Ist ein Hausverkauf mit Grundschuld möglich?
Wer ein neues Eigenheim sucht, wird sich vorwiegend für schuldenfreie Immobilien interessieren. Doch auch ein Hausverkauf mit Grundschuld ist grundsätzlich möglich. Als bisheriger Eigentümer haben Sie mehrere Optionen, die Immobilie trotz Belastung attraktiv zu präsentieren. So ist es denkbar, die Grundschuld zu übertragen beim Hausverkauf oder diese löschen zu lassen. Auch die Übernahme eines laufenden Kredits seitens des Käufers kommt mitunter in Frage. Welche Voraussetzungen beim Immobilienverkauf trotz Grundschuld bestehen, lesen Sie hier.
Immobilienverkauf mit Grundschuld grundsätzlich möglich
Die Grundschuld eines Hauses dient häufig als wichtige Sicherheit für einen Bankkredit, wenn beispielsweise eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen wird. Während das Darlehen abbezahlt wird, ist die kreditgebende Bank durch die Grundschuld und die damit verbundene Immobilie oder das Grundstück abgesichert. Doch was, wenn sich die Lebensbedingungen verändern und die Immobilie veräußert werden soll – und die Grundschuld nach wie vor aufgrund des laufenden Kredits besteht? Viele Verkäufer fragen sich, ob in diesem Fall ein Hausverkauf mit Grundschuld realisiert werden kann. Die Antwort ist: Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Die Bank und/oder der Käufer müssen etwa dann zustimmen, wenn Sie die Grundschuld übertragen oder löschen wollen.
Grundschuld erschwert den Verkauf
Ist Ihre Immobilie mit einer Grundschuld belastet, wird der Verkaufsprozess wahrscheinlich deutlich schwieriger sein. Denn natürlich wirken bestehende Schulden des bisherigen Eigentümers abschreckend für den Käufer, wenn er diese übernehmen muss. Schuldenfreie Häuser ziehen mehr Interessenten an und können hochpreisiger inseriert werden. Außerdem ist der Markt derzeit breit gefächert, sodass Immobilien mit Verbindlichkeiten weiter in den Hintergrund rücken. Dennoch muss der Hausverkauf mit Grundschuld nicht grundsätzlich scheitern.
Welche Möglichkeiten haben Sie?
Sie haben als Verkäufer in der Regel drei Optionen, den Hausverkauf mit Grundschuld durchzuführen. Im ersten Fall übernimmt der Käufer Ihr Darlehen. Im zweiten Fall erfolgt der Hausverkauf mit Grundschuld ohne einen laufenden Kredit, bei dem die Grundschuld an sich an den Käufer übertragen wird. Im dritten Fall planen Sie den Immobilienverkauf erst nach der Löschung der Grundschuld, die Sie aktiv beantragen.
- Hausverkauf mit Grundschuld und laufendem Kredit: Wird ein laufender Kredit an den Käufer übertragen, kann dieser durchaus davon profitieren. Muss er für den Immobilienkauf ohnehin ein Darlehen aufnehmen, lohnt sich ein Blick auf die derzeitige Finanzierung. Manchmal konnte sich der bisherige Eigentümer deutlich attraktivere Zinsen sichern, sodass die Übernahme des bestehenden Kredits finanzielle Vorteile für ihn mit sich bringt. Sind die Zinsen im Laufe der Finanzierung gestiegen, müsste anderenfalls ein neues Darlehen mit weit mehr Gebühren aufgenommen werden.
- Hausverkauf mit Grundschuld ohne einen aktuellen Kredit: Haben Sie den Kredit für Ihre Immobilie bereits abbezahlt, kann unter Umständen trotzdem noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen sein. Das ist dann der Fall, wenn Sie ursprünglich gar nicht vorgehabt haben, Ihre Immobilie zu veräußern und die Grundschuld für einen eventuellen Modernisierungskredit behalten wollten. Auch konnten Sie sich so seinerzeit die Kosten für die Löschung der Grundschuld sparen. In dieser Situation können Sie die Grundschuld nach Rücksprache mit dem Käufer an diesen übertragen.
