Tilgungswechsel bei der Baufinanzierung – Wann ist das möglich?

Mit einem Tilgungswechsel (manchmal auch als „Tilgungssatzwechsel“ bezeichnet) bleiben Sie hinsichtlich ihrer an den Kredit gebundenen Tilgungsrate selbst dann flexibel, wenn sich das Leben einmal ändert. Aber Achtung: Völlig flexibel die Ratenhöhe zu ändern, ist nicht zwangsläufig möglich – entscheidend sind die Konditionen im Darlehensvertrag. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, um Ihre Tilgungsraten anzupassen.

Was versteht man genau unter einem Tilgungswechsel?

Das Wort liefert bereits einen guten Ausblick, was dieser Fachbegriff aus dem Banken- und Kreditwesen meint: Sie als Kreditnehmer „wechseln“, also verändern, die in der Regel monatlich zu leistende Tilgungsrate. Damit beeinflussen Sie dann also nicht nur, wie viel Sie der Kredit monatlich und in seiner Ganzheit kostet, sondern auch wie schnell Sie diesen abbezahlen. Je höher die zu zahlende Rate, desto schneller ist die Kreditsumme zurückgezahlt – und umso niedriger sind in der Regel die Gesamtkosten, da sich somit der Zeitraum verkürzt, für den Sie einen Zins auf die Kreditsumme zahlen.

Da es sich bei Baufinanzierungen in der Regel um hoch dotierte Kredite handelt, für gewöhnlich irgendwo im sechsstelligen Bereich, ist die Tilgungsrate eine wichtige Stellschraube. Sie nimmt auf direkte Art und Weise Einfluss auf Ihre Liquidität und die Zinskosten. Sofern die Möglichkeit überhaupt besteht, dazu gleich mehr, können Sie mit einem Tilgungswechsel die zu leistende Rate verringern oder vergrößern. Was Sie davon anstreben, entscheidet indes Ihre persönliche Einkommenssituation.

Ist eine Anpassung der Tilgungsrate immer möglich?

Leider nein. Bei einem sogenannten „Volltilgerdarlehen“ ist das sogar sehr unüblich. Diese Darlehen bieten sowohl Kreditgebern als auch -nehmern große Sicherheit, da die Zinsbindung und Ratenhöhe über den gesamten Zeitraum und das vollständige Darlehen festgelegt sind. Nachträgliche Änderungen sind in diesen Volltilgerdarlehen nicht vorgesehen.

Selbst bei klassischen Immobilienkrediten, die eine spätere Anschlussfinanzierung vorsehen, muss ein Tilgungswechsel nicht unbedingt erlaubt sein. Dieses Recht muss Ihnen als Kreditnehmer ausdrücklich im Darlehensvertrag eingeräumt werden. Ist Ihnen die Möglichkeit eines solchen Wechsels wichtig, sollten Sie sich also vorab sehr genau darüber bei dem Kreditgeber informieren und zur Sicherheit, wie generell sowieso, den Darlehensvertrag genau lesen.

Falls ein Tilgungssatzwechsel im Darlehensvertrag geregelt ist, dann finden sich da auch die Konditionen hierfür. Es gibt in der Banken- und Kreditgeberlandschaft in der Bundesrepublik durchaus nennenswerte Unterschiede hinsichtlich dieser Konditionen. Die meisten Banken ermöglichen es Kreditnehmern die Ratenhöhe ein- bis dreimal während der Zinsbindung kostenfrei anzupassen. Das ist für Sie dann eine Idealsituation, denn häufiger ist eine Anpassung in der Regel sowieso nicht notwendig. Einige Banken verlangen dafür aber auch einen Zinszuschlag (dann erhöhen sich zwangsläufig die Gesamtkosten durch den höheren Zins) oder stellen Ihnen gesondert eine Gebühr in Rechnung.

Wann lohnt sich ein Tilgungswechsel oder zumindest die Option dafür zu vereinbaren?

Im Leben können sich Dinge, vor allem finanzieller Natur, schnell und unvorhergesehen ändern. Dann ist die Flexibilität, die ein Tilgungssatzwechsel bietet, ein großer und wichtiger Trumpf. Es gibt viele verschiedene Situationen, in denen es sinnvoll sein kann, die Tilgungsrate für die laufende Baufinanzierung neu anzupassen – zum Beispiel dann, wenn sich Ihr Einkommen verändert. Wohnen Sie alleine in der Immobilie, ist ebenso denkbar, dass ein neuer Partner einzieht und Sie sich die Kosten fortan teilen – mit einem zusätzlichen Einkommen ist natürlich auch eine weitaus höhere Tilgung möglich.

Prinzipiell ist ein Tilgungswechsel immer dann sinnvoll, wenn Sie es sich finanziell tatsächlich leisten können, unabhängig davon, ob durch einen Jobwechsel oder eine Gehaltserhöhung beim bekannten Arbeitgeber. Durch die höheren Raten zahlen Sie das Darlehen schneller ab, folglich hat es damit eine kürzere Kreditlaufzeit. Sie zahlen also nicht nur fortlaufend Zinsen auf einen sich schneller reduzierenden Darlehensbetrag, sondern haben das Darlehen zugleich auch zügiger abgezahlt. Die eingesparte (Lauf-)Zeit resultiert in direkter Art und Weise in einer Zinsersparnis und reduziert damit die Kosten, die das Darlehen insgesamt verursacht hat.

Nicht zuletzt spielt auch eine emotionale Komponente mit: Viele Menschen empfinden es als weitaus angenehmer wieder früher schuldenfrei zu sein und erhöhen daher, wenn sich die finanziellen Möglichkeiten seit der Kreditaufnahme sowieso verbessert haben, gern ihre monatliche Tilgungshöhe.

Die Situation nach Ablauf der Sollzinsbindung

Ist die vertraglich vereinbarte Sollzinsbindung verstrichen, ist ein Tilgungswechsel in der Regel anstandslos möglich, da dann eine neue Tilgungshöhe vereinbart wird. Sofern der aktuelle Kreditgeber das verweigert, können Sie auch eine Umschuldung in Erwägung ziehen. Dann nehmen Sie einen neuen Kredit in Höhe der noch ausstehenden Restsumme auf, tilgen diese beim alten Kreditgeber und sind fortan bei der zweiten Bank verschuldet. Wenn die Zinsbindung ausläuft, entfällt außerdem auch die Vorfälligkeitsentschädigung – was ein weiterer Pluspunkt für Sie als Kreditnehmer ist.