Was Sie bei der Immobilienfinanzierung beachten sollten

Dank des anhaltenden Niedrigzinsniveaus lässt der Boom auf dem Immobilienmarkt nicht nach. Viele Deutsche möchten die Gunst der Stunde nutzen, um eine eigene Immobilie zu erwerben. Denn Immobilienfinanzierungen sind jetzt günstig wie nie. Doch der Gesetzgeber schiebt Banken jetzt einen Riegel vor, der eine voreilige Vergabe von Immobilienkrediten verhindert.

Zum 21. März 2016 wurde die EU-Richtlinie zu Wohnimmobilienkrediten in Deutschland eingeführt. Ziel ist es, die Anzahl der Zwangsversteigerungen zu reduzieren und dafür zu sorgen, dass sich europäische Verbraucher aufgrund einer Immobilienfinanzierung nicht überschulden. So sind die Kreditvergabe-Kriterien der Banken seitdem noch deutlich strenger geworden, wenn es um den Kauf oder Bau von Wohnimmobilien geht. Die Bonität, also die prognostizierte Fähigkeit, den Kredit planmäßig zurückbezahlen zu können, spielt nun eine noch größere Rolle bei der Kreditentscheidung als bisher, und soll von Banken jetzt akribischer geprüft werden. Auch die Informationspflichten der Banken gegenüber ihren Kunden sind verschärft worden. Diese Gesetzesänderungen sollen sowohl Banken als auch Kreditnehmer davor schützen, dass der Immobilienkredit später nicht mehr zurückbezahlt werden kann und Immobilienbesitzer in eine Schuldenfalle geraten. Verstoßen Banken gegen die neuen Regelungen und es kommt zum Kreditausfall, kann der Kunde unter Umständen den Zins kürzen und vorzeitig kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Das kann Banken teuer zu stehen kommen. Im schlimmsten Fall verlieren Banken gleich doppelt: Zum einen bekommt die Bank das Geld vom Schuldner ggf. nicht mehr zurück. Zum anderen hat die Immobilie möglicherweise an Wert verloren und kann nur zu einem verminderten Wert wieder verkauft werden – den Verlust hat die Bank zu tragen. Daher nehmen Banken die finanzielle Situation des Kreditnehmers bei einer Immobilienfinanzierung jetzt besonders unter die Lupe.

Wenn Sie planen, eine Immobilie zu kaufen, sind folgende Punkte wichtig:

Die richtige Immobilie zum richtigen Preis finden

Die passende Immobilie zu finden, ist beim Immobilienkauf die wohl schwierigste Aufgabe. Um zielgerichtet nach der Wunsch-Immobilie suchen zu können, müssen Sie sich selbst im Klaren sein, in welcher Größenordnung sich der Preis der Immobilie bewegen soll und welche Faktoren Ihnen besonders wichtig sind. Während der eine die charmante Altbau-Wohnung oder eine charakteristische Denkmal-Immobilie bevorzugt, schätzt der andere eher ein Neubau-Effizienzhaus mit großem Garten. Der eine genießt lieber die Natur und Ruhe am Stadtrand, wohingegen der andere das abwechslungsreiche Stadtleben mit Bars und Cafè’s in direkter Nähe liebt. Wer sich an einen professionellen Immobilienmakler wendet und diesem möglichst konkrete Angaben zur Traum-Immobilie sowie zum gewünschten Preissegment an die Hand gibt, ist auch auf einem überlaufenen und intransparenten Immobilienmarkt dennoch gut beraten. Wer eine Immobilie besonders günstig erwerben möchte, gibt es z.B. die Möglichkeit auf einer Zwangsversteigerung.

Um herauszufinden, wie hoch der Preis Ihrer Immobilie maximal sein darf, sollten Sie die maximale Finanzierbarkeit ermitteln. Wenn Sie von Ihrer Bank beispielsweise einen Immobilienkredit in Höhe von 200.000,-€ bekommen und Eigenkapital in Höhe von 50.000,-€ mitbringen, darf Ihre Immobilie nicht mehr als maximal 250.000,-€ kosten. Berücksichtigen Sie, dass zum eigentlichen Kaufpreis für ein Objekt noch einige zusätzliche Kosten wie Maklerprovision, Notargebühren, Kosten für Grundbucheintrag oder Grunderwerbssteuer auf Sie zukommen. In der Regel betragen die Nebenkosten rund 5 – 12 Prozent, die Sie miteinkalkulieren müssen. Wenn Sie planen, das Haus ggf. in einigen Jahren wieder zu verkaufen, sollte auch die prognostizierte Wertentwicklung des Objektes mit in Ihre Entscheidung einbezogen werden. Vertrauen Sie hier auf die 25-jährige Expertise unserer creditSUN Immobilienfachleute.