- Grundschuld löschen lassen vor dem Hausverkauf: Um den Immobilienverkauf trotz Grundschuld ohne Einschränkungen zu realisieren, wird die Löschung derselbigen empfohlen. Das gelingt in der Regel problemlos, sofern seitens des Kreditgebers keine Forderungen mehr bestehen und Ihre Schulden getilgt wurden. Sie benötigen in diesem Fall die Löschungsbewilligung der Bank, die über einen Notar beim Grundbuchamt vorgelegt wird. Ist der mit der Grundschuld verbundene Kredit hingegen noch nicht vollständig bezahlt, müssen Sie diesen vorzeitig ablösen.
Voraussetzungen für den Immobilienverkauf mit Grundschuld
Soll der Hausverkauf mit Grundschuld erfolgen, muss der Käufer bestimmte Grundlagen erfüllen. Auch ist bei der Kredit- oder Grundschuldübertragung die Zustimmung beider Parteien – Käufer und Verkäufer – sowie im Darlehensfall jene der Bank nötig.
Zu den Anforderungen für den Käufer als neuen Kreditnehmer gehören die üblichen Bedingungen bei einer Finanzierung, zum Beispiel
- eine gute Bonität
- ein regelmäßiges Einkommen
- eventuell zusätzliches Eigenkapital
Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann alternativ ein Bürge einspringen. Dieser sollte die genannten Faktoren, insbesondere eine gute Bonität, mitbringen. Sofern der Prozess der Kreditübertragung erfolgreich abgeschlossen wird, zahlt künftig der Käufer das Darlehen bei der Bank ab. Der Verkäufer ist anschließend keine beteiligte Partei mehr.
Wie können Sie die Grundschuld löschen lassen?
Wollen oder können Sie nicht die Grundschuld übertragen beim Hausverkauf, ist die Löschung der richtige Weg. Gibt es eine laufende Baufinanzierung, ist diese beispielsweise über Eigenkapital oder eine andere Sicherheit ablösbar. Sie können etwa eine andere Immobilie oder ein Grundstück in Ihrem Besitz, dessen Wert der bisherigen ähnelt oder diesen übertrifft, als neue Sicherheit für die Bank anbieten. Bedenken Sie aber, dass die Bank sich das vorzeitige Ende der Finanzierung üblicherweise extra bezahlen lässt. Neben den eigentlichen Gebühren für die Löschung der Grundschuld müssen Sie die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Die Höhe dieses Betrags ist gesetzlich nicht klar geregelt, sondern hängt von Faktoren wie
- der übrigen Kreditlaufzeit
- der Höhe des ursprünglichen Darlehens
- der Zinsgebühr
- dem Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierung
ab. Ein Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung besteht in der Regel nur, wenn die Baufinanzierung bereits eine Laufzeit von zehn Jahren oder mehr aufweist. Schauen Sie im Zweifelsfall in die Unterlagen, um sicher zu gehen, dass Sie den Kredit ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung ablösen können.
Doch auch ohne die notwendige Bezahlung der Vorfälligkeitsentschädigung kann der Hausverkauf mit einer Grundschuld, die auf den Käufer übertragen wird, günstiger sein. Denn sowohl für den Notar als auch für das Grundbuchamt müssen im Rahmen der Grundschuldlöschung Gebühren in nicht unerheblicher Höhe bezahlt werden. Diese betragen zwischen 0,2 und 0,4 Prozent der Summe der Grundschuld, bewegen sich also üblicherweise in einem dreistelligen Bereich.
Grundschuld kann ein Hindernis für den Verkauf sein
Zwar ist es mit mehr Aufwand verbunden, doch durchaus möglich, einen Hausverkauf mit Grundschuld in die Tat umzusetzen. Überprüfen Sie, ob die Übertragung der Schulden für beide Seiten sinnvoll ist und auf welche Weise die meisten Kosten gespart werden können. Sofern der Käufer dieser Vorgehensweise aber nicht zustimmt oder die Bank von vornherein ablehnt, müssen Sie die Grundschuld löschen und zum Beispiel offene Forderungen über Eigenkapital oder andere Sicherheiten begleichen.
Mein Name ist Bechthold Christiane und schreibe leidenschaftlich Fachartikel. In meiner langen Berufslaufbahn kann ich eine 30-jährige Tätigkeit im Medien-, Kredit und medizinischen Bereich vorweisen. Ich überzeuge mit meiner Zuverlässigkeit und Qualität von journalistischen Fachberichten.
