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Wechsel der Baufinanzierung: So finden Sie heraus, ob eine Umschuldung Geld sparen kann!

Wechsel der Baufinanzierung

Derzeit sind Bauzinsen günstig wie nie zuvor. Falls Sie Ihre Immobilienfinanzierung vor etwa acht bis zehn Jahren aufgenommen haben, sehen Sie sich wahrscheinlich aktuell nach einer Möglichkeit für einen Wechsel der Baufinanzierung um. Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie Sie Ihre Baufinanzierung wechseln. Wichtig ist, die einzelnen Angebote für eine günstige Baufinanzierung zu vergleichen und auch speziell sich die Konditionen wie z.B. Soll- und Effektivzins.

Wechsel der Baufinanzierung: die wichtigsten Fakten

Wer als Eigentümer einer Immobilie vor einigen Jahren einen Kredit aufgenommen hat, bezahlt unter Umständen einen weitaus höheren Zins, als er derzeit am Markt üblich ist. Das kann an der aktuellen Niedrigzinsphase liegen, wo manche Banken bereits Kredit mit Negativzinsen vergeben. Ebenso könnte es aus anderen Gründen wie einer ehemals ungünstigen Bonität zu der Vereinbarung eines hohen Zinssatzes gekommen sein. Für viele Verbraucher gibt es jedoch die Möglichkeit, bei guter Bonität eine teure Immobilienfinanzierung durch einen Wechsel der Baufinanzierung zu umgehen. Das funktioniert einfach durch eine sogenannte Umschuldung. Damit können Inhaber eines Kreditvertrages einen Altkredit kündigen sowie einen neuen Vertrag zu einem günstigeren Zinssatz abschließen. Damit kann der alte Kredit abgelöst werden.

Wann können Sie Ihren Immobilienkredit kündigen?

Grundsätzlich ist die vereinbarte Laufzeit für beide Vertragsparteien bindend. Jedoch gibt es eine Ausnahme, nach welcher dem Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Verbraucher können den Vertrag danach mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten schriftlich kündigen.

Diese Möglichkeit steht dem Darlehensgeber nicht zu. Allerdings müssen Sie die Restschuld in diesem Fall innerhalb von zwei Wochen zurückbezahlen. Das können Sie mithilfe Ihres neu abgeschlossenen Kreditvertrages zu einem niedrigen Zinssatz durchführen. Bei dieser Art der Ablösung muss der Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber zahlen.

Welche Kosten entstehen Ihnen, wenn Sie die Baufinanzierung vorzeitig kündigen?

Sie können Ihren Kredit in einigen weiteren Fällen ebenso vorzeitig kündigen. Ein Beispiel ist eine Scheidung, nach der die Immobilie verkauft werden muss. Die meisten Kreditgeber sehen für diesen Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn vor. Diese kann gerade in einer Niedrigzinsphase beachtlich hoch sein. Dabei ist eine fünfstellige Ablösesumme keine Seltenheit.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Der Darlehensgeber darf seinen Zinsschaden bis zum Zeitpunkt des Sonderkündigungsrechts berechnen. Dieses besteht in der Regel nach zehn Jahren und sechs Monaten. Dabei muss der Kreditgeber allerdings auch seinen Vorteil gegenrechnen, den er dadurch hat, dass er die Geldsumme vorzeitig zurückerhält. Dieser kann die Summe wiederum in Hypothekenbriefe anlegen und dadurch einen Zinsgewinn erwirtschaften.

Bei einem vereinbarten weiteren Sondertilgungsrecht muss die Bank den Darlehensnehmer so behandeln, als habe er von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Dadurch kann sich die Höhe der Entschädigung ebenfalls minimieren. Des Weiteren muss sich das Kreditinstitut ersparte Verwaltungskosten in Höhe von etwa 100 bis 150 Euro pro Jahr entgegenhalten lassen.

