Haus verkaufen trotz Kredit – Dürfen Sie Ihr Haus verkaufen, obwohl Ihr Hauskredit noch läuft?
Eine Hausfinanzierung ist häufig auf dreißig Jahre oder länger angelegt. In diesem Zeitraum kann sich vieles ändern, sowohl privat als auch beruflich. Ändern sich die Lebensumstände kann es sein, dass Sie Ihr Haus verkaufen müssen. Gründe könnten z.B. eine Trennung vom Partner sein oder ein Umzug in eine andere Stadt. Nun stellt sich die Frage, ob Sie Ihr Haus verkaufen trotz Kredit dürfen. Generell ist das kein Problem. Durch den Hausverkauf nehmen Sie Geld ein und können damit den Kredit zurückzahlen. Wichtig ist allerdings zu wissen, dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Kalkulation berücksichtigen sollten. Sie sollten daher bei einem Hausverkauf trotz einer Grundschuld einige Punkte beachten, damit Sie keine Schwierigkeiten bekommen.
Bei einem Haus verkaufen trotz Kredit müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, obwohl Sie noch monatlich Raten bezahlen, kündigen Sie damit außerordentlich Ihren laufenden Kredit. Das ist möglich, allerdings verlangen die meisten Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Art Schadensersatz. Die Bank hat mit den Zinsen aus dem Vertrag fest gerechnet. Durch die frühzeitige Kündigung gehen ihr diese Einnahmen verloren. Bevor Sie den Vertrag kündigen, sollten Sie sich zunächst die genaue Rückzahlungssumme ausrechnen lassen. Wie Sie konkret die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, erfahren Sie hier. Trotzdem kann es sich lohnen die Berechnung durch eine Verbraucherzentrale überprüfen zu lassen.
Können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermeiden?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Posten, den Sie nicht unbedingt bezahlen müssen. Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Sie beim Haus verkaufen trotz Kredit keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen:
- Objekttausch/Pfandtausch: Angenommen, Sie verkaufen Ihr Haus, weil Sie aus beruflichen Gründen umziehen müssen. Am neuen Arbeitsort kaufen Sie ein neues Haus und müssen dazu wieder einen Kredit aufnehmen. Das neue Haus muss aber einen ähnlichen Immobilienwert wie das vorherige Haus besitzen. Das neue Haus dient dann wieder für die Bank als Sicherheit. Sie tauschen somit einfach die Objekte miteinander aus. In diesem Fall können Sie den Kredit einfach auf das neue Objekt übertragen. Dazu benötigen Sie einen Termin beim Notar. Dieser löscht die alte Immobilie aus dem Grundbuch und trägt das neue Haus ein.
- Schuldnertausch: Falls Sie (vorerst) keine neue Immobilie erwerben wollen, sollten Sie mit dem neuen Besitzer Ihres Hauses sprechen. Möglicherweise übernimmt dieser einfach den Kreditvertrag. Das ist nur möglich, wenn die Bank zustimmt. Wichtig ist außerdem, dass sich an den Vertragskonditionen nichts ändert. Es müssen also die Bank und der Käufer einverstanden sein. Eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Haus verkaufen trotz Kredit zahlen Sie bei diesen Methoden nicht.1
Das Haus vermieten statt zu verkaufen
Wenn Sie einen Hausverkauf trotz Grundschuld durchführen und Sie auf keine der genannten Möglichkeiten zurückgreifen können, müssen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Falls die ortsüblichen Mieten entsprechend hoch sind, gibt es noch eine weitere Möglichkeit. Sie suchen sich für Ihr Haus einen Mieter. Achten Sie darauf, dass die zu erwartende Miete möglichst die Kreditkosten deckt. Optimal ist es, wenn die Miete ein wenig höher ist. Dann bleibt Ihnen noch Geld für Reparaturarbeiten und eventuell einem Hausmeisterservice, der sich um das Objekt kümmert Sie brauchen dazu weder die Zustimmung Ihrer Bank noch müssen Sie Notarkosten bezahlen. Der Nachteil ist, dass Sie als Vermieter mit Ihrem Haus beschäftigt sind, selbst wenn Sie viele Arbeiten delegieren. Alte Mieter ziehen aus, müssen Sie sofort einen Ersatz finden, da Sie sonst doppelte Kosten haben. Leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter die Kosten nicht bezahlen. In diesem Fall hilft nur eine Räumungsklage. Das muss aber nicht sein und wenn Sie zuvor den Schufa-Eintrag des Interessenten einsehen, sind Sie auf der sicheren Seite. Dies ist eine Alternative zum Haus verkaufen trotz Kredit, die eine Überlegung wert ist.
Darauf gilt es zu achten, wenn Sie ein Haus trotz laufenden Kredit verkaufen wollen!
Beim Haus verkaufen trotz Kredit müssen Sie immer auf die Vorfälligkeitsentschädigung achten. Diese wird immer fällig, wenn Sie einen Kredit auflösen. Sie können sich die Summe sparen, wenn Sie sich ein neues Objekt kaufen und den Kredit darauf übertragen. Allerdings fallen Notarkosten an. Erkundigen Sie sich im Vorfeld, welche Methode günstiger ist. Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf vermeiden, wenn Ihr Käufer den Kreditvertrag einfach zu den gleichen Konditionen übernimmt. Hier ist allerdings die Zustimmung der Bank notwendig.
Falls Sie das Haus nicht unbedingt verkaufen wollen, vermieten Sie es einfach. Am besten ist es, wenn die Miete ein wenig über den Kreditkosten liegt. Dann bleibt Ihnen sogar noch ein wenig Geld übrig. Allerdings müssen Sie sich darum kümmern, dass das Haus ständig vermietet ist und Reparaturen zeitnah durchgeführt werden.
1 Wikipedia zur Vorfälligkeitsentschädigung (Stand: 23.03.2019)
Mein Name ist Lutz Hegner. Seit 1991 bin ich als Geschäftsführer der Hegner & Möller GmbH täglich mit dem Thema FINANZEN beschäftigt und habe so das Glück, Interesse und Beruf verbinden zu können. Auf dem creditSUN Blog gebe ich gerne meine Expertise weiter und stehe als für Fragen im Bereich Finanzen gerne zur Verfügung.
