Chancen und Risiken bei Vollfinanzierung – Eigenheim ohne Eigenkapital möglich?

Der Trend zum Eigenheim ist ungebrochen. Gerade in Zeiten der niedrigen Bauzinsen wächst bei vielen Menschen der Wunsch nach einen Eigenheim. Immer mehr Menschen wagen diesen Schritt auch ohne Eigenkapital. Doch die Risiken bei Vollfinanzierung sollten Sie nicht unterschätzen, zumindest aber vorab kennen.

Was versteht man unter einer Vollfinanzierung eines Eigenheimes?

Bisher galt es als eiserne Regel, dass man kein Eigenheim finanzieren sollte, ohne einen erheblichen Teil an Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Allerdings hat die extreme Niedrigzinsphase mit teilweise Nullzinsen beim Baugeld auch immer mehr Verbraucher in das Projekt Eigenheim starten lassen, die überhaupt kein Eigenkapital mitbringen können. Oft kann nicht mal eine „Muskelhypothek“ beim Bau eingebracht werden. Diese Haushalte benötigen also eine Vollfinanzierung des Eigenheimes durch Banken. Dabei gibt es sogar Varianten, die eine 110-Prozentige-Finanzierung vorsehen. Aber bereits die Risiken bei der 100-Prozentigen-Finanzierung sind nicht unerheblich.

Eigenkapital schafft Puffer

Eigentlich geht man davon aus, dass Sie bei einer Finanzierung Ihres Eigenheimes mindestens 20 % als Eigenkapital aufbringen sollten, damit die Risiken bei Vollfinanzierung entfallen. Allerdings ist der Trend zur

• 100%-Finanzierung oder
• sogar zur 110%-Finanzierung

stark gestiegen. Immer mehr werden von Bauinteressenten auch diese beiden Modelle der Finanzierung genutzt, um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen.

Was versteht man unter einer Vollfinanzierung des Eigenheimes?

Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung eine Finanzierung, bei der die komplette benötigte Summe für das Eigenheim finanziert werden muss. Das bedeutet, der Bauherr bringt keinen Cent an Eigenkapital ein. Auch Eigenleistungen durch Mithilfe beim Bau erfolgen in der Regel dann nicht. Wenn von einer 100-Prozent-Finanzierung gesprochen wird, bedeutet das konkret, dass es sich um eine reine Finanzierung des Kaufpreises handelt. Nur diese Summe wird durch Fremdkapital über Banken etc. finanziert.

Kaufnebenkosten müssen bei einer 100-Prozent-Finanzierung selber getragen werden!

Wenn zusätzlich Kaufnebenkosten anfallen sowie Baunebenkosten, müssen diese bei dem Modell der 100-Prozent-Finanzierung durch den Bauherrn selbst aufgebracht werden.  Das bedeutet in der Praxis, dass zum Beispiel auch die Kosten für die Maklerbeauftragung, den Notar und die Kosten der Grunderwerbssteuer sowie die Kosten der Grundbucheintragung nicht von der Finanzierung gedeckt sind. Die höchste Stufe der Vollfinanzierung ist dann die 110-Prozent-Finanzierung. Bei dieser Variante werden auch die Kaufnebenkosten sowie die Baunebenkosten noch durch die Vollfinanzierung mit Krediten abgedeckt. Der Name 110-Prozent-Finanzierung ist dabei etwas irreführend. Wenn die tatsächlichen Kaufnebenkosten und Baunebenkosten über 110 % liegen, deckt die 110-Prozent-Finanzierung auch einen höheren Prozentsatz als 110 Prozent ab.

Vorteile der Vollfinanzierung

Viele Bauinteressenten lassen sich durch die derzeitigen Niedrigzinsen zu der Vollfinanzierung ohne Eigenkapital verleiten. Ohne Eigenkapital kann natürlich oft schneller bzw. sofort mit dem Bau begonnen werden. Und die niedrigen Zinsen oder sogar Nullzinsen können ausgenutzt werden. Außerdem kann eine Vollfinanzierung Familien  dazu verhelfen, sich endlich den Traum der eigenen Immobilie zu erfüllen.

Risiken bei Vollfinanzierung nicht unterschätzen

Bei der Vollfinanzierung müssen Sie mit einer längeren Rückzahlungsphase oder höheren Monatsraten rechnen, weil eben kein Eigenkapital die finanzierte Summe reduziert. Das bedeutet aber auch, dass bei Ablauf der Zinsbindung unter Umständen zu teuren Zinsbedingungen neu abgeschlossen werden muss, wenn die Niedrigzinsphase vorbei ist. Außerdem haben Sie bei einer Vollfinanzierung über 100-Prozent-Finanzierung überhaupt keinen Spielraum, wenn die Immobilie zum Beispiel durch Modernisierungsbedarf oder generell fallende Preise an Wert verliert.

110-Prozent-Finanzierung – möglichst schnell die 10% tilgen!

Noch größer sind die Risiken bei Vollfinanzierung mit der 110-Prozent-Finanzierung. Hier liegen Sie häufig am Anfang über dem Wert der Immobilie, müssten also so schnell wie möglich versuchen, den 10 % Anteil zu tilgen, damit Sie wenigstens den Wert der Immobilie zur Sicherheit bei den Risiken bei Vollfinanzierung haben . Auch darf praktisch während der Rückzahlungsphase kein Ereignis wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung eintreten, weil dann meist die Vollfinanzierung komplett zusammenbricht, wenn ein Notverkauf der Immobilie mit Verlust stattfinden muss. Dagegen können Sie sich allerdings durch eine Kreditversicherung absichern.