Was ist eine gute Rendite bei Immobilien? – Wann lohnt sich die Investition?
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise stetig gestiegen. Daher kann eine Immobilie eine wertstabile Absicherung für das Alter sein. Wenn Sie eine gute Rendite mit Immobilien erwirtschaften möchten, müssen Sie den Kaufpreisfaktor berücksichtigen. Haben Sie die Immobilie günstig erworben und können Sie hierfür auch mit hohen Mieteinnahmen rechnen? In diesem Artikel erfahren Sie, wann sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage wirklich lohnt.
Immobilien-Investments mit guten Renditen hängen von vielen Faktoren ab
Schon seit einigen Jahren kennt der Immobilienmarkt nur den Aufwärtstrend. Dem gegenüber stehen Niedrigzinsen, die alle klassischen Spar- und Anlagemodelle unwirtschaftlich machen. Es verwundert daher nicht, dass sich immer mehr Menschen auf Sachwerte orientieren und Rendite mit Immobilien erzielen wollen. Einige Makler machen sich die hohe Nachfrage zunutze und sprechen von Immobilienrenditen über 6 Prozent hinaus. Doch das ist nur möglich, wenn der Kaufpreis, die Kreditzinsen und die erzielbaren Mieteinnahmen im optimalen Verhältnis zueinander stehen. Eine gute Rendite bei Immobilien ist eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4 Prozent.
Im Umkehrschluss heißt das, dass Sie bereits vor dem Kauf rechnen und prüfen müssen, ob der Kaufpreisfaktor stimmt. Hierbei handelt es sich um eine Kennzahl in der Rentabilitätsbewertung von Immobilieninvestments, der die zu erwartenden Einnahmen ins Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten stellt. Um solvente Mieter zu finden und Ihre Wohnungen ohne langen Leerstand rentabel zu bewirtschaften, ist die Lage ein ausschlaggebendes Kriterium. Für Häuser in beliebten Lagen liegen die Kosten natürlich über Objekten, die Sie in weniger gefragten Wohngegenden (was sich auf die Rendite auswirkt) erwerben können.
Kaufpreis und Mieteinnahmen im Verhältnis
Das Fundament für eine gute Rendite bei Immobilien beruht auf einem günstigen Erwerb und möglichen Nettomietrenditen ab 4 Prozent. Bei den Investitionskosten müssen Sie zwischen Eigenkapital und Fremdkapital unterscheiden, da bei einer Immobilienfinanzierung die Bank Zinsen erhebt. Ebenfalls in die Berechnung einfließen müssen Sanierungs- und Modernisierungskosten, die zusammen mit dem Kaufpreis, den Kreditzinsen und den Kaufnebenkosten die Gesamtsumme des Investments darstellen. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen können, desto eher können Sie eine höhere Rendite mit Immobilien erzielen. Wenn Sie den Immobilienkauf mit dem Faktor 20 ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete (Nettomiete) setzen können, ist das Investment günstig. Beträgt der Faktor 30, ist eine gute Rendite bei Immobilien schwerer und erst nach sehr langer Zeit erzielbar.
Trotz umfassender Berechnungen unter Einbezug aller Ausgaben und Verwaltungskosten, lässt sich im Vorfeld kein genauer Wert für die Rendite ermitteln. Dennoch sind die Berechnungen eine wichtige Grundlage dafür, ob eine gute Rendite bei Ihren Immobilien überhaupt möglich ist, oder ob zu hohe Ausgaben dazu beitragen, dass sich Ihr Investment „maximal selbst trägt“. Unter Berücksichtigung des Kaufpreisfaktors, der auch unter dem Begriff Vervielfältiger bekannt ist, können Sie eine grobe Taxierung ermitteln. Für unerfahrene Investoren spielt eine fachkundige Beratung eine essenzielle Rolle. Wenden Sie sich diesbezüglich nicht an Ihren Immobilienmakler, sondern besser an einen Kredit- und Finanzierungsberater.
Wie man die Mietrendite berechnen kann
Können Sie eine gute Rendite bei Immobilien erwirtschaften? Diese Frage sollten sich alle potenziellen Eigentümer mit Vermietungsabsicht im Vorfeld stellen. Im Zusammenhang mit der Berechnung ergibt sich eine weitere Frage. Ist die Netto- oder die Bruttorendite relevant? Um Ihre tatsächlich mögliche Mietrendite zu berechnen, sollten Sie den Nettowert als ausschlaggebenden Faktor nehmen. Denn im Gegensatz zur Bruttorendite, sind hier alle Kaufnebenkosten und die Objektverwaltungskosten enthalten. Da Sie diese Gelder ebenfalls in die Immobilie investiert haben, würde eine Berechnung ohne die Gesamtkosten zu einem verfälschten (beschönigten) Ergebnis führen.
Bei der Berechnung gehen Sie wie folgt vor.
Sie nehmen den Kaufpreis und addieren die Kaufnebenkosten hinzu. In unserem Beispiel sind das 320.000 Euro Gesamtinvestment. Ihre Nettomieteinnahmen belaufen sich auf 10.000 Euro, von denen Sie die Verwaltungskosten von 500 Euro und die Instandhaltungskosten von 700 Euro im Jahr abziehen. Ihr Reinertrag beläuft sich auf 8.000 Euro. Diesen Ertrag dividieren Sie durch das Investment von 320.000 Euro und multiplizieren das Ergebnis mit dem Faktor 100. Sie würden eine jährliche Mietrendite von 2,75 Prozent erzielen und damit unter dem Wert liegen, der als gute Rendite bei Immobilien zu betrachten ist.
Tipp: Einige Hausnebenkosten können Sie anteilig auf alle Mietparteien umlegen. Die umlagefähigen Kosten addieren Sie zu den Nettomieteinnahmen, ehe Sie den Berechnungsvorgang fortführen. Auf Ihre Mieter umlegen können Sie Versicherungen, Wasser- und Heizkosten, Steuern und die Abfallbeseitigung. Instandhaltungsrücklagen oder notwendige Ausgaben für Reparaturen sind hingegen nicht umlagefähig und müssen von Ihnen bezahlt werden.
Immobilien als Kapitalanlage kann sich nur unter bestimmten Bedingungen lohnen!
Wenn Sie Rendite mit Immobilien erzielen wollen, sollten Sie sich für ein Objekt entscheiden, mit dem mindestens 4 Prozent Mietrendite möglich sind. Kalkulieren Sie aber auch mögliche Risiken wie gelegentlichen Leerstand oder ausbleibende Mietzahlungen ein. Die Vermietung ermöglicht zwar eine gute Rendite bei Immobilien, doch sie ist immer an die Zuverlässigkeit Ihrer Mieter gekoppelt. Bei Ausfällen schmälert sich nicht nur der Gewinn, sondern Sie stehen vor zusätzlichen Aufgaben und müssen beispielsweise ausstehende Mieten eintreiben oder Mieter gar räumen lassen. Als Vermieter tragen Sie eine hohe Verantwortung, die Sie unbedingt in Gegenüberstellung zur Rendite betrachten und in den Chancen, aber auch in den Risiken abwägen sollten.
Merksatz: Immobilien als Kapitalanlage stellt ein Risiko dar. Je mehr Immobilien Sie besitzen, umso besser können Sie das Risiko streuen. Da die Immobilienpreise stetig steigen, ist eine Mietrendite von 4 auch nicht so einfach zu erzielen. Instandhaltungen und Leerstände könnten die Mietrendite deutlich schmälern.
Mein Name ist Bechthold Christiane und schreibe leidenschaftlich Fachartikel. In meiner langen Berufslaufbahn kann ich eine 30-jährige Tätigkeit im Medien-, Kredit und medizinischen Bereich vorweisen. Ich überzeuge mit meiner Zuverlässigkeit und Qualität von journalistischen Fachberichten.