Das passende Finanzierungskonzept entwickeln

Anders als beim Konsumentenkredit gibt es die Immobilienfinanzierung nicht von der Stange. Das Finanzierungskonzept sollte auf die Bedürfnisse und Präferenzen des Immobilienkäufers ausgerichtet sein. Je nach Zielsetzung und Belastbarkeit gibt es verschiedene Ansätze und Strategien. So bevorzugen manche Immobilienkäufer Finanzierungen mit besonders niedriger monatlicher Belastung oder möglichst hoher Planungssicherheit. Demgegenüber kann die Finanzierung auch derart gestaltet werden, dass die Gesamtkosten sehr niedrig sind oder der Immobilienkäufer möglichst flexibel bleibt.

Finanzierung mit niedrigen Monatsraten

Bei einer Finanzierung mit dem Ziel einer sehr niedrigen monatlichen Belastung kann an mehreren Stellschrauben gedreht werden: Erste Grundvoraussetzung ist ein niedriger Zinssatz. Wer als Immobilienkäufer eine gute Bonität und ordentlich Eigenkapital mitbringt, hat in Zeiten des Niedrigzinsniveaus gute Chancen auf eine günstige Immobilienfinanzierung. Der zweite Faktor ist die Zinsbindungsfrist – diese beeinflusst den Zinssatz und nimmt damit auch Einfluss auf die Monatsrate: Je kürzer die Zinsbindungsfrist ist, desto günstiger fällt der Zinssatz aus. Nachteil bei einer sehr kurzen Zinsbindungsfrist ist das Risiko, dass das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung gestiegen ist und man nach wenigen Jahren einen deutlich höheren Zins und damit eine weitaus höhere Monatsrate bezahlen muss. Hier sollte man ein gesundes Mittelmaß finden. Der dritte Faktor, der die Höhe der Monatsrate maßgeblich beeinflusst, ist der Tilgungssatz. Um die Rate niedrig zu halten, empfiehlt sich die geringst mögliche Tilgung von einem Prozent pro Jahr. Beachten Sie dabei allerdings, dass sich durch eine niedrige Tilgungsrate die Gesamtlaufzeit entsprechend verlängert. Durch die längere Laufzeit steigen die Gesamtkosten der Finanzierung.

Finanzierung mit hoher Planungssicherheit

Für Immobilienkäufer, die besonders viel Wert auf Sicherheit legen und gerne langfristig planen, empfiehlt es sich, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren. Zwar erhöht sich bei einer langen Zinsbindungsfrist der Zinssatz. Auf der anderen Seite befinden sich die Zinsen aufgrund der anhaltenden Tiefzinspolitik der EZB auf einem historisch niedrigen Niveau, so dass sich eine lange Zinsbindungsfrist dennoch lohnen kann.

Finanzierung mit niedrigen Gesamtkosten

Für Immobilienkäufer, die über ein hohes Monatsnettoeinkommen verfügen, jedoch überschaubare monatliche Belastungen haben, spielt eine niedrige Monatsrate bei der Immobilienfinanzierung keine ganz so große Rolle. Viel wichtiger ist ihnen oft die Höhe der Gesamtkosten über die komplette Laufzeit. Um diese so gering wie möglich zu halten, kann die Laufzeit durch eine hohe Tilgungsrate von drei Prozent oder mehr sowie durch regelmäßige Sondertilgungen verkürzt werden. Vorteil ist, dass der Immobilienkredit schnell abbezahlt ist. Nachteil ist eine hohe monatliche Belastung, die ggf. zu Einschränkungen in anderen Bereichen führen kann.

