vorgehen, um eine Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags rechtwirksam durchzuführen?

Gehen Sie bei der Hausbesichtigung nach einer vorab erstellten Checkliste vor. Prüfen Sie alle Details akribisch und fragen Sie den Verkäufer oder den Makler all die Dinge, die Sie beschäftigen. Nicht nur der Verkäufer, sondern auch Sie als potenzieller Käufer haben die Pflicht, problematische Situationen im Vorfeld auszuschließen und alles für eine korrekte Abwicklung zu tun. Wenn ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag dennoch notwendig wird, sollten Sie den Vertrag zeitnah anfechten. Bei arglistiger Täuschung ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrages beim Immobilienkauf möglich, ohne dass der Verkäufer Schadenersatzansprüche stellen kann.

Eine weitere Möglichkeit ist die Minderung des Kaufpreises, die durchaus eine Alternative darstellt. Möchten Sie das Objekt behalten und sind Sie bereit, die Kosten für später entdeckte Mängel zu zahlen, kann diese Option durchaus eine gute Entscheidung sein. Waren Ihnen die Mängel bereits vor der Vertragsunterzeichnung bekannt, ist eine Kaufpreisminderung ebenso wie der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen.

Wichtig: Ehe Sie den Rücktritt in die Wege leiten können, müssen Sie dem Verkäufer eine angemessene Frist einräumen, um den Mangel zu beseitigen oder Ihnen ein Preisminderungsangebot zu unterbreiten. Lässt der Verkäufer diese Frist ungenutzt verstreichen, können Sie von Ihrem gesetzlichen Recht zum Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag Gebrauch machen. Um Fauxpas in der Fristsetzung und in Ihren Forderungen zu vermeiden, sollten Sie sich an einen Experten wenden. Ein Gutachter kann Ihnen auch dabei helfen, eine erfolgte Täuschung zu beweisen und zu rekonstruieren, warum der Mangel im Rahmen der Hausbesichtigung durch Sie nicht sichtbar war.

Kann auch der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten?

Wenn der Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht beinhaltet, gilt es für beide Seiten. In allen anderen Fällen hat der Verkäufer nur eine einzige Möglichkeit – wenn Sie als Käufer in Zahlungsverzug geraten. Sie brauchen sich daher keine Gedanken zu machen, dass der Verkäufer nach der notariellen Vertragsunterzeichnung an Sie herantreten und eine Rückabwicklung des Vertrags fordern kann. Sollten Sie aufgrund einer Absage Ihrer Bank und den darauf beruhenden neuen Kreditbemühungen in Zahlungsverzug geraten, kann der Verkäufer jederzeit einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag vornehmen.

Da die Hausübergabe in den meisten Fällen nach der Bereitstellung des Darlehens von der Bank erfolgt, ist dieses Szenario selten. Zum Rücktritt vom Immobilienverkauf von Seiten des Verkäufers kann es nur kommen, wenn Sie den notariellen Kaufvertrag voreilig und ohne eine rechtssichere Finanzierungsbestätigung durch Ihre Bank unterzeichnen. Da ein seriöser Notar die Bestätigung des Kreditgebers verlangt, ist das Risiko sehr gering.