Außerdem muss der Kreditgeber das weggefallene Risiko eines Zahlungsausfalles anrechnen lassen. Die Anrechnungsbeträge liegen derzeit bei einer prozentualen Anrechnung von 0,01 bis 0,1 Prozent vom Kreditbetrag je Jahr. Die Vorfälligkeitsentschädigung darf ferner erst ab dem Tag berechnet werden, ab dem das Geld tatsächlich auf das Bankkonto eingezahlt wurde. Der Zeitpunkt der Kündigung ist unerheblich.

Die meisten Banken verlangen darüber hinaus eine Bearbeitungsgebühr für die vorzeitige Auflösung.

Worauf Sie bei einem Wechsel der Baufinanzierung achten müssen

Vor der Kündigung der bestehenden Baufinanzierung ist es unabdingbar ein Gespräch mit Ihrem Sachbearbeiter bei dem Kreditinstitut zu führen, bei dem Sie das Darlehen erhalten haben. Bei der Bank wird Ihnen mitgeteilt, welche Forderung das Unternehmen gegebenenfalls gegen Sie hat, falls der Vertrag vorzeitig gekündigt wird. Bei einer Umschuldung ist es außerdem wichtig, zunächst eine Zusage für die Umschuldung abzuwarten. Andernfalls könnte es einige Überraschungen geben. Das gilt vor allem, falls Klauseln im Vertrag aufgenommen wurden, die einer sofortigen Umschuldung entgegenstehen.

So können Sie bei einer Umschuldung vorgehen: so wird der Wechsel der Baufinanzierung günstiger

Bei der Umschuldung ist es gleichgültig, ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Gebrauch machen oder ihr Darlehen aus einem anderen Grund vorzeitig kündigen möchten: Sie können Ihre Wunsch-Baufinanzierung vergleichen und sich schnell um eine günstige Anschlussfinanzierung bemühen, damit Sie die Altlast schnell abzahlen können.

Jedoch gibt es viele Fälle, in denen der Kreditgeber eine Sicherheit in Form einer Hypothek oder Grundschuld erhalten hat. Diese muss gegebenenfalls umgeschrieben werden. Dafür müssen Sie jedoch einen Notar beauftragen, der die Grundbuchumschreibung übernimmt. Das ist wiederum mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Bei der Berechnung und der Frage, ob der neue Kredit günstig ist oder nicht, müssen diese Posten mit einfließen. Die Ausgaben dafür sind verschieden und hängen von einigen Faktoren ab. Falls Sie Geld sparen möchten, können Sie veranlassen, dass anstelle einer Löschung und Neueintragung eine Abtretung erfolgt, falls das möglich ist. Diese ist wesentlich kostengünstiger.

Übersicht über die wichtigsten Schritte beim Wechsel der Baufinanzierung:

  • Suche nach einem günstigen Kredit
  • Gespräch mit der jetzigen Bank
  • Kündigung des Kredits
  • Abschluss des neuen Kreditvertrages
  • Falls eine Grundschuld oder Hypothek besteht: Löschung und Neueintragung oder Abtretung

Wechsel der Baufinanzierung möglich: Wichtige Schritte sind vorab zu klären

Wer vorhat, einen Wechsel der Baufinanzierung vorzunehmen, muss sich darauf einstellen, dass einige Schritte zu tun sind. Das kann durchaus viel Geld sparen. Die wichtigsten Dinge können am besten mit dem aktuellen Kreditgeber besprochen werden. Ein Wechsel der Baufinanzierung sollte immer wohlüberlegt und gut durchgerechnet werden. Sie können dadurch unter Umständen einige Vorteile erlangen. Wägen Sie Ihre Entscheidung daher am besten gut ab und sprechen Sie direkt mit Ihrer Bank bzw. Kreditgeber. Oftmals kann eine Umschuldung sinnvoll sein, da Sie dadurch die monatlichen Raten senken können und mehr finanziellen Spielraum haben.

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