Vorkaufsrecht bei Immobilien: Rahmenbedingungen, Fristen und rechtliche Grundlagen

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien führt bei Immobilienkäufern häufig zu Verunsicherung. Trotz Abschluss eines Kaufvertrages steht dem Berechtigten der Erwerb des Hauses zu und der Drittkäufer geht leer aus. Damit das Vorkaufsrecht bei einem Haus nicht die Freude über den Hauskauf trübt, lohnt sich im Vorfeld ein genauer Blick auf die unterschiedlichen Arten des Vorkaufsrechts.

Vorkaufsrecht bei einem Haus – kurz erklärt

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien sichert dem Berechtigten das Vorrecht zum Erwerb einer Immobilie vor anderen Kaufinteressenten zu. Zur Ausübung dieses Vorkaufsrechts ist der Eintritt des Vorkaufsfalles laut § 463 BGB erforderlich. In diesem Fall erklärt der Vorkaufsberechtigte gegenüber dem Verkäufer die Absicht zur Ausübung seines Vorkaufsrechts. Im Gegensatz zum späteren Kaufvertrag ist für diese Erklärung keine bestimmte Form vorgeschrieben (siehe § 464 Abs. 1 BGB).

Ausübung und Folgen des Vorkaufsrechts

Bei einem Vertragsabschluss mit einer dritten Partei ist der Verkäufer nach § 469 BGB dazu verpflichtet, dem Berechtigten den Vertragsinhalt unverzüglich mitzuteilen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt der Gesetzgeber eine Frist von zwei Monaten, sofern keine anderslautenden Vertragsvereinbarungen bestehen (siehe § 469 Abs. 2 BGB). Nach Ablauf der gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Frist erlischt das Vorkaufsrecht.

Entgegen der vorherrschenden Meinung tritt der Berechtigte keineswegs in den bestehenden Kaufvertrag ein, da grundsätzlich ein eigenständiger Vertrag entsteht. Dieser erfordert eine notarielle Beurkundung und muss den Bedingungen des vorab geschlossenen Vertrages mit dem Drittkäufer entsprechen. Der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Drittkäufer ist weiterhin wirksam. Es ist daher üblich, dass hier ein Rücktrittsrecht im Fall der Ausübung eines Vorkaufsrechts vereinbart ist.

Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?

Grundsätzlich lassen sich vier Varianten unterscheiden:

• dingliches Vorkaufsrechts (im Grundbuch eingetragen)
• öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
• schuldrechtliches Vorkaufsrecht
• gesetzliches Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht bei Immobilien erfordert nicht in jedem Fall einen Grundbucheintrag oder eine vertragliche Vereinbarung. Aus diesem Grund lohnt sich ein näherer Blick auf die unterschiedlichen Rahmenbedingungen.

• Dingliches Vorkaufsrecht

Für dieses Vorkaufsrecht gelten die Regelungen in § 1094 ff. BGB. Es ist ausschließlich bei Grundstücken sowie grundstückgleichen Rechten anwendbar und bedarf eines Grundbucheintrags. Das dingliche Vorkaufsrecht bei Immobilien entsteht laut § 873 BGB durch dingliche Einigung sowie den nachfolgenden Grundbucheintrag. Letzterer bewirkt automatisch eine Verfügungssperre im Verkaufsfall.

• Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Bei einem öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht besteht für Privatpersonen in der Regel keine Chance auf Erwerb des betreffenden Grundstücks. Diesbezüglich gelten die Regelungen in den §§ 24-28 BauGB, weiterhin können weitere Gesetze wie das Wasserrecht sowie Denkmalschutz-, Eisenbahn-, Naturschutz-Reichssiedlungs- oder Eisenbahngesetz als Grundlage für die Anwendung des Vorkaufsrechts dienen. Allerdings müssen für die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts triftige Gründe vorliegen, beispielsweise das Allgemeinwohl.

• Schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Dieses Vorkaufsrecht lässt sich auf bewegliche und unbewegliche Sachen anwenden (siehe §§ 463 bis 473 BGB). Es erfolgt kein Eintrag im Grundbuch, eine vertragliche Vereinbarung genügt. Schließt der Verkäufer einen Kaufvertrag mit einem Dritten ab und übergeht den Vorkaufsberechtigten, kann der Berechtigte zwar Schadensersatzforderungen an den Verkäufer stellen, der Verkauf an den Drittkäufer bleibt jedoch bestehen.

• Gesetzliches Vorkaufsrecht

In bestimmten Fällen greifen gesetzliche Vorkaufsrechte, die beispielsweise für Mieter oder Miterben gelten. Zum Schutz von Mietern gesteht der Gesetzgeber diesen in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Räumt der Verkäufer kein Vorkaufsrecht ein, kann der Mieter laut Urteil des Bundesgerichtshofs Schadenersatz fordern. Wenn ein Miterbe in einer Erbengemeinschaft seinen Anteil an der geerbten Immobilie verkaufen möchte, steht den anderen Erben laut § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Immobilien zu. Ebenfalls möglich ist ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht für Gemeinden zur Sicherung der Bauleitplanung. Diesbezüglich gibt es Unterschiede zwischen dem allgemeinen und dem besonderen Vorkaufsrecht (siehe § 24 und § 25 BauGB).

Verzicht auf das Vorkaufsrecht

Bei einem Verzicht auf das Vorkaufsrecht bei Immobilien ist ausdrücklich eine Erklärung erforderlich. Wenn es sich bei dem Vorkaufsberechtigten um eine Gemeinde handelt, muss diese bei einem Verzicht auf das Vorkaufsrecht in der Regel ein Negativzeugnis ausstellen (siehe § 28 Abs. 1 BauGB). Allerdings gilt auch das Verstreichen der Frist offizieller Rücktritt vom Vorkaufsrecht.

Drohende Schadensersatzforderungen bei Umgehung des Vorkaufsrechts

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien schützt den Berechtigten jedoch nur bei einem Verkauf an Drittkäufer. Handelt es sich bei dem Käufer jedoch um ein Familienmitglied, greifen die Regelungen nicht. Dies gilt auch für Tauschgeschäfte, Schenkungen oder Zwangsvollstreckungen.

Anders sieht dies jedoch aus, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Da bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht bei Immobilien kein Grundbucheintrag erfolgt, liegt hier auch keine Verfügungssperre vor. Erfolgt ein Verkauf an einen Dritten, kann der Berechtigte vom Verkäufer Schadensersatz fordern (siehe § 280 BGB sowie Urteil des BGH, Az.: VIII ZR 51/14). Der Drittkäufer bleibt jedoch neuer Besitzer der Immobilie.

Vorkaufsrecht bei Immobilien: Vor- und Nachteile im Überblick

Das Vorkaufsrecht bei Immobilien bietet einige Vorteile, hält für die Beteiligten allerdings auch ein paar Nachteile bereit.

Vorteile	Nachteile
Grundbucheintrag schützt die Rechte des Berechtigten (bei dinglichem Vorkaufsrecht)	Grundbucheintrag ist nicht bei jeder Variante erforderlich, es besteht die Gefahr der Umgehung
Berechtigter kann bei Abschluss eines Kaufvertrages sein Recht einfordern	Schadenersatzforderung bei Umgehung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts, Immobilie verbleibt jedoch beim Drittkäufer
Vorkaufsrechte sind gesetzlich abgesichert	Vorverkaufsrecht schützt nur bei Verkauf und nicht bei anderen Formen der Eigentumsübertragung (Schenkung, Zwangsversteigerung etc.)
	Vertragsbedingungen müssen übernommen werden