Meistens wird bei der Gestaltung des Finanzierungskonzeptes nicht ein einzelnes Ziel in den Vordergrund gestellt, sondern ein Kompromiss gefunden, der mehrere Zielsetzungen abdeckt. Bei der Zinsbindungsfrist wird häufig ein Zeitrahmen von 15 Jahren vereinbart. Dies ermöglicht eine Planungssicherheit über viele Jahre, bei gleichzeitig gemäßigter Zinsbelastung. Eine Tilgungsrate von zwei statt einem Prozent stellt einen guten Kompromiss zwischen niedriger Monatsrate und schneller Rückzahlung dar. Allerdings muss die finanzielle Situation jedes Immobilienkäufers im Einzelfall geprüft werden. Grundsätzlich sollte die Monatsrate möglichst so gewählt werden, dass der Immobilienkreditnehmer zur Rente schuldenfrei ist, eine pauschale Empfehlung zur Laufzeit und Monatsrate kann an der Stelle aber nicht gegeben werden. Treffen Sie mit Ihrer Bank unbedingt eine vertragliche Vereinbarung zu Sondertilgungen, um bei der Rückzahlung Ihres Immobilienkredites flexibel zu bleiben. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld und verbessern dadurch Ihre Ausgangslage bei einer Anschlussfinanzierung. Manche Banken gewähren ihren Kunden sogar die Möglichkeit, bei Bedarf den Tilgungssatz anzupassen. Bei einer Gehaltserhöhung beispielsweise ist die Anhebung des Tilgungssatzes durchaus eine Überlegung wert.

Die Höhe des Eigenkapitals in Erfahrung bringen

Als Faustregel für eine sichere Immobilienfinanzierung gilt unter Experten ein Eigenkapitalanteil von rund 20 – 30%. Soviel sollten Immobilienkäufer aus eigener Kasse mitbringen, damit der Finanzierungsanteil nicht unverhältnismäßig hoch ist. Je mehr Eigenkapital der angehende Immobilieneigentümer einbringt, desto geringer ist für die Bank das Risiko, desto günstiger ist der Zinssatz und desto mehr Geld lässt sich somit sparen. Selbstverständlich ist auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich. Man spricht hier von einer sogenannten Vollfinanzierung. Ob dies zu empfehlen ist oder nicht, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Ihr Eigenkapital können Sie ganz einfach selbst ermitteln. Machen Sie einen Kassensturz und erstellen Sie sich eine Übersicht mit allen Geldanlagen, die Ihnen zur Verfügung stehen. Angefangen vom Sparkonto, über zuteilungsreife Bausparverträge und festverzinsliche Wertpapiere bis hin zu Termingeldern können Sie alle Guthaben-Arten, auf die Sie kurzfristig zugreifen können, in die Berechnung Ihres Eigenkapitals miteinbeziehen. Aktien, Fonds oder Anleihen, deren Wert stark schwanken kann, können ebenfalls mit einberechnet werden, allerdings erst nach Abzug des Risikoabschlags. Wenn Sie nun alle Ihre Guthaben addiert haben, sollten Sie von dieser Summe rund 3 Monatsnettogehälter als Reserve abziehen. Das Ergebnis entspricht der maximalen Eigenkapitalsumme. Kapitalanlagen, die Sie noch nicht liquidieren können, sollten nicht in die Summe des Eigenkapitals einbezogen werden. Allerdings können beispielsweise Bausparverträge, die in 5 Jahren fällig werden, im Tilgungsplan berücksichtigt werden.

Die passende Monatsrate ermitteln

Um die laufenden monatlichen Raten Ihres Immobilienkredites bedienen zu können und nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu kommen, sollten Sie vorher genau ermitteln, wie viel Geld Sie für die Kreditraten maximal zur Verfügung haben. Verschaffen Sie sich bereits mehrere Monate vor der Beantragung einer Immobilienfinanzierung einen genauen Überblick über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Zu den Einnahmen gehören neben Gehältern beispielsweise auch Mieteinnahmen, Kindergeld oder Einkünfte aus Kapitalvermögen. Einmalige Zahlungen Ihres Arbeitgebers wie Ausbezahlung von Überstunden oder Weihnachts- und Urlaubsgeld sind eher zu vernachlässigen, da Arbeitnehmer sich in der Regel nicht darauf verlassen können, dass sie diese Einkünfte in den nächsten Jahren weiterhin beziehen werden. Einkünfte aus einem Nebenjob sollten wenn, dann nur zur Hälfte angesetzt werden, da dies keine verlässliche Einnahmenquelle darstellt. Achten Sie bei der Beantragung einer Immobilienfinanzierung auch auf den richtigen Zeitpunkt. Wie sieht Ihre Familienplanung mittel- bis langfristig aus? Ist beispielsweise ein weiteres Kind geplant, verringert sich das Einkommen eines Elternteils oft für ein, zwei Jahre. Fällt einer von zwei Erwerbstätigen z.B. krankheitsbedingt für eine gewisse Zeit aus, verliert seinen Arbeitsplatz oder plant selbst einen Arbeitgeberwechsel, dann ist kein günstiger Zeitpunkt, um eine Immobilienfinanzierung zu beantragen.

