Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Die Kurve für die Entwicklung der Immobilienpreise geht seit geraumer Zeit steil nach oben. Schon jetzt lässt sich prognostizieren, dass dieser Trend noch eine Weile anhält. Was Immobilienkäufern wirtschaftlich ein Runzeln auf die Stirn treibt, ist für Immobilienbesitzer eine wahre Goldgrube. Die Chancen, Immobilien gewinnbringend zu verkaufen, sind so gut wie kaum zuvor. Doch wann genau ist der ideale Zeitpunkt für den Immobilienverkauf? Diese Frage erläutern wir in diesem Artikel in Bezug auf Motive und Marktlage.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf aus wirtschaftlicher Perspektive?

Ein Blick auf die Marktsituation verrät, dass die Immobilienpreise höchstwahrscheinlich eher steigen als fallen und somit ein Wertzuwachs erreicht werden kann. Wer jetzt seine Immobilie verkauft, verpasst die Wertsteigerung, welche das Objekt im Verlauf der nächsten Jahre erfahren kann. Anders als in strukturschwachen Regionen ist dies insbesondere in den Ballungszentren bzw. Regionen, die von einem verstärkten Zuzug profitieren, der Fall. Aber auch wirtschaftlich boomende Regionen und Universitätsstädte gelten als besonders attraktive Orte für Immobilieninvestments. Da insbesondere Universitätsstädte immer häufiger einen regelrechten Andrang von Studenten erleben, kann der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf gekommen sein.

Bei den Überlegungen ist außerdem zu berücksichtigen, dass die Niedrigzinsphase nach wie vor anhält, wodurch sich der Verkaufserlös aktuell kaum gewinnbringend anlegen lässt. Weiterhin stellt sich bei eigengenutzten Immobilien die Frage, wo die eigene neue Bleibe nach einem Verkauf sein soll. Wer einmal vom Mieter zum Immobilienbesitzer geworden ist, tut sich in der Regel schwer damit, diesen Status wieder aufzugeben. Ist angedacht, dass der Verkauf in einem neuen Kauf mündet, weil der Wohnraum verkleinert werden soll? Bei dieser Konstellation gilt es, sich vor dem Verkauf einen Überblick zu den Immobilienpreisen für das neu zu erwerbende Objekt zu verschaffen. Sind bei verringertem Wohnraum trotz steigender Immobilienpreise die Neukaufkosten deutlich geringer als der erzielbare Verkaufspreis, kann der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf gekommen sein. Für potenzielle Käufer lohnt sich der Kauf insofern, da sich die Zinsen für einen Immobilienkredit aktuell ebenfalls auf einem historischen Tief befinden.

Berücksichtigung der Spekulationssteuer – Was gilt es hier zu beachten?

Ob der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf gekommen ist, ist auch eine Frage, die mit der Spekulationssteuer in unmittelbarem Zusammenhang steht. Bei der Spekulationssteuer handelt es sich um eine Steuer, welche zum Tragen kommt, wenn die erworbene Immobilie in einem Zeitraum von weniger als 10 Jahren wieder veräußert wird. Sie zielt auf den gewinnbringenden Wiederverkauf der Immobilie ab und betrifft in einem Großteil der Fälle Hausbesitzer, die mit der Immobilie Kapital erwirtschaften möchten. Die Wertsteigerung ist hierbei spekulativ einkalkuliert. Selbst wenn der Wiederverkauf auf privater Basis und nicht gewerblich vollzogen wird, sind die Gewinne nach § 22 Nr. 2 EStG in Verbindung mit dem § 23 EStG üblicherweise steuerpflichtig.

Das Objekt, um das es im Hinblick auf einen Wiederverkehr geht, ist ein Vermietungsobjekt? Auch in diesem Fall wird die Spekulationssteuer fällig, da die Vermietung die spekulativ erwartete Wertsteigerung nicht aushebelt.

Wer das Haus, welches zum Verkauf stehen soll, drei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt, kommt um die Spekulationssteuer herum. Des Weiteren wird die Spekulationssteuer nicht fällig, wenn der Immobilienbesitzer erst nach Ablauf von 10 Jahren die Immobilie veräußert. Um den Zeitraum von 10 Jahren zu erreichen, ist das Datum der beiden Kaufvertragsbeurkundungen heranzuziehen. Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf kann daher gekommen sein, wenn bereits 10 Jahre seit dem Kauf vergangen sind.

Welche Gründe kommen für einen Hausverkauf infrage?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, sein Haus zu verkaufen, hat meist seine persönlichen Gründe dafür im Blick. Denn nicht immer ist die finanzielle Komponente durch einen gewinnbringenden Verkauf ausschlaggebend dafür, ob der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf gekommen ist. So kann es auch eine Rolle spielen, dass sich Immobilienbesitzer aus Altersgründen nicht mehr in hinreichendem Maße um das Grundstück kümmern können. Darüber hinaus kann Barrierefreiheit gefordert sein, welche bei dem aktuellen Objekt möglicherweise nicht gegeben ist. Wer nicht mehr mit dem eigenen Auto unterwegs sein möchte, jedoch eine Immobilie in der Peripherie besitzt, ist womöglich besser damit beraten, in die Stadt mit ihrer gut ausgebauten Infrastruktur zu ziehen.

Die Kinder sind ausgezogen und es gilt, den Wohnraum zu verkleinern? Oder ist unerwartet eine schwerwiegende Krankheit eingetreten? Auch eine Scheidung kann den Hausverkauf erfordern, wobei es hierbei üblicherweise im Interesse beider Parteien ist, den Verkauf schnell über die Bühne zu bringen. Sofern eine Sanierung ansteht, jedoch die finanziellen Mittel für eine Investition fehlen, kann ebenfalls der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf gekommen sein.