Zu den Kosten gehören neben den Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Kleidung, Haushaltswaren, Körperpflege, Medikamente, Hobbies, Geschenke, etc.) auch Kosten fürs Auto (Versicherung, Steuer, Reparaturen, Inspektion, TÜV, etc.), für Telekommunikation (Internet, Mobilfunk, Festnetz) sowie Versicherungsgebühren (Haftpflicht, Hausrat, Lebensversicherung, Rechtsschutz, etc.). Unterhaltszahlungen oder Raten bereits bestehender Kredite schmälern ebenfalls das Haushaltsnettoeinkommen. Planen Sie auch einen gewissen Puffer für Sonderausgaben mit ein – wir empfehlen mindestens 100 – 200,-€ pro Monat. Greifen Sie auch bei der Kalkulation der Lebenshaltungskosten auf Ihre Erfahrungswerte aus der Vergangenheit zurück. Führen Sie dazu bei Bedarf über einige Monate ein Haushaltsbuch (schriftlich oder elektronisch), um mehr Transparenz zu schaffen. Da die Ansprüche, Präferenzen und Lebensstile sehr unterschiedlich sein können, müssen die Lebenshaltungskosten individuell ermittelt werden. Als sehr groben Anhaltspunkt kann man von rund 750,-€ pro Person und Monat, zuzüglich 250,-€ pro weiterem Familienmitglied ausgehen.

Ziehen Sie alle Ausgaben inkl. einer Notreserve von Ihren monatlichen Einnahmen ab, so ergibt sich das Nettoeinkommen. Setzen Sie die Monatsrate Ihrer Immobilienfinanzierung maximal in dieser Höhe an. Als grobe Faustregel gilt: Die Monatsrate sollte 30 – 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Ausreichend Zeit einkalkulieren

Die Suche nach der passenden Immobilie gestaltet sich nicht immer einfach und kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Gerade in Großstädten ist die Nachfrage nach zentralen Eigentumswohnungen und schönen Einfamilienhäusern so hoch wie nie – das Angebot dagegen ist begrenzt. Daher sind Wartezeiten von einigen Monaten oder sogar Jahren mittlerweile die Regel. Der Kaufvertrag Ihrer neuen Immobilie sollte idealerweise erst dann unterschrieben werden, wenn Sie eine endgültige Kreditzusage von der Bank erhalten haben. Machen Sie sich also rechtzeitig Gedanken über Ihre Finanzierungsstrategie, über Ihre Präferenzen und Ziele. Bereiten Sie für das Gespräch mit der Bank bereits wichtige Informationen und Unterlagen vor. Fragestellungen zu Ihrem Eigenkapital, zu Ihren Einkünften und monatlichen Belastungen, etc. sollten Sie beantworten und auch belegen können. Die Bank kann erst nach ausgiebiger Prüfung Ihrer Zahlungsfähigkeit anhand vollständiger Unterlagen eine echte Kreditentscheidung treffen. Zwar ist die Kreditprüfung einer Immobilienfinanzierung deutlich komplexer als die eines Konsumentenkredites. Wie lange Sie jedoch auf die Zusage von der Bank warten müssen, hängt maßgeblich von der Zulieferung Ihrer Unterlagen ab. Sie haben also zum Teil selbst in der Hand, wie schnell Ihre Immobilienfinanzierung bewilligt und ausbezahlt wird.

Bei creditSUN müssen Sie für die Immobiliensuche und -finanzierung noch nicht einmal den Ansprechpartner wechseln. Denn bei creditSUN bekommen Sie als Immobilienkäufer gleich alles aus einer Hand – von der Beratung über die Immobilienvermittlung bis hin zur Immobilienfinanzierung, sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger.